jojo800122

踩盘要有气势，你上去窝窝囊囊的人家着么会理你哪？根据本人长三角多年的踩盘经验，踩盘就要理直气壮，甭管有事没事，都要特牛B，进去之后大大方方往那一坐，翻翻资料。然后业务人员一般都会上来问下先生（小姐）您是来看房子的吗？你可以大大方方的说，偶是来踩盘的。你要研究销售人员的心理，一个销售人员根本就不在乎你是不是来踩盘的，而是讨厌被踩盘的欺骗。都是同行其实共同话题很好找，这年头楼盘基础资料基本都是公开的，其实踩盘需要了解的是项目亮点，销售情况和客户构成。而这部分资料才是最具有价值并且往往很难量化的。所谓第一线的人员即销售人员他们对于本项目的理解才是最直观和最真实的，多沟通，多交流才是踩盘的真正目的。而不是为了拿到那些所谓的关键数据（总建面、容积率去交易中心很容易搞定）。踩盘就是踩盘没必要装买房子，我们是在同行交流，只是这次在你的主场。

gzh4100

最好的办法就是找一个不做房产的朋友，根据自己的需要设计好问题，这样，肯定不会引起怀疑并且能了解到所需的情况。最好是忘年交的朋友，象大爷、大婶。

deadice

我也来说两句。其实踩盘被揭穿是最经常不过的事情了。踩盘最重要的是两点：1、采集信息的目标星要强，内容要丰富；2、踩盘者要有良好的心理素质和表演素质。
     踩盘被发现后:1、首先要继续伪装下去，切不可心虚，更不可知难而退，因为这个时候我们需要的信息还没有搞到手；2、解雇托词，假设自己身份；3、面对售楼演的盘问，面不改色，继续询问楼盘信息；4、这是最关键的，也是我经常用的办法，假装定房。
     再好的置业顾问，他的职业目的无非就是达成交易。一旦看到我们付钱，他的心理防线一般都会崩溃，到口的肥肉就算是有毒，也会禁不住流几滴口水，这是人之常情。
      这里还要说的是我们踩盘前要有丰富的准备,包括以下几个方面：
      1、准备好需要调查的内容（市调表格要钱准备好），要有针对性、设计的方面要详细；
      2、面对置业顾问，我们问的问题尽量避免专业词汇，要口语化；
      3、一定要带着钱去，面对难缠的置业顾问，用钱砸他，呵呵；
      4、一个楼盘要多个人去踩，最后大家要将信息汇总，并核实真实性；
      5、要及时填写市调表格和市调报告，并把得知信息和大家广泛交流，让每一个人都了解竞争对手的情况；
      6、集思广益，制定出针对性的销售办法和政策。
      写得不好，请大家多指教！！！
      谢谢了！！！！！！！！！！！

