发帖奖币－××城市2006年房地产十大新闻（重要事件）

纽约与北京


在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是，在同一时间中国的房价却上涨了100～300%。


我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫，还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。


由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。


首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅都是2～3层高的小洋房，并附带车子、车库，甚至游泳池，而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。


也许有人会说，那是由于美国只有3亿人，而中国有13亿人，这是一个原因。可更重要的是，美国是一个汽车轮子上的国家，但中国还是一个自行车轮子上的国家，两国经济上的差距是显然的。


并且，美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，即大户型为主。并且全是装修房，基本与中国的豪华装修相仿。


美国的统计资料都以单元住宅来计算房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格,并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。


美国住宅多数集中在150～300平米左右，平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。


有趣的是，纽约的房价并非美国的高房价地区。目前，旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅，售价72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。


纽约的平均房价为：45.3万美元÷220平米＝2045美元/每平方米。


美国2005年的人均收入为37,610美元，换算成月收入为3134美元。


以此得出：纽约人的“住房痛苦指数”＝2045元÷3134元＝0.65


算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00，竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍(同一时间段，美国的房价在原地踏步，左顾右盼或下跌)。


此前，尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论，但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。


可令人感到尤为可笑的是，我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们，却是这样舆论误导公众的：如果把美元折成人民币，那么，纽约的房价应为每平方米单价近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗?


参照物不同所导致的结果会相差竟会如此之大。


还需要指出的是，美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的“单元住宅单价 ”需要打折。


中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一个小区有几百乃至上千住户，并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间，住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。


美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说，而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。


因为其计算的原则是“完工面积”，或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以，走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。


这样的事实让我们不得不感慨，一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想，与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候，差别就会如此之大。

伦敦与北京


英国的土地面积小于四川，但人口有8千万，因此人口密度大于我国的四川省。


在英国，普通地区的房价为200英镑/平方米，伦敦地区则要贵一些，约合400～600英镑/平方米，一处4 80平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/平方米；伦敦地区均价为1000美元/平方米。


2005年英国人的人均收入为28,350美元，以次换算，月收入为2362美元。


如此算来，伦敦人的“住房痛苦指数”＝1000美元÷2362元＝0.38


这个数字同样让人难置信。因为2005年北京人的“住房痛苦指数”为4.41，高出伦敦人十多倍。

莫斯科与北京


在刚刚过去的2006年，莫斯科的房价呈直线上升之势。据俄罗斯权威机构公布的统计数字，到2007年7月1 0日，莫斯科居民住宅的平均价格目前已经达到每平方米(套内使用面积)3653美元。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价，但房地产开发商却不理睬这种没有法律作用的“忠告”，购房者普遍认为莫斯科的房价还要继续攀升。


俄罗斯自1998年遭遇经济危机以后，全国各地的房价暴跌，莫斯科普通居民住宅楼的价格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此后几年里，随着俄罗斯经济逐步复苏，各地房价也随之逐渐回升，莫斯科的房价上升更为明显，但上涨幅度没有超出购房者的承受能力。


而莫斯科却从2005年下半年开始，房价飞速上涨，到2006年年初几乎达到疯狂的程度。高档居民住宅楼从一年前的每平方米2000多美元上涨到每平方米5000美元。


2006年8月3日莫斯科市统计局公布了莫斯科人的收入情况。2006年1～5月份，莫斯科大、中型企业及各种所有制形式的组织机构的就业 者月平均收入为20826卢布。据初步统计，按人口平均计算，莫斯科人的月平均货币收入合计为27489卢布(1033.4美元)，比2005年同期增长了 20%。其中，在金融机构工作的工资最高，平均为 45911卢布；教育机构的工资水平最低，平均为12298卢布。


由此得出，莫斯科人的“住房痛苦指数”＝3653美元/平方米÷1033.4元美元＝3.53


但即便如此，莫斯科人的“住房痛苦指数”仍大大低于北京人的“住房痛苦指数”。

首尔与北京


2006年11月16日，上海《新民晚报》刊登了这样一条新闻：《韩国部长因房价过高请辞副总理向无房平民致歉》。该新闻中说，韩国总统府日前宣布，建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀，为了对日前发生的房地产政策失败产生的争议负责，前天上午向卢武铉总统呈递了辞呈。据悉，虽然此次是由他们主动请辞的，但实际上却是因政策失败而问责性撤职。


