shirley

这可能是区别于写字楼的话题，所以就另起一个标题。▓▓房策天下（地产思想库）' k% [$ N# v+ f4 ~0 t, n
尽管入行作写字楼是从商业入手，但是毕竟作的最系统和最扎实的还是写字楼，所以在商业地产方面的心得不是很多。也是因为有个策友提出了相关的问题，倒把我的话匣子给打开了……房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案& c( Y+ J: n1 P, T9 y; L
中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。+ r' g2 x0 D1 {+ u* B: L" ?
[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-10-19  00:25 编辑 ]

shirley

说起商业项目，那可就话长了。! r( z8 |6 O% D! X/ \
在房地产业内有一个公认的观点，就是在多种物业类型中：
9 M9 n7 }' P  v1 }% U住宅的风险最小、收益最低、炒作难度也最小，而别墅、写字楼、最后是商业，风险、收益和难度都依次递增。
2 f, G9 I* Q. \9 V; W中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。可以说，在众多的房地产物业类型中，商业项目的操盘难度最大 。3 K( u8 _: E; E
写到这里，不禁感慨：遥想当年，我作为一个初出茅庐的大学毕业生，一上手就全程参与了一个被称为当年“市重点工程”的大型商业项目，还真是满幸运的。

shirley

记得当时，从项目拆迁就开始参与工作 ，配合部门负责人去规委、建委、土地局、设计院、大配套各个衙门口进件，还要跟着参与土地拆迁的资料整理工作，开展入户调研……
8 h9 N9 G. W0 u: [! z8 Kwww.swotbbs.com好像当时房地产代理服务行业还欠发达，这些可以外包的工作，几乎全都是我们不到20个人 的团队亲历亲为的。作为100%的门外汉，几乎所有的事情都是摸着石头过河，相当的不容易……+ X% r8 F' u: h
不过，这也养成了我的一个工作习惯，就是从来不会说：“我不知道”、“我不会”、“我不能”，那个时候作为没有任何经验的新人，我说的最多的是“没问题”、“我想办法”、“交给我吧”、“放心吧”……

sen807

楼上可捡到了，* l7 S/ T8 Z( [2 K. s
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我可惨了，混了好久才进房产公司，还是小公司。。。。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。% f' I% j$ E- g. W0 u
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郁闷中。。。。

shirley

不忙着抒发感情了，还是言归正传：中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。2 L; N' \5 w. u  C  S
项目属性：大型的批发市场
& u0 D/ p, b- W+ D. j- ?, P项目基本情况：单体建筑面积约58000平方米，地上5层、地下1层，单层面积约10000平方米，在当时（上世纪90年代），可以称得上一个规模相当大的公建项目了；
4 [* E; L  w( E4 n/ r/ G▓▓房策天下（地产思想库）项目地理位置：传统的城市商业核心区，全国排名前十位的大型批发业务集散地▓▓房策天下（地产思想库）+ q+ I" X6 T7 a
运营情况：www.swotbbs.com) y% }3 o: ~4 j/ Z' a% l; V: \
1、在一个星期内，以前所未有速度和销售价格实现首层临街商业销售，单日最高汇款200万（现金，为了收钱当地银行专门派人到售楼处收款）中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。) V" V# e+ j* a# T- l7 r
2、内部商业面积分为摊位和商铺，租赁场面空前，首层商也业面积出租的时候，售楼处的大门被汹涌的人潮挤的粉碎。如果按照10年10%的回报率计算的话，首层商业的销售价格约为70000人民币/平方米（当时的价格）
5 ?' t3 _5 l& r- p$ _中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。3、由于对市场理解不足，造成三层以上商业面积租售情况欠佳，三至五层出租率不足40%▓▓房策天下（地产思想库）4 p/ S+ l, w2 i. Z( w5 I' K
4、为了弥补收益不足，企业高层变招（具体变什么招就不说了，已经很多年了，但我也不想惹麻烦），造成优质物业利益透支，为后期出现的问题埋下隐患

shirley

在经过一段时间狂喜之后，问题就逐步暴露出来了7 z  [* p9 g9 p* h. ?4 L
1、从宏观上讲，由于政府缺乏对这个区域未来发展的合理规划，在交通、市场管理、商业政策等各方面都缺乏系统的组织，导致区域市场的整体商业发展前景走低，造成项目潜在价值的下调；
3 z( h9 Y& J) I7 E# R' ^7 qwww.swotbbs.com2、从项目运营情况上来看，开发商缺乏房地产开发经验，在前期市场调研过于乐观、对市场威胁缺乏足够的准备、向一个需要长期经营的项目要短期效益、没有可行性的商业运营计划: g0 [: p' j) O1 g0 s
（当然，作为当时毫无经验可言的房地产开发商是完全可以谅解的）
- {& @/ i5 [0 W房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案3、客户心理预期过高、部分客户存在短期投机和炒作的心态

shirley

在项目如期交工时，确出了大问题……中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。4 [% d1 q8 J- x4 H

9 e! @. l9 `$ c* }& {▓▓房策天下（地产思想库）▓▓房策天下（地产思想库）. W' H% P9 l- J: b1 i: [
往事不堪回首，尽管已经过去了整整十个年头，但是我仍然无法忘怀那些日子……
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不过，还好，利益的问题，可以利益去摆平，时间可以让人忘记一切……
+ Z2 |+ z* m# {+ M# l! K中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。
. h" K% i; Z4 G, Q! u在2006年的最后的几天，我曾经又去那个曾经战斗过近三年的地方，看着还在那里战斗的老同事，还有曾经熟悉的那些商户们，心情复杂呀……

shirley

1、商业项目的成功决不仅仅是一个地产项目，商业好要作大局、看大势1 S& V( C2 f8 F; `1 O; ^
2、长期收益就要长期收，短期内的辉煌可能是长期的一个灾难+ _: p" G6 ]  T/ J2 x
3、商户的经营能力，是商业物业非常重要的条件。& t: B: ?8 \; ]. z9 `
www.swotbbs.com; {# v2 r5 L0 b8 p
这是我当时的收获，只不过不如现在写的系统，如今看来，基本上就是这个程度

oOkevinOo

LZ看来是个很强的JJ~~~还很有正义感的说~~ www.swotbbs.com# T7 H2 v. b9 ^* [

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) V/ J+ t2 V4 b& y+ a▓▓房策天下（地产思想库）还对商业地产一针见血：商业氛围，资金链，经营能力。道起来简单，却不知道难倒多少英雄豪杰。。, A$ i4 s# o6 V! t* c  g# U# E: v
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[ 本帖最后由 oOkevinOo 于 2007-1-17  23:27 编辑 ]

shengcanhe

关注中……
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* o+ m8 @7 A/ E% g8 n) J+ U9 PLZ让我长了不少见识