麦斯威尔

住宅项目一般来说不会穿帮，但商业项目就不好说了，因为你年轻的面孔是担不起动则百万的商铺的，但有什么关系呢，笑骂由他，美酒佳肴我自食！

小夏

记得第一次踩盘是和同事步行去的
在售楼处外面时就开始相机喀嚓喀嚓了

进去时候我和他就装做情侣的样子
但糟糕的是我拎了只通勤包
他是很有经验的  于是和售楼小姐侃侃而谈
而我则旁听   
因为他的稳重 所以得到的情况很有成效的

准备走的时候索要楼书   售楼人员说只有单页
于是我就拿出工作日志本开始抄墙上的展版介绍并和同事讨论刚才得到的信息

果然被大大的怀疑了
当销售经理走到我旁边问我时
我抬头说我是快要毕业的学生
要采集一些实例作为毕业论文用的
他打量了我居然相信了
我想是我抄的太认真了吧

走出后。才松了口气。。是有点怕。。
看来还是要多多锻炼的。。

思想者

踩，踩，踩！不是你踩我，就是我踩你！地产英雄们披星戴月，斗转星移，一幅幅互相刺探军情的好莱坞超大场面剧情真实写照历历在目！
猜，猜，猜！不是你猜我的肚里乾坤，就是我猜你的狼子野心！策划豪强们峰回路转，所向披靡，一幕幕獐头鼠目挖掘你我心理秘密之大无畏精神真乃眼界大开！
我不小心也是其中比较资深的獐头鼠目的一分子。踩盘遇到售楼小姐时，她会告诉你：香水有毒，你千万不要靠近我。踩盘遇到售楼先生时，他会告诉你：千里之外，才是我的天籁之音。我靠！郁闷！
告诉你一个秘密，你千万不要告诉别人！当你假扮成一位记者就不同了，当然有很多朋友会对我嗤之以鼻，他们会说：我也假扮过记者，没什么希奇的！各位看官！听我慢慢道来，你要知道，任何人对他们的自我印象都是倾向于美化自己（至少在心里），程度有不同而已，当你采访他（她）时，除了开始将采访主题放在他所在的楼盘的一般问题上，要迅速把主题切入到被采访者的切身经历的故事中（深有感触的故事），他将变得非常乐意与你交谈，包括他对地产这个行业中各个楼盘情况的分析及介绍，甚至他对别人来踩他们楼盘的应对方法，都会体现在他的故事中，一般情况下，这就是他们判定你是踩盘手的情况下的既定心理应对模式，针对这种模式，你必须大谈别的楼盘的比如：户型，朝向，区位，价位，卖点，usp，规划设计等等话题，不让其对你产生警惕感，然后让其把别的楼盘与自己的楼盘做对比！如果你是一位四肢发达，头脑更不错的思维敏捷的家伙，从这里你就能知道他所在的楼盘的比较深入的信息。
注意一：古人的智慧，我们要百倍推崇！声东击西，由来已久，就看你怎么灵活应用！
注意二：以上方法，稍微有点耗时费力，一般情况下，主要针对对手中高层管理层使用这种方法，不是因为他们智商高（销售顾问等等基层人员的智商说不定还要比他们高）！而是因为他们掌握着更多的资源（包括决策资源，代表着该企业的发展方向性）和信息，他们的经验比较老到，使用一般的方法无法对其有作用（一他们没时间，二他们警惕心更高）。
注意三：你必须确定，你可能将来不会与这些中高层管理层共事（有些管理层会觉得你挺有能力，会想尽办法挖你到他自己麾下），所以这一条，你要自己心里去衡量。
注意四：当你的角色的确是策划师或策划总监，而且在你的公司担负为你的公司做三到五年长期规划工作时，很需要使用这种方法！
注意五：面对地产咨询公司中高层管理人员及4A及同等级国内广告公司专业人士使用这类思路时，可大胆使用，但须防对方也使用类似思路获得主动权，把你的信息给套走得一干而尽！
写了这么多，各位同仁一定认为太过复杂，本人建议一般方法和特殊方法都可视情况而用。
各位策划界，地产界，地产策划混血界的朋友们，眼光前瞻，思路放远，心有多宽，路就有多远，朋友们天地是你们的！大胆放手一博吧！
我思故我在！善哉善哉！

呆呆虫

踩盘时伪装成客户一般只能拿到一两种户型的资料，网上的户型资料准确嘛？如果准确，就没有必要拿户型资料了吧？

[ 本帖最后由 呆呆虫 于 2007-1-18  00:13 编辑 ]

sbylm

我刚开始踩盘时一般都说明自己是来学习的，一般的销售员多少还是会告诉你一些的
像有些同行到我们项目来踩盘他是扮客户的话，如果被我们看出来了我们就一般不会告诉他真实的情况了，如果他大大方方的说是同行，我们还是会告诉他的，因为我们自己经常也要踩盘，大家认识下，交个朋友，也方便以后自己去踩盘。

x寒星x

感受颇深啊。
踩盘无所谓三种方式：佯装购房者、是同行，但是也买房、同行学习。
现在很多销售人员也很精明，当然很多时候踩盘者不免被识破了。至于应对根据自身经历有两种方式：1、既然已经识破，就不必隐瞒，直接表明身份，当然道歉是免不了的，切实说出如此作为的原因，我想销售人员也会了解，毕竟他们也有过踩盘的经历。正好借此机会暂时避开敏感话题，先找话题化解刚才的尴尬，同时拉近两者的关系，谈得投机了，再开始询问想要得到的问题也就不难了。
2、承认自己是同行，但是可以报出其它公司的名字，最好与该项目不直接竞争。同时开始与之谈论其周边竞争项目的情况，当然这期间可以透露几点其它项目的劣势，这样其可能就有继续听下去的意愿，而不知不觉就会由其它项目谈论到你所踩的项目，一些信息自然得到。

sdqw

上次朋友去买房，我帮她作些参考，谁知道问那些销售人员一些基本的销售知识，竟然一问三不知，太晕了，汗！后来直接找他们的销售主管，也是爱理不理的，似乎脸上写着：爱买就买，不买拉倒，真的令人大跌眼镜！要么是他们服务态度就那么差，要么我被他们当成踩盘的了。

这段时间，公司楼盘的样板房正式开放，踩盘的人接踵而来。一次碰到一个装潢设计公司的来这里看样板房，我就直接的问了，你们是不是装潢设计公司的？（因为公司有位同事认识他们）他们其中一位就很火的说，谁规定装潢公司的人就不可以买房子了？你这是什么意思？我大汗！ 这位老兄脾气也够大的了。