田妮

２００６年，房地产再次成为政策的风暴之地，调控力度之大，政策出台之频繁均超过了市场预期。土地是房地产开发的基础，中央日趋严厉的宏观调控政策，自然波及土地市场。从国家土地政策紧缩，到本地土地招拍挂，从土地出让方式改革到旧城拆迁，土地市场的每一次破与立，都牵动着房地产敏感的神经。于是我们对2006年郑州土地市场的大事件进行了回顾。
大事件之一：郑州“西部大开发”
事件回放：２月１４日，郑州市西区土地调整规划方案提交专家审议，郑州楼市“西部大开发”的序幕正式拉开。
按照规划，郑州市西区包括郑州棉纺厂在内的七大国有企业将逐步迁出市区。据估算，在这片近１７平方公里的老工业基地上，经过国有企业拆迁改造、城中村拆迁改造，以及农田变更用地性质，有５００公顷以上的土地可转为居住、商业金融用地。在郑州中心城区土地日益稀缺的情况下，基于老工业企业外迁带来的“西部大开发”吸引了众多开发商的目光。可以预见，西区将成为郑州房地产开发新的热点区域。
点评：西区曾经是郑州富庶之地，但进入２０世纪９０年代，随着经济结构转型，西区经济一落千丈，变成了郑州经济的“洼地”。此番“西部大开发”，通过对西区土地的再开发、产业的重新梳理调整，必然会提升区域内居民经济生活水平，缩小郑州“东西差距”。
大事件之二：勾地制度登台亮相
事件回放：一项被称作“勾地”的国有土地使用权出让的新方式已经被国土资源部采纳。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》于２００６年７月１日正式实施，规范中明确了我国招拍挂土地可以进行用地预申请制度。
所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。
在该《规范》中，增加了用地预申请环节，对招拍挂制度进行了进一步的完善。《规范》明确，有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对地块有使用意向的，可提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。该单位应参加竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
分析人士认为，“勾地”政策很可能与２００５年的多起土地流拍有关。
点评：此项制度的实施，可以增加土地部门对市场需求情况的了解，而开发商对土地信息了解更加透明，这样可以预防未来土地出让出现价格过低或“流标”现象。
大事件之三：燕庄改造“金东”再生
事件回放：历经两年酝酿，燕庄改造２００６年终于进入“动土”阶段：３月２５日~８月２日，燕庄整体拆迁工作历时４个多月圆满结束，整体改造涉及土地面积１７０余亩，搬迁村民６００余户３０００余人，共拆掉近６００栋楼。１２月８日，燕庄城中村改造项目在燕庄原址上正式奠基。具有闽资背景的河南升龙置业有限公司将注资４０亿元，全力打造郑州曼哈顿广场。该项目２００９年将全部建成。届时，燕庄将建成高品质的办公楼、公寓、住宅和商业区域，形成一个全新的大型现代化商业中心和城市标志性景观。
点评：燕庄改造不仅搬开了郑州东进的最后一块绊脚石，将郑州行政区和郑东新区连为一体，同时也催生了“金东板块”，带来了该区域房地产的繁荣。至此，燕庄告别脏乱差，成为郑州市城中村改造样本。

田妮

大事件之四：土地拍卖“地王”频出
事件回放：２００６年６月份以来，郑州土地交易市场“高潮迭起”。继６月２８日郑州西区电缆厂的土地拍出２２５万元／亩的高价，１１月３日西区的一宗土地创下２６９万元／亩的地价新高之后，１２月５日，郑州住宅用地成交价格纪录被再度刷新。经过３５轮激烈竞价，建业住宅集团以２．８亿元价格取得位于南阳路东、宋寨北街南总面积为４３２８８．８平方米的一宗土地。４３１万元／亩的天价不仅再次创下郑州住宅用地单亩价位历史新高，而６０００元／平方米左右的建房成本价也再次让业界议论纷纷。
点评：是地价决定房价，还是房价带动地价？这个问题就像“是鸡生蛋，还是蛋生鸡”。“羊毛出在羊身上”，“地荒”对开发商的影响至多是推迟拿地时间或转向别的区域开发，但对于普通购房者却是十分不幸，高地价导致的高成本最终必然会转嫁到购房者身上。
大事件之五：政府出招打击囤地
事件回放：《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本从２００６年７月１日起试行，今后，开发商拿到土地后不按时开发；或挖一个坑形式上“开工”，却一直停工不建等长期变相囤积、以此来抬高房价的行为将被制止。
针对开发商的“囤地新招”，《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例等合同条件及违约责任进行了明确约定。为保证开发商及时开发利用土地，在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外，《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。《出让合同补充协议》第五、第六条进一步对闲置土地作了约定：开发商按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足２５％，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。
点评：变相囤地在业界已是公开的秘密，过去屡禁不止，问题出在监管层面。《补充协议》虽然剑指变相囤地，但要达到目的，还需要不折不扣地落实。
大事件之六：土地清查十月风暴
事件回放：一场全国性的土地违反清查风暴从２００６年１０月拉开序幕，清查问责的对象直指地方政府一把手，并且延伸到了省部级官员。
具体做法是地方先进行自查，然后上报自查情况，再由上级部门进行检查，以达到“自查自纠、查处案件”的目的。与以往的土地管理风暴不同，这次最能切中要害的措施，是对屡禁不止的地方官员违规行为进行了硬约束，即实行了地方政府一把手问责制。这是迄今为止对于国土违规行为行政级别最高的问责形式。此前，最高人民法院发布的文件，也明确将追究土地违法行为的刑事责任。
点评：乱世用重典。当前，严峻的土地保有形势及数量庞大的土地违规案例，已经对土地调控的有效性形成严峻的挑战，严格土地审批、严处违规违法行为成为国务院的当务之急。行政问责制的出台，无异于一把利剑，直指混乱无序的土地市场。

