sllsn

规划水平决定一个城市的发展水平，济南的规划水平非常之差，政府主导了城市建设的没落，不以为耻，反以为荣。
1、城市定位对房地产的影响
在济南的城市定位中有历史文化名城、旅游城市等内容，城市规划围绕定位展开，房地产开发服从于此定位，但是，这个定位值得商榷，且不与全国其他城市相比，就山东省来说，首先论历史，齐鲁指的是临淄和曲阜一代，济南历史并不厚重，说文化，孔孟都在济宁，济南也比较牵强，说旅游，济南比不上青岛，所以，这个定位是有问题的，以此进行的城市规划是浪费资源。有到是：济南人说济南有文化，曲阜人笑了；济南人说济南有千佛山，泰安人笑了，济南人说济南有大明湖，聊城人笑了；济南人说济南是省会，青岛人笑了。政府正在把济南变成一个四不象的城市。
其实，济南的地理位置是国内少有的铁路、公路、航空、海运交通枢纽，山东又是能源大省、农业大省，自身优势太多了，为什么要挤历史文化旅游这班车呢？如果按照现代化商业、物流、金融中心进行定位，并以此进行规划布局，那么不管是经济发展还是城市建设都应该比现在的发展潜力大。
2、规划思路对房地产的影响
济南市的城市规划方针是“东拓、西进、南控、北跨、中疏”，其原则是保证佛山倒影，保护南部山区泉水涵养区，进而营造家家泉水，户户垂柳的人文风貌，据说这是吴良镛先生的杰作。其实对这个规划思路我们认为是因噎废食、削足适履。其中：
北跨：北有黄河阻隔，而且沿黄必须留有足够的泄洪区，加之配套设施不足，黄河相隔交通屏障严重，所以，北跨作为农业产业来说尚可考虑，工业、第三产业基本没有机会跨过去；东拓：东有济钢、化肥厂、黄台电厂、化纤厂、炼油厂企业，以济南市的财力，这些单位迁移不可能，东拓局限很明显；西进：西有西郊机场，同时，西部一直给人文化沙漠的印象，在西部，12马路以西感觉就很远了，过了段店感觉就到了郊区了，越过京福高速感觉上就到了长清一样，所以心理距离大于实际距离，虽然大学城可以为西部带一点人气，但是不足以改变总体印象。所以，从客观务实的角度，城市建设在东、西、北都没有发展余地，东拓、西进、北跨都有些牵强。就城市布局来看，济南东西近50公里，南北也就是20公里，东西距离再度拉大，配套设施辐射难度将进一步加大，从技术的角度、经济的角度都难以实现。
这个思路对房地产的影响就是开发用地要么偏远，要么枯竭。
所以，我们认为济南的城市规划应该向南发展，首先是南部山区土地比较贫瘠，沟壑纵横，经济价值不是很大。就房地产而言则是风水宝地，任何一个山谷都可以有数百万的住宅建设空间（例如阳光舜城，一条山谷规划面积近300万平方米，可居住人口近10万人）。济南市不到200万人，有十多条山谷即可。至于泉水涵养的问题，是不是不作开发就能保证泉水滚滚，尚无科学依据，再说了，以牺牲文人笔下的一些诸如概念为代价，合理城市规划，建设现代化城市也没有错，万一要做文化，恢复济南老城家家泉水，户户垂柳的旧貌文化含量也会很高。
3、济南规划管理的手法影响房地产开发
城市规划管理者，应该从技术的角度、经济的角度、政治的角度对规划进行管理，而济南的规划管理首先是政治，其次是技术，根本不在乎经济问题，所以仅仅为了一个子虚乌有的“佛山倒影”就扼杀了多少项目，浪费了多少土地资源，试想，千佛山仅仅285米高，大明湖仅仅690亩，就是为了文人墨客笔下这一潭小水上一座矮矮的山影，济南付出的代价太大了。同时，规划管理的成果就是变密为疏，只要降下容积率来就是住宅品味高了，城市发展进步了，这个观点再上海、深圳应该属于笑话。这也影响了开发的积极性。
唉，这样的管理叫我怎么说呢，55555555

YS憨憨

有意思,有时候专家之见不如平民一荐...

夜猫子

楼主言重了.
   济南的城市规划并非围着"佛光倒影"一个亮点展开的.
   济南最有名的应该是泉水,从地质结构上讲,济南南高北低,南部为泉源,一旦破坏将很难恢复,其代价将不可估量.这一资源很早就被开发商多利用,如泉印兰亭项目,泉景房地产开发有限公司以及现在热销的楼盘锦绣泉城,它们都在呼吁济南的泉文化,而且从实际操作上来看,都是可圈可点的.
   其次,济南的历史文化中,有舜耕于历山,这个从济南楼盘的案名可以略窥一斑,大舜天成,阳光舜城,历山名郡等等,这也是济南最具代表性的楼盘
   第三、就“东进”来讲，现在的确有几家大型企业，从整个城市的长远规划来讲，几家企业对于一个城市的发展固然重要，但在城市化的进程中，本身就是一个“城市包围郊区”的过程。
   第四、就“北跨”来讲，因黄河原因，北部一直不被人们看好，“住南不住北”的现象虽然有些改观，但整体房产供应量还是南部居多，提出北跨也是事在必行，从目前开发程度看，北部县城商河，济阳已经掀起开发的浪潮，尤其是北部所特有的地热资源。
   第五、依楼主之见，开发南部，对于开发项目来讲，有所利益，但从整个城市发展的综合角度来看，是得不偿失！
   一家之言，不妥之处，敬请指教！

房策族

感谢你精彩的原创帖子，是论坛说崇尚的。
和同意你1－4条的说法；
第五条，南部沿二环南路以北已经开发多年，有很不错的楼盘，再往南的开发已经考虑了泉水的通道和补充。

sllsn

政府是真正的城市运营者，决定城市的发展方向，所以科学决策、依法行政就很重要了，而济南则是个别“二把刀”的高度决定了城市的高度。