淼.

人脉！
网络和电话其实不准也不及时
踩盘也不是天天报道
这时候，项目上有朋友，旧识，
甚至合作过的广告公司活动公司什麽的。。。
呵呵所以大家平时多联络

darbyyy83

我在广州的经验
一、上阳光家缘查信息，不过一般的登记信息会滞后一个星期。
二、踩盘，简介询问。一般在楼盘模型处或者现场指着一套房询问销售卖没卖，多问几次就大致可知其销售情况。
三、电话咨询，确定多套情况

jlmufc

现在都要求价格公示，想知道真正的价格已经非常容易了！
而销控就没那么简单了，虽然现在国家禁止开发商捂房提价，但还是有很多项目采取内部认购、保留房源等种种手段进行销控，要想调查到完全准确的销控信息是比较难的。因为每个操盘手的想法不尽相同，每个项目的情况也都有各自的特点，所以单靠分析是很难做到详细、准确的。
不过在下认为，销控也就那几种：一是控制好的户型、好的房源（特别是整个项目中位置较好、户型最好的单位），等待价格提升；二是引导客户选择，在各方面都没有明显优势的集中单位（往往这些单位的价格相对较低）进行销售引导；以上是整体销控最常采用的方式，其他还有很多，但都是这两种的延伸，要视现场销售的需要进行灵活调整！

kookfay

政府方面的信息虽然都比较可靠，但是一般都有滞后性，拿来做当前的参考一般不可取。
价格方面信息的获取还是比较容易的，只要是有经验的市调人员都能轻松拿到交易价格。
销控方面就存在一定的难度，一般来说是选取一个典型的单位，问置业顾问，你们这样的房子还有吗？都在什么位置？最后问一个较好的位置的房子是否还有，那旁边的是什么人住?这样的话,通过自己推敲出大概的销售率。如果是要准确的销控情况，最好还是在售楼部认识人，内部情况内部的最了解。

lwd-714

引用:

原帖由 deping 于 2007-1-17  18:45 发表
个人认为，调不调的到内幕，对自身楼盘没有太大的帮助，别人告诉你销控又怎么样，自己的楼盘还得按自己的策略来定位跟销售，对手的信息只是参考，主动权在自己手里才能主导大局，要做到让别人想方设法去调你自身的项 ...

非常同意！
你只要做好自己的就行了！
套用一句广告词：只有被模仿，从未被超越！

bluemin0429

采取踩盘、看专业杂志和进入房管局网站详查的手法。

采盘可以得到整体的项目信息，同时了解楼盘销售政策和对外公布均价。
这个是针对目标消费者的。
专业杂志，例如居周刊、房产报道等等，他有关于项目整体资料。包括销售价格，销售进度，所剩房源，工程进度等等。
在上面两个都进行之后可以进入房管局网站调查，他只能看到已经成交的信息，成交均价（一般要比采盘时售楼人员说的低一些）等等，这里的信息更准确。
三者结合才能得到楼盘比较准的销控信息和价格信息，同时了解开发商销售政策。

briaehome

谢谢

梦溪笔谈

我做调研如行的，感触很深。
对于踩盘的关键难点在于目标楼盘的销售率和房源销控，先说下销售率。判断一个楼盘的销售率首先要从项目整体出发，特别要注意，在踩盘之前通过网络和手里现有资料对目标楼盘做好案头工作。然后出发，选择调查时间，避开早会、午休时间和下班时间前往。已经获得的资料没有必要问，没人接待就自己先拿楼书看资料，了解项目整体资料后，根据项目销售周期，可以预盘正常的销售率应该在什么水平，综合考虑到市场竞争的因素。这里要注意看户型，通过户型差异、优劣，楼层、朝向、景观、价格因素询问房源情况，大致上可以判断出一个项目的销售率，然后根据销售周期测算去化速度。遇到很辣手的项目就采取人海战术，即各调研小组交叉调研，同时还可以修正调研数据的准确性，关于调研要谈的话题很多，今天就谈到这里吧。

※天剑※

过去直接表白身份，跟他聊聊最近本身楼盘的信息，跟他们交朋友~时常多去沟通一下，成为朋友后，想问什么就问什么 我们都是这样

loloyl

其实价格方面黑简单`~~~只是一问发问题`~~比如``~你问他均价`~~~再问`~比较低楼层价格~~再问个高的`~~就可以顺势问他们`~差价是好多`~~~~~~~~~~~~~
  销控比较麻烦`~~~1,有熟人最好`~~~~2,重庆政府网络上有~~因为要联机倍案(但是好象时间性不好)   3.称自己团购`~专点比较好的房屋(这样可以了解一部分)