为此，韩国副总理权五奎说，政府“向无住房平民表示歉意”。


道歉之余，韩国政府和执政的开放国民党于2006年11月15日举行党政协商会议，确定并发表了稳定房地产市场的方案。根据新方案，韩国将在接下来4年推出164万套新住宅，并通过限制抵押贷款等措施抑制投机，促成房价下降。


路透社说，这是韩国政府3年来为抑制房价推出的第八套改革措施。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀 率的7倍。房价高涨不仅使韩国普通百姓怨声载道，还影响了韩国总统卢武铉的支持率。


那么韩国首都首尔的住房痛苦指数究竟有多高?


2006年4月，韩国首尔江南地区住宅每坪的价格为3000万韩元(1坪等于3.3平方米，即900万韩元/ 平方米)，韩国普通家庭的平均月收入为322万韩元。依此计算：韩国首都首尔的住房痛苦指数＝900万韩元/平方米÷322万韩元＝2.79


这样看来，无论是北京市住房痛苦指数还是中国住房痛苦指数，都大大地高于韩国首尔的住房痛苦指数。而且这个比较还是不公平的。因为此公式的数据来自韩国首都首尔的房价暴涨期的豪宅集中区，不具有代表性。而北京的数据为全市均价，因此，首尔的住房痛苦指数实际上应小于1。

新加坡与北京

新加坡与北京


新加坡的组屋(相当于中国的经济适用房)是精装修，全家具电器的，而且只以使用面积销售。使用面积≥92平米四居室精装房(全家具电器)，建筑面积≥131平米，仅售27.8～41万新元(根据装修和家具档次不同，售价有不同 )，新加坡的商品房均价大体在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1万人民币)是低保，普通民众平均月薪3900元。以此计算：


2006年新加坡住房痛苦指数＝3022新元/每平米÷3900新元＝0.77


瑞士与北京


瑞士房价是全世界最高的地方之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500～70 00瑞士法郎，也就是合15000～40000元人民币／每平方米，即：2000～5000美元/每平方米。但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000元人民币／每平方米。一套100平方米的住宅售价为15～20万瑞士法郎(合90～120万元人民币)居多。


瑞士苏黎世市区2005年房价约为4000美元／每平方米。这在世界各国首都的房价中，算比较贵的。


2005年瑞士的人均收入为39,880美元。月收入为3323美元。依此计算：


瑞士人的“住房痛苦指数”＝4000美元／每平方米÷3323.3元美元＝1.20


后 记


也许，在阅读此文前，不少读者可能已看过许多考察国外房地产的游记，但当你再看到此处时，一定会发现，两者竟有着如何的天壤之别。至于谁的报道和研究是客观公正的，笔者不想多说。但有一点必须清楚，那就是潜藏在文章后面的利益冲动。


而当“住房痛苦指数”一进入房地产市场研究，一进入房地产市场庞大而复杂的数字迷阵之时，我们是否真有一种豁然释义、云翳散尽、洞若观火的感觉?


之所以创立并设置如此简洁而清晰的一个指数，是想交给每一个中国人一把尺子，谁都会用，谁都能很容易很准确地，作出对中国房地产市场的是非曲直的判断。


不过也有人建议说，为什么不把“住房痛苦指数”改称“住房幸福指数”，不是比较能为主流媒体所接受吗?


我的回答是：“住房痛苦指数”可以改称“住房幸福指数”，其改变的临界点是1，即“住房痛苦指数”大于1时，该指数为“住房痛苦指数”，当“住房痛苦指数”小于1时，“住房痛苦指数”便可以改称“住房幸福指数”了。


例如：纽约、新加坡、伦敦、东京的“住房痛苦指数”均可以改称“住房幸福指数”。


不知这样的变化，读者可接受否?

