ziyunwei

NO.4  新建廉租房1625套
　　“十一五”期间，昆明市将采取实物配租、租赁住房货币补贴、租金核减三种方式，不断建立健全城市低收入家庭廉租房保障制度，并在全市实施“525”工程，即用5年时间解决25000户城镇最低收入家庭住房困难问题；今年，昆明市计划在四个城区新建752套廉租房，其他10个县（区）新建873套廉租房，共计1625套。
　　点评：看到这个消息，我们就马上能再次感受到2005年幸福家园廉租户搬进新家时的幸福笑容。廉租住房是政府为城市贫困人口开启的安居之门。尽管1625套廉租房暂时还只能解决一小部分贫困家庭的住房困难，但由此可以看出政府的决心，用5年时间解决25000户城镇最低收入家庭住房困难问题一定能够实现。
　　NO.5  十车道提速东南板块
　　5月23日，双向十车道的昆洛路、东三环、朱家村立交桥全线贯通。昆明到呈贡从此只需半个小时左右的车程，主城与呈贡新城触手可及。
　　昆洛路的建成通车，地产是最大的受益者。近年来，昆洛路延线的建设如火如荼地展开，在售楼盘风起云涌，随着昆洛路的开通，该板块的价值得到了明显提升，新城计划的序幕正式拉开。
　　点评：东南板块因体育城、世纪城等几个大规模楼盘的开发，在昆明楼市中占据着举足轻重的地位，虽然大家都知道那是未来新昆明发展的中心区，但在人们的印象中，那里还是离城很远，甚至有一种前不着村、后不着店的感觉，而昆洛路的开通，让人明显意识到这里的区域价值。因此可以说，这几条高等级公路的建设和改造，不仅打通了通向新昆明的“大动脉”，也极大地提升了东南板块的置业价值。
　　NO.6  房交会 地产实力大检阅
　　年年房交会，但“年年花不同”， 2006年的昆明房产交易会因逢“地产新政”，很是冷谈了一段，下半年相对走出观望期的开发商们集中火力，使下半年的楼市呈现出了“色彩纷呈，形式多样”，别墅、公寓、多层、高层、商业地产陆续面世，竞争颇为激烈。在占地45000平方米的展厅内，齐集了150余家主流地产、装饰建材企业以及相关行业的多个展台，俨然是一次云南地产势力和实力的大检阅。
　　点评：就在这次房展上，90平米户型大量出现，顺城叫出了8000元/平米的高价，MOMA请来香港影星古天乐担纲形象代言，许多表象都预示着一个新的地产时代正在到来。尽管与往年相比，今年参展楼盘数量锐减，但含金量比较高，大盘、新盘阵容整齐，新老地产大腕同台亮相参展水平提高，开发商更加务实。
　　NO.7  “90平米70%”总量控制
　　6月29日，在全省房地产工作会暨县城房地产经验交流会上，省建设厅厅长冯志成对“国六条”细则中的热点条款作了阐述，定下了云南省新一轮房地产调控的基调。
　　其中，“90平米以下户型占70％”已明确按城市而不是按单个项目界定，“因特殊情况需要调整新建住房结构比例的，昆明市要报建设部批准，其他城市要报省建设厅备案”。
　　点评：这应该是云南省非常及时地对“国六条”的一种初步的解读与贯彻，虽然还还不是最具体的细化和解释，但已经极大地缓解了业界的紧张情绪。

