hustmen

2年前，也经常干这些事情，我也来飙几句：
装客户和以试调身份都可以，如果现场比较忙碌，对方售楼员是新手的，就可以装客户，或跟在别人边上听；如果是冷清，上来的是老业务，那你就直接做试调也无妨。下面是一些要点.。
1、心态要平和，谈吐自然，如装客户，就想着自己踹了2W定金，看好就定那种，用言语和表情吸引对方，让她顷其所知。
2、注意语言，不要有术语，而且多听少说。
3、询问问题不要太有针对性和专业性，要多而杂，就如同老百姓生活一样，想倒什么说什么，顺便带点评论。
4、即使暴露了，也不要惊慌，主动递交名片，诚恳交谈，到了这个阶段一定多拿资料（呵呵，可能再也没有机会）。因为都是为工作，与售楼人切身利益没有关联（除了浪费时间），而且还能认识一位同行朋友，搞不好还是帅哥美女，嘿嘿。
5、男女搭配组合比较理想，年龄不是问题，大姐＋小弟，大叔＋侄女等，都是不错的组合。有时我自己也去，比较自信哈。
刚开始有些紧张，慢慢就好了。一句话：做好准备，随机应变。

hustmen

引用:

原帖由 hbqfcy 于 2007-7-20  16:08 发表
踩别墅真的蛮难的，要怎么样才能不被发现啊？

我曾经比较成功的踩过别墅，简单介绍（其中一个案例）：
该楼盘均价在1.8万元/平米，以联排和叠拼为主，280－600平米不等，小区规划和绿化等等都很好，有高尔夫球场。
1、身份定位。我说我是帮我们老板看房子，大致说了一下需求。我说的是独栋，500平米左右。
2、语言使用。说白话，抛弃术语。可以牛X一点，无所谓。
3、知识准备。对高档生活环境了解，而且品味要独到，熟悉高尔夫的知识，我不太会打，但我知道要点，那会把售楼小妹弄得团团转。
4、行头。当时是穿的比较休闲，但随行的是奔驰，这个细节让售楼人员很激动。
......
要走访高档社区或别墅，你的身份就不能是普通人，虽然外表是一方面，你的语言、语速以及心态一定要控制好，那才是最最重要！！！

warriors

踩盘,为什么要踩盘.
那就是要收集有效的数据,所以要在去之前先进行自我总结,做好踩盘之前的准备工作:
1、了解此次踩盘的目的
2、要先确定所要扮演的角色
3、是明调还是暗调
4、等等。。。。
这就是我们说的准备工作。

想我去踩盘的话，我主要是主攻我想要的数据，最确切的也就是价格，在整个市场上也只有价格是最敏感，其次就是楼盘的户型配比。
若是我们要做到不被销售人员察觉身份的话，首先自身素质要好，对销售人员要谦虚，万不可对销售人员采用非常的手段。接着就是引导销售人员，而获取我们所需要的资料。

下面我说几点方法：

1、明调，初学者最常用的方法，直接跟现场销售人员说明的次此来的目的，不过这种方法所得到的数据水份过大。
2、暗调，要求踩盘的人，心理素质要好，且思维缜密，能随机应变。此种方法是目前踩盘人最好的方法，也是最能锻炼人的一种方法。
3、家庭购房先锋：可以假借父母之命进行踩盘，在现场还可以直接跟父母通电话或是打电话给你的朋友，进行配合。
4、找个女孩子，搭配成男女朋友。此种方法本人最常用的方法，且效果佳。（但须女孩子的完美配合，首先由先进行女孩子发问，一般女孩子最关心也就是价格，此时这一方面，你就无须在问，下面的事情，就是要了解下，他们的户型配比及其他情况）
5、明调身份，随便了解点最基本，主要跟销售人员讲一些不关项目本身的事，这样他（她）就会无戒备心理。若是成为朋友，觉得优秀的话，还可以直接为公司挖掘人才。

