关于锡地号地块开发项目投资分析报告
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一、 概况
（一）项目实施的背景和依据
本项目为商业性开发项目、位于小桃源之南，荣巷之东，有梁溪路、梁青路、鸿桥路三路环抱，北依龙山森林公园，南临碧波浩荡的五里湖，是十分理想的居住环境。人口密集，商业兴旺，交通方便，又有众多的院校、研究机构毗邻，具有浓郁的文化气息。
该地块使用权来源于2001年12月28日，通过“国有土地使用权公开招标拍卖大会”以3789万元竟得。
（二）项目概况
1.项目名称：桃源居
2.项目地点：梁溪路
3.项目规划：
(1)占地范围：位于梁溪路以南、鸿桥以东、荣巷街道社区服务中心以西、孙巷浴室以北。
(2)项目占地面积为17519平方米。
(3)建筑面积：总建筑面积为37316平方米。其中地上容积率为＜2，绿化率为43%，建筑物限为55米。
(4)项目建设进度：计划于2003年年底交付使用。
二、 项目建设的必要性分析
(一)有利方面
1.桃源荣巷地区，历来为城市西部繁华地区。它主要得益于文化、科技单位密集和毗邻梅园景区二大优势，这将成为桃源居住房的卖点。
2.在锡地2001－2－4号地块我们将以建造经济适用房为主。经调查，市区内还有30－40%的居民无住房，而他们大部分又属于工薪阶层，而他们在选购住房时绝大部分会选购经济适用房.
3.此建设项目将会带动内需、为周边河埒镇、荣巷街道创造新的经济增长点，增加地方经济收入。
(二)不利方面
1.随着无锡市特大型城市建设的启动，各大院校将南迁至新城区，人气逐渐减弱。
2.日益陈旧的镇貌和杂乱无章的商业设置、已越来越不适应城市发展的需要。
三、 投入成本分析
(一) 土地费（含拆迁费用、规费）3789万元
拟建住宅面积：37316M2
商 场：5692M2
合 计：43008M2 3789万元÷43008M2＝881元/M2
(二) 前期费用：2元/M2（测绘费及规划局有关费用）
(三) 设计费：20元/M2
勘察费：2元/M2 小 计：22元/M2
(四) 排水沟改道：8元/M2
(五) 土地费契税：（3789－676－933－450）×4%=69.2万元，即16元/M2
(六) 垃圾中转站搬迁：10元/M2
(七) 配套设施费：
1.绿化费：8元/M2
2.景点建设费用：10元/M2
3.小区管理用房、垃圾房、大门围墙建设：
332M2×400元/M2＝13万元 大门：17万元
共30万元（7元/M2）
4.小区智能用房：20元/M2
5.路灯：3元/M2
6.接管费（派出所、街道、环卫年）：8元/M2
7.室外工程：道路40万元，化粪池15万元
小 计：55万元（13元/M2）
8.接电（箱式变压器）15元/M2 小区暗埋电缆5元/M2
9.接水20万元（5元/M2）（按规定为36元/M2）
10.监理费27万元，质监、安监费10万元
计37万元（9元/M2） 共103元/M2
(八) 工程费用：
1.小高层（十一层）：21225M2×（720＋50＋10）M2＝1655.6万元
2.高层（十八层）：9472M2×（780＋50＋10）元/M2＝795.6万元
3.多层住宅：6619M2×（550＋10）元/M2＝370.7万元
4.北面商场：5260M2×（720＋40＋10）元/M2＝405万元
5.两面商场：432M2×（500＋30）元/M2＝23万元
6.电梯：十一层：8台×23万元＝184万元
十八层：4台×30万元＝120万元
合计：3553.9万元（合826元/M2）
(九) 营销费用：
1.建营销展厅：5元/M2
2.营销费用：10元/M2（工资、广告、宣传） 小计：15元/M2
(十) 商品房开发税金
9398万元×6%＝564万元（131元/M2）（5000M2商场不含在内）
(十一)投资信息:3000万元×5%×1年=150万元(合35元/M2)
投入费用合计:2049元/M2
2049元/M2×43008M2=8812万元
(十二)项目收益:
商场(利华公司收购):5000M2×700元/M2=350万元
小高层(十一层):21225M2×2550元/M2=5412万元
高层(十八层):9472M2×2550元/M2=2416万元
多层住宅
6619-1116-160)M2×2550元/M2=1336万元
多层住宅回迁房:1116M2无偿提供
多层住宅扩房:160M2×1600元/M2=26万元
多余商场面积:692M2×3000元/M2=208万元
合 计:9748万元
(十三)效益分析: 9748-8812=936万元
四 结论与建议
(一) 结论
通过项目的分析,桃源居项目是可行的,并将带来一定的经济和社会效益.
1. 锡地号地块有良好的市场前景.本项目建设上处于无锡市经济高速发展阶段.整个社会对经济适用房的需求旺盛,市场前景较为乐观.
2. 项目投资内部收益率为81%,自有资金为66%,远远高于银行贷款利率,财务效益较好.
(二) 建议
1. 虽然本项目拥有良好的经济效益和社会效益,但项目建设需大量资金投入,能否筹集到足够的资金将是项目的关键.因此,建议尽可能通过多种渠道筹集足够的资金,并尽量降低资金成本.
2. 通过分析可知,项目的总投资对财务结果的影响较为敏感.因此,建议尽量减少项目的建设成本以及一系列相关费用,以提高项目效益.
策划部
2002年2月18日
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