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期待二手房价大跌不现实 2007深圳地产走势预测



罗雷、罗志聪、郭建波、陈汶、王世泰、李亚凌、王波、朱治琼、王良英、郑先珂十位业内专家共测2007深圳地产走势新房篇调控继续！房价仍涨？
百仕达地产营销总裁 罗雷
刚性需求将使房价继续上升

　　一月份本是房地产市场的传统淡季，但从2007年初市场交易状况来看，一种强势的需求力提前爆发了出来，因此预计今年的新房市场将出现热盘旺市的局面。

　　2006年国家出台了一系列政策，但是针对性、有效性都不强。营业税是在房价急速飙升的背景下匆忙出台，希望平抑疯涨的房价，但是交易中多以实收形式将税费转嫁给买方，又变相地抬升了房价，因此效果甚微。但出现这种状况不是因为政策本身不到位，而是体现出购买力的旺盛需求超出了预料，因此用人为和行政政策进行干预是很难奏效的。2007年预计国家在房地产市场政策上的制定和执行将更加完善，针对性也将更明显，`目前物业税正在酝酿之中。

　　房价的上涨是有其合理性的。国家经济的发展提高了人民收入水平，拉动了资金购买力增强，因此房价上涨是情理之中的事。可以说，经济和房价是相互作用，相辅相成的。同时人民币的升值也带动了海外一些买家投资大陆房地产市场，分享房地产保值、升值的空间，因此一段时间内房价将平稳上升。

　　无论是自住还是投资都可以看作是一种购房需求，这种需求的存在必然影响着房价上涨和交易量增加。2006年新房和二手房交易量基本持平，预计2007年二手房的交易仍会处于一种上升势头，因为置业者的更新换代和住房升级的规律，必定使二手房市场出现更多房源和流动的置业者。

置业国际（中国）董事长 罗志聪

2007年房价预计有1-1.2个点的涨幅

从土地供应量上分析，宝安、龙岗片区项目较多，因此预计2007年关外房地产市场将出现旺市。而南山区目前土地不多，推盘量少，旧城改造的面积比较少，填海区一带供应量也有限，因此预计二手房将成为该区的置业主流。

　　预计2007年的房价也会处于稳中有升的状态，这已经得到普遍认同。不能说当今的房价到底有没有泡沫，这是经济发展，人民收入提高这个大环境下的必然趋势。房地产市场价格抬升不全在于炒的成分，需求能力的增加才是主要因素。当然房价不会涨得太离谱，在超出民众承受能力范围的时候，国家会适时地给予政策加以宏观调控。因此说2007年的房地产市场将越来越趋于理性。

　　2006年出台的国家政策增加了交易成本，对一部分短线投资客进行了严厉打击，另一部分投资客也由短线改为中长线。但是房价并没有受到特别的打压，没有出现“拐点”。如果2007年楼市价格能够处在一种不太升不太跌的状态，我认为国家不会像2006年有太多政策出台。

　　总的来说，置业者的刚性需求是促成房价涨幅较大的主要原因。在现今基础上，2007年的房价保持在1—1.2个点的涨幅是比较合理的。而股市热又能促使一批人受益而转向楼市的投资中，因此2007年楼市还是会很兴旺。

星彦地产品牌总监 王世泰

有有

今年将是国家政策执行年

　　用“迷茫”来形容2006年房地产一点不为过，深圳的房地产越来越让人看不懂了。

　　从市场反映来看，市场的高房价已经超乎了民众的承受力，但是新房入市却能迅速售罄，可见房地产市场的怪异。

2　　006年国家出台了许多政策，但是调控并没有到位，收效甚微；2007年国家政策的口号是“执行”，民众都希望看到调控效应的显现，但是从历年调控作用来看，2004年期望2005年房价是个“拐点”，2005年认为2006年房价能“回落”，但是结果都大相径庭。另外，出台的很多调控政策都被各种力量消减了。比如征收营业税，初衷是打击投资客，但是结果却是以实收形式变相转嫁给买方，所以2007年的调控政策将会产生怎样效果还是个问号。

　　从国外的研究预测分析来看，阻碍房地产市场健康发展的有“三个火枪手”：地方政府、开发商和银行。前两者渴望利益最大化，银行期望获得“按揭效应”，因此政策　　出台未能达到实效，扬汤止沸并不能达到釜底抽薪的效果。

2006年房地产市场已经刺激了置业者的置业行为，预计这种刺激将在2007年更强地爆发出来。投资者的“贪婪”，自住需求购买者的“恐慌”，还会在一段时间内持续下去。

招商地产市场研究部副经理 李亚凌

　　豪宅将处于量升价涨的态势

房价是房地产市场最敏感的话题，总体看来，2007年关内新房价格不会下降，整个房地产市场也仍将处于一种上升势头，尤其是包括兰溪谷二期在内的各豪宅销售态势也很好，基本处于一种量升价涨的状态。