李向阳

我不说我是怎么踩盘的，这个做房地产的人都大多都经过这个程序。我说说我是怎么对待踩盘的同行。
1、累计期：如果发现有踩盘的同行，而装客户的，我们会直接提醒，一般我叫业务员直接告诉他们想要的资料。
2、强销期：在边上准备一张牌子，上面写：同行请自己拿要想得到的资料，边上有水，自己倒！
3、和同行建立友谊，信息互通，这个比我们虚假的装客户效果要好的多，人和人都是应该有情缘的，而且也省去了我们踩盘的时间了，不是吗？
4、我在给同行信息，当然是市场上的信息，公司的战略方针当然是第一的，我想我们都能理解。
5、人和人都一样聪明，认为别人比自己笨的同时或许人家也看出了你动机了
切记：人在玩猫的时候，是猫在玩人还是人在玩猫？你知道吗？
同行和同行之间何必相互猜忌呢。
提醒那些自以为得意的朋友，或许你在套取同行资料而得意的时候，你自己的金身早就被人破了不知道几次了。
以诚待诚，才是自己的该骄傲的。

zhouxin413

踩盘是作为房地产营销人员不可缺少的一门功课,我觉得踩盘一定要带着目的去,首先要想好你想知道的一些基本情况,有些东西在楼盘的宣传资料上面就有,可以省略,不能让别人发觉你的问题很专业,主要不会在广告上体现的资料有以下几点:
1、价格（均价，实价，折扣，付款方式，按揭银行、贷款成数、利率、年限等）
2、推广方式（阶段性目标）比如认筹方式、选房方式、开盘时间
3、目标客户（客户特征）
我觉得踩一次盘一定要有所收获，就算真被别人识破也没关系，谁说做同行就不能买房？

lhclyy000

呵呵 很有参考价值啊

永夜精灵

我一般就是用：
哇考！美女真是好眼力，……#￥—%……*—…………%·%！￥……（·%￥#%￥

ckj0112

我个人觉得应该直接的告诉置业顾问
一是为了不浪费他们的时间
二是不浪费他们的接待客户的数量
三是对他们的尊重
有职业素养的置业顾问一定会告诉你的

keluo

这种事经常发生，不只是搞销售的要踩盘，就是我们搞设计和研发的也要经常不断的全国各地去踩盘，我的建议就是第一步，尽量不要暴露身份，出发之前首先要把自己想要了解的问题一一搞清楚，并且要变幻成非工作语言，一开始可以先问几个白痴问题，称赞对方几句，让对方小膨胀一下，然后对方就会放松警惕，娓娓道来！第二步，如果真是暴露身份了，那就把自己的语调和姿态放低，比如小公司刚刚入门，把自己扮演成至少2当家，海阔天空说一通，一定要把自己的项目（可以编一个）以及美好前景向对方描述一下，但是一定要情真意切，然后再推心置腹，邀请对方能否一起合作等等。。。。。然后你就在展开你的问题列表了。。。。。。

有点不道德，但是没办法，商品社会市场经济，就的耍点小花招，嘿嘿，活学活用！

jakejones911

刚开始做销售，对每个客户都很热情，有时接待完客户同事就跟我说了“你刚才那个是来市调的……”做的时间久了，也算是能看出个369等来，后来到售楼处市调的，明调就知无不言，言无不尽（反正南京那面也没啥秘密可言，销控价格之类的网上都有）遇到暗调还装B的，那能扯多远扯多远，能有多少水分就多少水分，小样，我还忽悠不了你？
      但是在奥体周边的10来个楼盘之间关系还算融洽，后来想调什么盘子一个电话打过去，什么都问的一清二楚，大家都是混口饭吃，都是打工的，本来就应该互相帮忙，以诚相待！没人想被骗，那就不要骗人……
      现在到了扬州分公司，需要出去市调的时候都是明调，也许是做过销售的原因，个人感觉明调效果更好。