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NO.8 房贷利率“跌宕起伏”
　　“新政”下，房贷利率和首付也是跌宕起伏、牵动人心。首先是年初利率的提高，然后是今年6月1日起，个人房贷首付提高至30%在云南全面实行。昨日各大媒体报道，本月各大银行又出台了一项新政策：将于2007年1月1日起对2006年8月19日发放的个人住房贷款利率进行调整为新基准利率的0.85倍，优惠幅度至8.5折。在“国六条”的大背景下，房贷政策的变化不定受到了老百姓的极大关注。
　　点评：提高“门槛”和调整利率所反映出的是：银行方面仍在贯彻稳定房价、鼓励自住、限制炒房的宏观调控“大原则”。但年前提高利率、首付，年底降低利率同样也反映了房贷政策摇摆不定的矛盾心理，一方面要提高门槛降低金融风险，同时增加房产投资成本，打压炒房行为，另一方面又要保护自住购房需求，鼓励住房消费，让老百姓安居乐业。
　　 NO.9 旅游地产异军突起
　　在今年通过的昆明市“十一五”规划纲要中，“居住、休闲、养生、体验在昆明”被确定为未来5年昆明实现旅游业新跨越的发展主题。乘着“打造宜居城市”、“60个旅游小镇建设”的东风，房地产和云南得天独厚的旅游资源更加紧密地结合在了一起。 “住在昆明”迅速衍生出一支强劲的地产力量：旅游（休闲）地产。目前，以百大野鸭湖假日小镇、滇池高尔夫别墅、云南印象城、中城广场等为代表的一批旅游（休闲）地产项目，正在树立昆滇地产的另一种成功经营模式。
　　点评：虽是后起之秀，但因天时地利人和的诸多优势合众为一，旅游（休闲）地产成为了昆明房地产开发的一个新思路和新热点。
　 NO.10 新城开发
　　2006年，呈贡新城建设全面铺开，近日又传出喜讯：昆明市级行政中心目前已完成35万平方米的建设任务，大多数建筑主体正在进行地面建设，基坑几乎全部打好。而此外的大量工程也在紧锣密鼓地进行着；大学城：到2007年8月除昆明理工大学外，一期进入的4所大学学生开始入住；11月4日，经过两年多建设的我国目前唯一的纵列式铁路集装箱中心站建成并投入使用；同时，民营企业进入新区的速度也很快，除诺仕达集团的春城财富中心•新南亚风情园破土动工外，还有浙商集团投资建设的东盟商贸城、官房集团的东盟物流中心等都已在新城落地生根。此外，还有百大地产等数家开发商已直接介入到新城的房地产开发中。
　　点评：新城建设是新昆明战略转移的重要阵地，也是将来昆明开发商的大有作为之地。随着市级行政中心这个产业龙头的实质性突破，新城开发的每一步都牵引着开发商的眼球。

天酬散人

持续不断的论争和民间情绪，让房地产跟酒后驾驶、泡沫和坏预言发生了关系

“处于心理崩盘前夜”是关于房地产的最坏预言。持续不断的论争和民间情绪，让房地产跟酒后驾驶、泡沫和坏预言发生了关系。

如果说地产商是近年来中国城市的强势暴发户，那么这个暴发户现在虽然外表强势，但心理优势几近崩溃。在地产“黄金时代”形成的习惯被土地政策所改变，地产商“英雄无用武之地”，土地的价高和难求使滚动开发的链条难以衔接，“下一个项目”成了心病。地产的“暴利”以强行分肥的方式往上游转移，不能不说是2006年地产飙车中的一次关键性换档，因为在行情看涨的情势下压缩土地供应，“不小心”使楼盘供应预期吃紧，结果想换低速档却换成了高速档，于是地产商仍担着“暴利”的名分狂飙突进，一任“房奴”叫骂。

土地利润的强行转移使地产商的身份悄然“平民化”，地产商不再是“城市运营商”，甚至由强势暴发户悄然“堕落”为弱势暴发户。“地产洗牌”的形势严峻起来，地产商面临三条出路：要么成为具有规模的专业大公司，“学习万科好榜样”；要么成为具有特色的专业小公司，潘石屹将SOHO进行到底；要么干脆转移斗争大方向，张宝全去搞EVD

天酬散人

地产商再苦也苦不过“房奴”，眼见得地产形势一片大好，房子却越来越买不起——普通市民只剩了三条路：要么做“房奴”，太贵；要么去集资建房，太难；要么不做“房奴”也不去集资建房，就凑合着住，太挤。2006年的中国地产基本上属于酒后驾驶，酩酊着闯向2007年。警察叔叔手里捏着罚单还在纳闷“它怎么不减速呀”，看客则念叨着“多危险呀！快出事了快出事了”——地产商集狂躁症、抑郁症、强迫症于一体的无奈的歇斯底里，畅快淋漓的背后是一种几近绝望的颓唐。