　　供求平衡甚至供不应求应该是目前房地产市场的显著状况。许多人认为房价涨幅大，但是新盘推出却能迅速售罄，这种怪异现象影响了房地产市场健康发展，混乱了置业者置业心理。其实现在许多新盘包括许多豪宅选择推迟入市或不愿意开盘就售完，也是为了平抑这种现象。

　　2006年国家政策的推出并没有达到很明显的效果，反而使房屋交易成本向买方转移，基本上治标不治本，没有针对性很难奏效。当然这不是国家执行力度不够，只是没有考虑到在强大的需求和购买力背景下将产生的效果，反而促使了房价的上升，这种现象也应该是国家今后在制定房地产政策时不应忽视的。

　　随着城市化进程的发展，目前城市已开发土地超过了70%，因此今后二手房将成为房地产市场的主流房源，而新房推盘量稀少，一旦推出必将引起购房热潮，房价上升，但是国家政策会采取有效措施打压房价疯涨，因此房地产市场还是会处于一种稳中有序的状态。

同致地产董事长 王波

房价不会出现跳跃式涨幅

概括地说，2006年的房价是跳跃式的涨幅，预计2007年房地产市场步伐将趋于稳步状态，但一手房价仍会持续走高。

　　2006年，一路上涨的房屋成交价格令人出乎意料，但却也在情理之中，需求增加、消费能力释放是产生这种局面的关键所在。2007年虽然房价仍将上涨，一定程度上会杀伤购买力，但因为市场上大量刚性需求的置业者存在，因此只能说在步伐上会有所减慢。首次置业者会更灵活地选择关外房价相对较低的盘源或二手房，相反，这也是房价到达一定高度的讯号，预计国家会出台相应政策进行缓冲。

　　2007年新房工程的户型设计预计会出现两种状态。首先，考虑到置业者的置业升级，中等户型房子会大行其道；其次，小户型会越做越小，两房80平方米的房子如今售价已近100万，因此更多的置业者不得不退而求其次选择60平方米的两房户型。这种阶梯式的消费结构必将在2007年愈加明显地表现出来。

　　强行控制房价上涨是几乎没有效果的。因为从全球角度来看，伦敦房价近几年翻了3倍，美国房价在5年内也是翻了一番，这是普遍的经济规律。土地是不可再生资源，因此升值是必然趋势。国家在政策上应该加大对中低收入阶层住房问题的调控，用行政手段解决这类人的住房问题。2007年，你想房价将会跌还是涨？2007年市场将走向哪一个方向？政策还将有哪些变化？每到岁末年初，就会有大量的新年预测充斥在各种媒体，对于各个行业新一年的前景未来进行一番展望，我们将其视为传媒及行业的例牌，并乐此不疲。

　　本报选择了十位熟稔深圳地产的行业人士，对2007年做一番大致判断与展望，至于命中与否，我们拭目以待。

有有

十专家预测2007深圳地产走势二手房篇


郭建波(郭建波博客,郭建波新闻,郭建波说吧) 英联国际不动产总裁

或将掀起又一轮二手楼抛售浪潮

　　2006年国家调控政策的主要方向是阻击投资客炒楼的趋势，抑制投资性需求的喷发，例如税费改革、对大户型保有环节征税等政策的出台都引起了投资客的注意导致他们陷入观望期，甚至刺激了部分投资客抛售房产转战日渐牛气的股市。2007年将会有更多相类似的政策出台，这个大方向不会动摇。

　　这样的政策环境对投资客是不利的，同时，由于楼价上涨过快，甚至快过租金的涨幅；中介公司的经营日趋规范，政策限制更严厉；地铺模式的逐渐落后，弊端显现，都将引起深圳房地产行业结构进行调整，引发新一轮的二手楼抛售浪潮。2007年二手楼市场的交易量将会稳步上升，而且趋于活跃，但是价格会进入一个长期的下跌时期，未来三年内房价都将是下跌的趋势。比如宝安中心区的房价，2006年上涨的幅度惊人，严重高估了宝安中心区的楼盘价值，在2007年随着市场的进一步规范，宝安中心区的房价必将有所回调，二手楼市场的泡沫也会随之逐渐瓦解。

　　这样的市场环境，是一个关口，既有挑战也有机遇，中介公司不能再随意地扩张了，高成本来营造客户网络的地铺模式也不能再泛滥地开下去，以前那些靠违规操作赢利的模式也将面临巨大的冲击，必须规范经营才能迎接政策以及市场的冲击，对热点片区进行合理布局，才能在二手楼市场严峻的经营环境下谋求发展。