2007年中国房价拐向何方 政策“利器”还剩多少？

格林斯潘在警告美国地产商时曾说，“历史不会赋予所有事件以圆满的结局”。

  现在，它成为房价下跌者们逻辑的一部分。尽管自去年以来，密集的宏观调控政策没有停住房价上涨的步伐，并且房价继续上涨的声音依旧占据着上风，但房价下跌者们还是坚持：价格狂飙带来的2006年楼市繁荣，将不可避免地降温，而带着投机目的狂热购房行为，最终也将受到房价下跌的惩罚。


  这样的下跌拐点，2007年会不会出现？


  政策还剩多少“利器”？


  2006年，中央政府调控房地产市场的主要目标，是“稳定房价，调整住房结构”。但尽管从“宏观领域”到“微观层面”的加息、“国六条”、“90平方米70%”、“限外”等涉及金融、信贷、土地、税收等多项政策的顺次出台，也没能控制房价上涨态势，北京房价更是一路在全国领跑。


  因此，来自调控政策层面的“利器”，依然被认为是影响2007年房价走势的关键。

房产专家，北京师范大学教授董藩认为，基于土地和房产的稀缺，如果没能看到比2006年更为严厉的调控政策出台，观望的人群依然会加入购房需求大军，房价继续上涨将不可避免，下跌拐点也将很难出现。


  其实，政策“利器”何时“出鞘”，还有哪些“利器”可以“出鞘”，已成为2007年房地产市场的最大悬念。


  2006年12月1日，北京“地王”争夺战落下帷幕。北京城市开发集团有限公司(所属首开集团)和北京城建(12.45,0.50,4.18%)兴华地产有限公司联合体从13家投标企业中脱颖而出，以26亿元投标价中标朝阳区广渠路36号地块。其中标价格排位第四，比华润置地联合体30.5亿元的最高投标价，低出4.5亿元。


  按照分析人士的说法，连续两次热点地块都是“非价高者得”，其中政府政策思路可见一斑——实现土地和房屋价格回归理性，无疑是下一步政策酝酿的方向。


  虽然政策信号有所释放，但“利器”是否还有更多空间，多位业内人士并不认同。


  中原地产华北区总经理李文杰认为，政府各项地产调控政策在2006年已基本到位，并已开始实施，进一步的政策调控已经没有太大空间，而供少求旺的相对矛盾短期内又难以改变，因此在他看来，房价上涨局面2007年必将维持。

趋缓还是趋降？


  事实上，从2006年的技术指标来看，土地供应相对短缺，仍旧是北京房地产市场的主旋律。


  根据北京土地储备中心的地块信息，截至2006年底，北京市共推出招拍挂地块面积约 1086公顷，对比年初公布的1900公顷商品房土地供应计划，政府供地相对保守，还有约 814公顷的土地未如期推向市场。


  而另一方面，业内人士称，至少是2007年上半年，可供上市销售的房屋套数供应将持续下降，购买力的积蓄，将让我们不得不面对2007年初房价上涨的事实。只不过，随着06年调控政策效果的逐步显现，2007年房价涨幅或许将有所趋缓。


  数据也似乎印证了这一苗头。


  根据国家发改委和统计局的数据，2006年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%，涨幅比10月低0.2个百分点；新建商品住房价格同比上涨5.8%，涨幅比10月回落0.8个百分点；而北京新建商品住房销售价格的涨幅，也由10月份的10.7%降为11月份的10.3%，退居全国第二，被福州以10.4%的增幅取代。


  不过，2007年房价到底是涨是跌？恐怕在事实未发生之前，所有的观点只能停留在理论层面。

不好说与说不好


  在有关2007年房价是否出现拐点的言论甚嚣尘上之时，地产商们则多保持了沉默。


  这一次，任志强没有说话。面对各路记者的一再追问，这位向来以精彩观点见长的地产大佬，不得不通过博客向广大媒体发出请求——请让他过一个安生年。


  而潘石屹也好像对2007年的房价失去了兴趣，他近来的主要工作，像是在研究“爱情、信仰和死亡”以及回忆与美国财政长鲍尔森会面的点点滴滴。


  和地产商的沉默相比，经济学家谢国忠在2006年岁末的话语出惊人——中国房价将在2007年进入调整期，2008年或2009年将跌入低谷。在他看来，房价高涨主要是受资金推动和地方财政政策影响。他把房价一路高歌的幕后导演直指地方政府，认为地方要向中央上缴大量资金，但依照中国目前的法律，政府不能发行债券，所以地方政府不得不拉高房价。