政府早就说了解决房子问题的三条路：高收入者去找地产商买房子去，贵贱看行情；中低收入者去找政府买经济适用房去，交材料排号；没钱没房者去住政府提供的廉租房去，保障基本居住。后两条路有点窄，大家往第一条路上一挤就挤成了“房奴”。不少地方政府也是醉翁之意不在酒，后两条路修不出什么财政收入，还不如在第一条路上多设几个收费站。当然政府也着急，要让地产市场里70%的房子都90平方米，“房奴”就别再贪大求阔了。

天酬散人

中国市场兀自有了些大国的醉意，人民币不想升值还是升值，奢侈品没怎么消费即成大户，慈善成了富豪时尚，当代艺术成了投资热门，电影稍微一拍就敢去奥斯卡，房子更是稍微一卖就价格疯涨。地产商要建和谐社区，政府要限定商品房面积，老百姓要雇地产商给自己盖“经济适用房”；地产商一边研究户型一边研究城市文化，政府一边研究提地价一边研究压房价，老百姓一边研究投资回报一边研究地产商资质；开发区变成了创意产业，创意产业变成了开盘活动，开盘活动变成了生活方式——醉有醉的迷狂，但也总有酒醒的时候。酒醒的时候还有2008奥运会的辉煌等着醉意难消的中国地产。

坏预言：

从现在起到2008年，北京市的房价不会有大的波动。土地政策只是影响房价的诸因素之一。虽然用地指标越来越少，但在控制增量的原则下，对已有的建设用地还可以进行适当调控。截至2005年，北京还有2亿平方米的存量房，开发潜力巨大。——2005年年初，北京市发改委主任丁向阳

好预言：

中国房价高涨主要是受资金推动和地方财政政策的影响。中国房价2007年将进入调整期，2008年或2009年将进入谷底。——摩根士丹利亚太区前首席经济学家谢国忠

如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。而为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。——中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容

2007年房价过快上涨势头将进一步得到遏制，房价涨幅会进一步回落，楼市亦将更加趋于理性。——国家信息中心经济预测部主任范剑平

央行将于二季度再次加息；商品房成本将宣布公开；地产寡头将垄断大城市40%以上的市场；各大城市综合房价整体下降；中国住宅权属公开；个人集资建房将得到首肯；房地产开始转向买方市场

天酬散人

一、各大城市综合房价整体下降

随着豪宅供应量的锐成，一大批适合中低收入人群的普通住宅和经济保障式住宅的入市，各大城市和二线城市的房价整体下降。预期从2007年7月开始，上海、广州两地房价同比降幅将突破20%，北京、深圳两地房价同比降幅也将突破5%，其他二线城市房价降幅也将在5%至25%之间。也唯有如此，才能有效地释放通货膨胀的压力，减轻经济整体运行的负担。

二、央行将于二季度再次加息

2006年的两度加息，仍不能促使房地产业的降温，是很多经济学家感到颇为困惑的问题。因此，进入2007年，市场层面要求加息的呼声日益高涨。但是，一季度因涉及中国传统节日春节，按常规不会宣布加息，而进入二季度地方政府和发展商必将联手推高楼价，试图让宏观调控的作用功亏一篑，因此，在市场层面唯有加息，才能抑制投资过热，保持经济发展的常态化，同时配合政府出台的新措施，抑制房价。

三、商品房成本宣布公开

关于是否公开商品房成本，如何公开商品房成本，已引起了业内的强烈反响。毫无疑问，此举赢得了民心并广受赞同。不管发展商是否愿意，中央政府都将在5月底之前，制定详细具体的规划，宣布商品房成本公开。而且，也只有用公开的方式，才能促进公正和公平。

四、地产寡头将垄断大城市40%以上的市场

因为有自有资金达35%以上的限制，一批中小型发展商被迫出局。反映在北京、上海、广州、深圳四大城市将有40%以上的市场为地产寡头垄断，房价形势仍不容乐观。在这些地产寡头中，大都有非常充裕的资金来源，一方面来自央企，一方面来自股市，一方面来自海外，而民间资本因缺少强有力的方法和正常渠道，难以形成地产资金市场的主流。此时，中央政府应严格禁止中央所属企业的资金流向地产商，而中小企业要突破困局或借壳上市，或合并重组，打破地产寡头对市场的垄断，真正形成竞争局面。

