seth_zou

商业地产靠的是维护和经营，不像住宅交房就可以了。一般只有大型有资历的开发商才能操作的好。并且商业地产的开发商与住宅的开发商不会互换位置的

shirley

在第一个项目上我投入了最多的时间、热情和精力，收获也是巨大的bbs.fdc100.com' o0 e0 x0 ?( h  B+ @  N) L' u

6 n8 ^  j- N2 ]5 Z$ c$ b  \但是，激情燃烧过后的失落，又使我痛下离开的决心。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。2 Q  ]$ y. ?. \6 O& m$ [/ f2 K" f

/ d: `# O5 X2 E2 J& E. h中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。记得当时我每天经过上班必经的大桥时，都会问自己：“难道我的人生和生命就要在这里度过吗？”中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。9 }3 L- h1 {/ g, k) z

! K4 a4 Y7 C8 h: {2 \( S% M* J中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。我无法容忍自己在一锅温水里，消耗掉自己的生命，于是我选择了离开

shirley

我在第一个项目，是从办公室秘书开始的% j" ?% v) W& A

8 A0 \% e8 q8 }# M* r4 _bbs.fdc100.com先后在前期部－负责项目进件和文档整理中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。0 P& I* L7 ?2 T

: m/ b) t; }/ Z# Y4 z% O▓▓房策天下（地产思想库）先后在销售部－作基层销售、销售主管、销售部副经理……
: b& Q# ^9 j& @' P* l8 W中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。  l1 k! J& G* Y$ }
严格意义上说，我是从基层销售人员开始的我的房地产生涯，但是由于我选择了离开，我也就完成房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案# b1 o& t! t% N% @: n3 i! p, n" d
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了销售人员向策划人员的转型……

shirley

我能够进入第二家公司，也是基于我有超过3年的商业项目运作方案（这在当时，有这样经验的人可以说是凤毛麟角）。而且对项目所在市场非常熟悉，包括：客户、政府部门……bbs.fdc100.com' z/ b2 I. X/ `3 u: A4 T

% b  m2 [2 f3 i& {4 j  \▓▓房策天下（地产思想库）但是，我进入这家公司的前提条件就是，要求作项目策划，不希望单纯的作简单的销售……
( H* H  |; Z" m( w; i( V; n中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。' m8 L" j! ~0 H) e, ?. L' A
从此，我就正式的走上了策划人员的道路，成为房策一族……中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。, J5 A- _& e' ~
bbs.fdc100.com& @- }: K( k, J$ W/ Z& D

! m% I9 t0 [' E▓▓房策天下（地产思想库）第二个项目在当时也是一个规模空前的大型商业项目，如果我没有记错的话，占地面大约12公顷，总建筑面积大约50万平方米（最狠

shirley

杀雪

arthur95

从楼主所讲述的真实故事,我透过你讲述的问题分析问题如下:" \  d% b( M& d" Q8 @

# D6 Z1 N0 R3 X' pbbs.fdc100.com1'  开发商为获短期资金,是不是承诺10年回报10%去做销售套现.
8 G- c. G7 ^  \1 ~% p! sbbs.fdc100.com
% M- |: s5 e' u9 v" k' Y: U: _0 S( fbbs.fdc100.com2'  上述商业项目是拆零销售,没有统一的经营管理,开业后生意红火不会超过两年.
* x9 g% P+ G+ n  k( ^" y$ u! q9 B% A房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案
3 F2 b: G1 X* L/ |0 z, m3 v3'  现在是开发商的负担很重,商户的日子也不好过啊,已陷入进退两难的境地.
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3 c4 g, p! ]& x. _% [: d我若分析对不对请楼主回复!(我试一试我的判断能力)

shirley

很就没有来房策，所以自己发的帖子都已经忘记了& b6 @" d) c+ E% t
▓▓房策天下（地产思想库）% H: i2 i: Y$ D0 J3 V4 Q
因为一些特殊原因，我已经很久没有发新的帖子了，但是无意中，看见楼上策友的回帖，很是歉疚，所以，还是回复一下，加以说明。
1 e- v: {/ H& D$ _# ~' T$ Q▓▓房策天下（地产思想库）
% P% i1 A; _) b4 p( T  K1、那个项目没有销售，始终是对外出租的。前期出现的大风波不是那种承诺销售的特点，老实说，90年代中期的开发商还没有那么多的注意；# d% O: |( x: R5 f! a; K/ a6 J6 c
2、项目开业的前两年压力最大，目前项目已经进入一个稳定的经营期，每年有3000万左右的稳定投资回报，应该说，维持物业正常运转还是没有任何问题的。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。/ q! v3 u8 h4 O7 J  n8 ^5 K( u
3、由于前期的风波，开发商已经领教了群众运动的厉害，不敢轻易调整租金。商户们只要自身经营得法，收入上还是很有保障的。我亲眼看见当年的小伙子，现在已经是老板了。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。: y5 a: R2 M1 Q6 i0 n

3 V7 V  Y5 m' ~% K2 s▓▓房策天下（地产思想库）但是，你分析结果的潜在意思还是对的，目前该项目只能是维持阶段，不属于优质的商业资产，也缺乏未来的升值空间。开发商认为该项目属于鸡肋项目。

shirley

关于产生问题的原因，确实不便说明。8 R9 ]( ~' Y5 L3 x1 u+ |4 U
尽管已经是10多年以前的事情了，但毕竟牵涉太深，当时政府、司法机关都已经介入此时，如今想来还是心有余悸。▓▓房策天下（地产思想库）/ u/ ?  ?2 L, _3 Y1 C
所以就不详细解说了。
9 k! A4 j% y0 \: t) Z% y; _. a. j房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案可以告诉大家的是，当时的操盘人设计了一个完美法律陷阱，使得他的方案在法律上是完全站得住脚的，但是在客观操作、商业惯例和情理上是很难行得通的。也就是说，是一件合法不合理的事情。- V$ c, P& n! h! T* q
切入我们的商业地产主题而言，就是真正高素质的商业地产项目，一定是双赢的项目。
: p+ r. u4 W: |) D8 o3 |5 i1、开发商在立项之初，就要避免短线经营，商业资产的真正价值是需要培养的；如果单纯销售商业产品，或者利润空间受限；或者提前投资商业利润，给未来的投资者或经营者造成盈利障碍；
4 J4 A  f: H# o/ ?! ]2、能接受高租价或售价的人，并不是商业地产的最佳客户；要那些懂经营、会经营的人，才是商业地产项目的首选客户；
% j& n* N. p1 {. f! J3、业主在经营商业物业时，要本着双赢的思路，赚取利润。也就是说，只有商家赚到钱，业主才能有效益。如果过于乐观的估计形式，无异于“杀鸡取卵”。

fwjtxuge

商业地产说穿了最难的有这样几点：资金链的支持，成熟的运作模式，优秀的管理人才。这几点缺一不可，要想成就一个商业尤其是高档商业可不是一件简单的事啊！要想把档次提高，就要严格控制业态，而要想控制就要通过长期出租来实现，若是采取销售的方式，基本控制不住。不过这只是从专业角度来说，看来你说的项目背景更深厚啊，根本不是从市场什么的研究问题就可以解决的，干好一个项目真的很需要协调各种关系啊，不同的利益群体对项目有时会有致命的影响，希望还能见到你的原创：）