朱治琼 创辉租售集团总裁办主任

期待房价近期大跌是不现实的

　　2007年二手楼市场的交易量将会持续加大，原因有两个方面。首先，国家政策在调控房价以及房地产市场方面虽然严厉，但是离百姓的心理预测效果相差还很远，没有彻底地解决问题，还没有把发展商、投资客的空间压缩得很小，为了缓解压力他们会把政策压缩的利润嫁接到房价上，间接导致房价的持续走高；其次，深圳房地产市场有它自己的特点，它的刚性需求才是最主要的需求，针对这样的市场形势，只要置业者是出于自住的需求，房价再高也得考虑，不能再观望下去，及时出手，才是最好的选择，虽然股市利好消息不断，但是股市的风险要比楼市大，房地产是有形、固定的资产，大部分投资客对股市还不是很熟悉，相信他们会继续在房地产上进行投资。2007年整个二手楼市价格会稳步小幅攀升，期待房价近期大跌是不现实的。

陈汶 招商置业副总经理

有有

二手楼将逐渐成为市场的主角

　　二手楼市场在2006年已经基本上和一手楼市场持平，在年末的一段时间里还出现过二手楼交易比一手楼交易更趋活跃的情况，这预示在2007年，二手楼将逐渐成为市场的主角。市场新盘量的投放在逐渐地减少，就算有少量的新盘放出，也是投资客的囤积货大概也就几十套，要不就是豪宅普通置业者无法承受高企的价格，这样就导致了二手楼市的旺盛。特别是在关内，可以看到，新盘的潜力已经没有了，剩下的就是二手楼还有很大潜力可以挖掘，因此，2007年的交易量将处于平稳上升状态，但是价格的涨幅不会很大。因为价格的波动将直接引起政府政策方面的调整。但是对于国家政策方面很难预测，2006年国家的调控政策虽然很多，但政府出台这些政策的目的不是很明显，也没有达到预期效果，到底2007年的政策会是一个什么样，大家还是拭目以待吧。

　　2007年政府在基础建设上的投入会不断地增加，大家要更多地关注政府的规划，比如宝安机场、龙岗地铁开通，西部通道建成等，这些信息对于房地产市场来说，都是利好消息，使得市场逐渐进入到一个好的状态。招商地产一直以来奉行稳步扩张的政策，2007年楼市的走势也将积极推动招商地产继续稳步发展，争取占得更大的市场份额。

王良英 中原地产南山区总经理

二手楼市将会在平稳中健康发展

　　整个二手楼市会在平稳中健康发展下去，房价的暴涨和暴跌都是不正常的现象。之所以会平稳，是因为住房的刚性需求很大，供求会保持平衡，投资客的利润空间将被压缩到一个很小的份额，最后被挤出去，转而寻找新的投资方向，比如向股市投资等，楼市最终要回归到理性消费上来。

　　国家的政策不用去预测和揣摩，政策目的是为了令市场更健康地发展，这是毋庸置疑的，但是政策作用显现需要时间，2007年将是政策执行显现作用的时间，可以肯定2007年将是一个政策“执行年”。中介公司只有加大自身的规范力度，确保不在政策打压的范围内，同时根据市场的变化，不断调整公司的计划，才能在市场中得以继续生存。初次置业者一定要根据自己的需求来选择合适的房地产产品，不要盲目地跟风，要量力而行，不要因为害怕房价继续涨或者过多地考虑房子的升值空间，而使自己背上沉重的负担，应该要理性消费。

郑先珂 星彦地产三级市场住宅总监

金融政策对房地产行业的影响最大

　　2007年二手楼市场价格大幅攀升是不可能的，而大幅下跌也不可能，这样的价格“升降机”只会对市场造成不良影响，这是国家不希望看到的。2007年依然会是政策“调控年”、“执行年”，政策的导向将直接影响行业发展，2006年的政策是以限制、调控为基调，但是政策调控的空间已经很小了，“90、70”政策、税费改革等政策效果不是很明显，短期内希望国家政策起到决定性作用可能很难实现。

　　个人认为对于房地产行业，影响最大的不是国家的政策调控手段，而是金融政策的影响。我曾经看到过一个数据，2006年上半年全国房地产的银行贷款数额是3万4000亿，预计全年将达到7万亿，而1998年的数额很低，几年间暴涨了120多倍。随着银行的参与，房地产行业将比以往更加繁荣，但是从2007年开始银行将限制房地产的贷款，这样的话，对于房地产行业来说也将是一个不小的冲击。只要国家调控、金融政策没有打压房地产行业的倾向，二手楼的交易量还是会保持活跃。任何时候置业者都应该根据自身的情况来置业，不要过多地考虑房价以及房子的升值潜力，根据自身的承受能力选择合适的房子，否则将得不偿失。

　　2007年依然是交易活跃的年份，我们依然看好市场的潜力，继续谋求更大的市场份额是我们的追求。 “高成本来营造客户网络的地铺模式也不能再泛滥地开下去，以前那些靠违规操作赢利的模式也将面临巨大的冲击，必须规范经营才能迎接政策以及市场的冲击，对热点片区进行合理布局，才能在二手楼市场严峻的经营环境下谋求发展。”

xflan007

好长啊，头把交椅，坐了再看

ali1980

mars69

掌声响起来！！

ybtanjian

zhanma

不知道有没有关于二手房更全面的东西呢？

wangbo9842