  支持者认为，一个基本的事实是，部分地方政府近年来在飞涨的房价和膨胀的房地产业中，扮演的“角色”耐人寻味：由于自身利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不顾，使调控政策的“执行力”大打折扣。不过，在“利益的调整”和“严厉的问责”之下，这种情况将在今后的时间内发生转变，房价拐点从而来临。


  但这一观点也招来一片反对。有意见认为，由于土地资源的稀缺性，在中国城镇化进程中，房价上涨是大势所趋。另外，随着人民币的持续升值，行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速，以及银行间竞争加剧给投资反弹创造的条件，都为2007年房价的持续上涨提供了足够的基础。


  究竟哪种观点更靠谱？似乎没有足够的数据予以有力支持。


  “即使是预测最准的专家，也不敢对房价做出预测，这就是目前地产市场的最大特点。”董藩说。现在，他不愿对2007年的房价走势做出预测，尽管在业内，他被人喻为给2005和2006年的房价走势“算准了命”。

2006昆明地产十大重要事件
　　盘点2006年地产重大事件，我们能不约而同地感受到：今年的地产是在双向调控下求稳、求变、求发展的一年，这一年里，政策多、楼盘多、购房者多、希望多，大家都希望明年的地产走得更好。   
　　NO.1  “居者有其屋” 写入五年规划
　　经过近半年时间的酝酿，《昆明主城区住房建设规划2006-2010》终于面世，“居者有其屋”的理想，被明确写入了规划的总体目标。
　　未来五年，昆明将建立以商品房为主、经济适用房为补充、廉租房为保障的多层次城镇住房供应体系，到2010年基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房。同时满足各类购房需求，扩大区域性市场份额。到2010年，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房。住房建设总量目标是：规划期内建设各类住房2400万平方米，其中：规划期内，建设商品住房建筑面积2150万平方米；建设经济适用住房3.1万套，建筑面积250万平方米。为昆明主城今后几年的住宅建设描绘了蓝图。
　　点评：房地产发展二十年之后的今天，“居者有其屋”被写入了政府的城市发展规划总体目标。
　　 NO.2 　昆明立法保护购房者
　　不久前，《昆明市城市房地产交易管理条例》自1999年颁布实施以来进行了第二次修改，省、市人大常委会通过后宣布，将从明年1月1日起施行。这对于广大购房者维护自身合法权益无疑又提供了一项强有力的法规支持。
　　从此次修改内容看，商品房预售行为受到了层层管制，除了通过商品房预售许可证进行严格限制和对违规行为的加重处罚外，针对屡屡发生少数开发商在预售期房时的宣传承诺不兑现，交房时的规划设计、小区景观、户型结构等大大“缩水”的现状，修改后的《条例》以法规形式明确了购房者要求开发商在销售合同上写明相关承诺的权利。   
　　点评：地方性法规首次将那么具体、细化的有关房地产市场的各类行为作了法规化约束，开发商的利益、消费者的利益被平等地提进了法规，特别是防止开发商承诺不兑现的问题，该条例进一步从法律上进行了保障。
　　 NO.3  “两税”牵动二手房价
　　昆明市地税局12月5日宣布：从今年12月21日起，对个人转让住房的，按政策规定征收个人所得税和土地增值税，并在市区5个房产交易中心及各县区开展一体化征收管理，其征管流程将按“先税后证”的原则。
　　昆明市个人转让住房环节的税（费）种此前已实施的有：契税、营业税、印花税、城建税、教育费附加和云南省地方教育附加。本次增加的“两税”从低确定核定征收率：能够提供原购房价格证明的个税征差额的20%和1%的土地增值税；不能提供证明的个税交纳额为交易总额的1%以及1%的土地增值税。
　　点评：“两税”开征的消息传出后，二手房一度交易火爆，同时改名转让、假赠与、假离婚、做低合同价、先租后买等钻政策空子“暗渡陈仓”的避税高招一夜冒出。这反映出市民对“两税”转嫁二手房价的担心，不过积极的意义是炒房一族迅速降温，下手更加谨慎。