田妮

大事件之七：合作建房温州破冰
事件回放：一直阻碍个人合作建房成功之路的拿地悬念，终于在温州得以突破。在几乎没竞争对手的情况下，受温州个人合作建房联盟委托的瑞安正元房产公司，在温州国土资源局公共资源交易中心举行的国有土地使用权挂牌出让中，以１．０４５８亿元的价格，成功挂得这一地块，出让土地面积１５６５０平方米。在许多业内人士看来，能够拿下合适的地块，个人合作建房就算成功了一半。但是，随后媒体上又爆出新闻，说建设部认为温州个人合作建房涉嫌违规操作，其商铺和部分车库对外出售等超出了个人合作建房的范畴。
点评：个人合作建房真可谓一波三折。民间的个人合作建房始于２００４年，经过２００５年的火热，２００６年上半年似乎陷入一个低潮期，各地的联盟包括郑州苦于拿不到地块。温州的成功现实，说明个人合作建房仍有生命力，但把温州的经验称为一种模式，还为时尚早。温州个人合作建房拿地只是一个成功的个例，里面既有诸多“运气”的成分，也有国家房地产调控背景的因素。
大事件之八：“价高者得”受到挑战
事件回放：“价高者得”，这一在我国地方政府盛行多年的土地出让模式，正经受着来自中央部委的挑战。
建设部一位参与九部委“３７号文件”（《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，国办发［２００６］３７号）起草工作的官员透露，国土资源部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案。方案中的一个重要内容，就是变革现行各类商业用地的土地出让竞价方式。
“３７号文件”规定，“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。根据这个规定，招标制度将在竞地价、竞房价的基础上，全面得到推广。具体来说，新“游戏规则”就是：向上竞地价，谁地价出得高给谁；往下竞房价，房价报低者得标。
新规推出后，北京、上海、广州等地开始尝试这种新的土地出让方式。
点评：“价高者得”，虽然公平，却人为抬高了地价。新的土地招标方式以人为本，从调控房价、稳定市场的角度出发，有着良好的初衷。但能否鱼和熊掌得兼，在平抑房价的同时，做到公平、公正，还有待观察。
大事件之九：新版限地禁地项目公布
事件回放：国土资源部等部委日前联合发布实施２００６年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。
在２００６年版《限制用地项目目录》中，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目，低密度、大套型住宅项目，赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目被列入限制用地项目，禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。
２００６年版《禁止用地项目目录》的最大看点是，别墅类房地产开发项目，高尔夫球场项目，赛马场项目，党政机关、国有企事业单位新建培训中心项目，未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目，未依法取得采矿权的矿产资源开采项目用地被明令禁止。
点评：“叫停”别墅，在业界嚷嚷了许多时日，这一次是彻底“斩草除根”，而过去打擦边球的高尔夫球场开发，也受到牵连。看来，这一次是动真格儿了。
大事件之十：工业用地有了“底价”
事件回放：为加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，２００６年１２月下旬，国土资源部制定的《全国工业用地出让最低价标准》公布，从２００７年１月１日起实施。
国土资源部专门为此下发的通知对最低价标准的实施作出有关政策规定：强调本《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。为了发挥地价对土地利用的调控作用，《标准》中明确了最低价标准与土地等别挂钩的政策。即对应于全国划分的１５个土地等别，最低价标准从最高等别一等的８４０元／平方米递减至最低等别１５等的６０元／平方米，约为新增建设用地土地有偿使用费的６倍。
点评：近几年，我国一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的问题十分突出，为此，国家曾要求各地依照本地基准地价制定最低价标准，但各地在执行时都怕提高本地地价影响招商引资，有的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。
此次最低价标准出台，将大幅度地提高工业用地实际出让价格。但对普通购房者而言，是福是祸，恐怕一时难以说清。

kevin226

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wuyantong

我是一个叫晶晶的女孩，前几天，我晚自习回家，被 一辆大卡车撞死了，司机将我的尸体抛入了路径边的小河里，然后逃走了，你看见了这条消息后，请将她发给4个论坛，如果没有发，你的妈妈会在1个月后被 车撞死，你的爸爸会得绝症，如果你照 著上面做了，在5天后，你喜欢的人也会喜欢你，这条消息太毒了，我不得不发