五、中国建设部部长易人

不管因为什么原因，持续两年的中国高房价，政府职能管理部门都不能说毫无责任。而勇于承担责任是一个成熟的政治家的个人魅力。中国建设部在中国房地产业的管理中是负有使命的，其在政策的制定与执行、官员的失误与问责、地方的管理与失察等方面积累的问题太多，在宏观调控中存在推诿、敷衍等现象，既不能为广大民众所接受，也得不到国务院领导的认同。因此，中国建设部部长将在“两会”期间易人。

六、中国GDP8年来首次降低至9.6至9.8%之间

中国经济在经历了8年的高速发展之后，中央政府有可能考虑通胀的压力和投资过热、结构失衡的问题，将2007年GDP降低在9.6至9.8之间，并寻求城市化和工业化的齐头并进，共同发展。地方政府因此不必在房地产上下注，因为把GDP降下来，意在加快工业化，放缓房地产和其它基本建设，集中力量搞工业，加快步伐融入国际经济的大循环之中，这也是一个国家经济发展的前提和保证。

七、中国住宅权属公开

房地产权是中国最早实行实名制的财产所有权之一。2007年，中央政府将加快宏观调控步伐，为抑制住宅向一部分人手上集中的趋势，将进一步加强税制改革，而税制改革的前提是住宅权属必须公开。此举既能有效防止贪腐势力把房地产作为洗钱的工具，亦可对富豪阶层形成制衡，预期可在2007年底以前实施。

八、展会奇冷，广告下滑，地产传媒遭遇严冬

围绕着房地产的各类展会因缺乏创意，手法陈旧，导致人气严重不旺，其实已经没有办下去的必要了。与此相关联的是地产广告的大幅下滑，除网络和新媒体还能保持上升的态势外，传统媒体因价格过高、公信力不强、影响力下降，直接导致广告量的锐减。这种现象将由北京、上海、广州、深圳等城市蔓延到二线城市，地产广告总量突破1亿的报媒将由2006年近20个锐减到7个。

九、个人集资建房将得到政府鼓励

个人集资建房将成为一种模式而得到政府首肯。这种新模式将从2007年中开始，以二、三线城市为主体。全面推广，比较兴旺的地方是长三角城市群和环渤海城市群，而珠三角的惠州、河源、汕头、中山、江门、韶关、佛山等地也将有大胆吃螃蟹的人。

十、房地产开始转向买方市场

随着中央进一步加快宏观调控步伐，房地产的暴利时代行将结末，其中一个重大的标志，就是由现在的卖方市场转向买方市场。这个节点也将在2007年出现。

[ 本帖最后由 房策族 于 2007-1-23  14:16 编辑 ]

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2006年 南宁楼市十大事件

事件一  从高收取土地闲置费
    事件回放：南宁土地管理部门规定，6月2日起，超出合同约定开发日期满1年未动工开发的，土地闲置费按每平方米10元收取；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。这意味着，南宁市将从严控制土地闲置。
事件二  两块土地“绑着卖”
      事件回放：6月15日上午，南宁市2006年第四期国有土地使用权挂牌公开出让截牌仪式在南宁市土地交易中心举行。与往常不同的是，这次拍卖的两块土地被“绑着卖”：买唐山路一块地，还得帮东葛路建一个幼儿园。
事件三  百万市民看房大行动
      事件回放：由广西日报社旗下五报一网共同组织的“百万大赢家――2006百万市民看房大行动”活动，8月8日正式启动。
事件四  “广屋”涉嫌诈骗千余万
      事件回放：9月5日，广西广屋房产置换有限公司（简称广屋置换公司）总经理、监事岑庆因涉嫌合同诈骗罪，被南宁警方执行逮捕。警方查明，该公司诈骗行为涉及房产60套，受骗群众86名，涉嫌诈骗金额1364万多元。
事件五  西南第一高楼竣工
      事件回放：2006年，南宁地王国际商会中心竣工。该大厦高276米，58层，总建筑面积13万平方米，为西南第一高楼,占据?岸?CBD核心,结束了南宁长期没有国际化高端写字楼的历史。地王国际作为南宁“136”重点形象工程， 作为广西商务地产第一品牌，已荣获第五批全国建筑业新技术应用示范工程奖，“2005年中国商务写字楼精品示范项目”奖，2005年广西商务地产销售冠军。它的横空出世，打破了“南宁最近十年来一直没有真正写字楼”的尴尬局面，实现了南宁商务的大变革，标志着南宁进入国际化纯正商务时代。
事件六  物业“首标”突然被炒
      事件回放：10月7日上午，南宁市城市花园小区的开发商请来数名保安，将服务于该小区的物业公司――海南珠江物业的保安和保洁人员“请”出小区，同时想引进另一家物业管理公司。海南珠江物业是南宁市第一个由开发商通过招投标形式选聘的物业公司，合同签订3年，但至今仅过一年半。
事件七  60亿建设8000亩大盘
    事件回放：10月29日，航洋国际城落成庆典暨东盟风情园项目启动仪式在南宁举行。马来西亚总理巴达维、自治区主席陆兵出席了庆典仪式并为航洋国际城落成和东盟风情园项目启动剪彩。
事件八  凤岭上空架彩虹
      事件回放：备受南宁市民关注的民族大道凤岭立交桥工程项目，在“三会一节”前建成通车。
事件九  物管“领头羊”来了
      事件回放：12月3日，深圳万科物业与广西嘉和集团签约，成为嘉和城物业管理顾问。这标志着南宁这块热土首次引进国内物管“领头羊”的服务模式，并首先在嘉和城项目实施。
事件十  五象新区掀开盖头    
      事件回放：12月3日，高标准、高起点的南宁五象新区规划掀开盖头。12月17日，南宁五象新区开发建设指挥部挂牌成立。意味着五象新区的开发建设进入了实质性开发建设阶段。

总结:06南宁楼市 大势向好 后劲足

[ 本帖最后由 房策族 于 2007-1-23  14:20 编辑 ]

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今年元月1日城镇土地使用税涨2倍，2月1日起开征30％－60％的土地增值税，政府嚷着要调控房价，这样的调法，恐怕”政府是最大的炒家“说会进一步得到印证。

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2006江西地产十大新闻

一、南昌出台贯彻“国六条”新政实施意见
    备受市民关注的南昌市《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的实施意见》出台。该实施意见在贯彻“国六条”的基础上，结合南昌实际情况，在调整新建住房结构比例、培育住房二级市场和发挥税收政策的调节作用等方面有一些新的做法。

二、南昌二手房交易“营业税”开征
    备受广大市民关注的省城二手房营业税落实开征问题已经启动。

三、南昌市统计局调查资料显示:九成居民拥有自住房
    南昌市城调队调查资料显示，至2006年上半年止，居民人均现住房总建筑面积为27．1平方米，住房总使用面积20．9平方米，居民拥有自己的住房的比例是90％。

四、南昌将斥资3000万建老年公寓
    记者从市政府有关部门获悉，我市将斥资3000万元建设老年公寓。南昌市老年公寓建设项目位于湾里区竹山路14号，总投资3000万元，总建筑面积为22780平方米，其中：公寓房建筑面积20780平方米；医疗康复、生活服务用房建筑面积2000平方米。

五、南昌市将建大批经济适用房
    南昌市2007年将向百姓提供70万平方米左右的经济适用房，其价格将保证新参加工作的双职工家庭用8至10年的积蓄就能买得起80平方米的房子。

六、江西： 6.8∶1房价与收入比偏大
    江西省统计局获得的数据显示，房地产业快速发展的同时，江西也出现了商品房空置加大、房价涨幅过大的问题，房价与收入之比达到6.8∶1。

七、南昌逾八成家庭住房达小康
    由南昌市房管局和南昌市统计局联合组织的首次南昌市住房调查工作顺利结束。本次调查结果显示：南昌全市84%的家庭已基本达到了小康住房标准。

八、 南昌市推出“两限地”
     2006年9月13日，南昌市首推出两宗“两限”地（限套型、限房价）。

九、1202万/亩！南昌地价创新高
    南昌中山西路一宗土地以每亩1202万元的价格出让，其单价创下南昌土地出让的历史最高价。

十、南昌无证预售商品房全面叫停
　　南昌市日前下发“整顿规范房地产交易秩序专项活动实施方案”，重点整顿房地产开发企业未取得预售许可证，非法销售商品房，以及通过认购、选号等方式收取预定款项。发商在楼盘未取得预售许可证前提下，通过VIP卡认购、诚意金收取等方式预热卖房，以及取得预售许可证后，未在10日内销售商品房等不规范行为被全面叫停。

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2006年度杭州房地产业十大事件（上）
1、“民间验房师”现身杭州
　　【事件】2006年2月20日，杭州第一个民间验房机构——德辅验房工作室正式接受钱江湾花园一位业主委托，接下了第一单验房业务。此后，各种“民间验房机构”便如雨后春笋一般冒了出来。如今，有三分之一的杭州购房者，会在收房之前请“验房师”前来检验一番。据悉，“民间验房师”的工作主要是检查交付房屋结构、设备是否与合同相符，墙体、地面、门窗、强弱电以及管道等是否存在问题，地面或天花板是否存在空鼓、裂缝和渗水现象。
　　【点评】多数开发商认为，“民间验房师”的验法，只能发现房屋表面上的一些质量问题，基本上是属于“一学就会”的技术——只要你愿意，你就可以成为验房师。但“民间验房师”则认为，开发商不可能像他们那样，完全站在购房者的立场开展工作。实际上，只要到网上搜索一下，很容易就能够获得可操作性极强的验房方法。这么看来，与其说“民间验房”是一项技术活，不如说它是一项体力活。据悉，认真负责地验一套房，至少要两个小时以上，而“验房”费用大约在200元/套，这个价格让大多数购房者觉得很值。
2、“购房入户”政策出台
　　【事件】2006年3月29日，杭州市政府转发了市房管局和市公安局拟订的《外地人在杭购房入户试点办法》，正式确定钱江新城、下沙和滨江为“购房入户”的三个试行区域。同时，文件也对购房入户的单套住宅购房总价(包括商品房和二手房)作了明确规定：钱江新城达到100万元以上，下沙达到60万元以上，滨江达到80万元以上。购房者必须在房子拿到产权证、契税完税凭证，并且付清全部房款后，才能申请入户。而且，在办理户籍入杭之日起3年内，购房人不得对所购房产进行交易。
　　【点评】在“购房入户”政策出台之前，大多数开发商认为它对房产销售有一定的促进作用，但很少有人过分认真地把它当作杭州楼市的“救命稻草”。“购房入户”的主要作用还是对购房者心理的影响，激发购房者对杭州楼市前景的信心。其实户口对外地人的诱惑力并没有上世纪90年代那么大了，购房入户政策并不是决定买或不买的关键因素，因此它的真正意义在于提出一个概念，让人们来关注，从而在销售方面起到一定的促进作用。
3、“90/70”政策“冻结”大量新盘
  　【事件】2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，吹响了新一轮楼市新政号角。其中，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上……过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，这项被简称为“‘90/70’政策”的核心规定，使得大量新项目由于不符合新政策的硬性指标，而无法按原计划取得规划许可证或施工许可证，因此也就无法按照原定开发进度开盘销售。
　　【点评】新政刚出台的时候，开发商们都在忙着打探，“90平方米以下户型占到70%以上”到底是根据单个项目的体量还是整个城市的开发总量来计算的。面对目前的形势，面对迷惘，有的开发商立即着手调整新项目的户型结构及面积配比，有的开发商则选择继续观望，等到建设部具体执行细则的最后出台。如此一来，杭州有一大批新项目不得不推迟了开工日期。2006年7月12日，建设部终于正式发文明确“70%”是针对城市总量而言的。到了2006年年底，许多原本定在上半年开工的项目纷纷破土动工，为2007年预设了一个来势汹汹的开盘高峰期。