mimisex

原来我呆在的县份的主要宣传推广手段主要有：
1、上街道、下乡镇派发宣传资料；
2、在县城、到县城各乡镇定点做项目推介会；
3、跟移动竞争，在县城、各乡镇的主出入口做墙体喷绘广告；
4、短信；
5、定期举办业主联谊会；
6、举办篮球、足球比赛；

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没有质疑就没有进步

文明史上的每一次进步都离不开对前人成果及世俗理论的大胆质疑和否定。例如十六世纪的文艺复兴，美其明曰为复兴，实为一种反省与创新。
如果哥白尼的想象不超出我们所居住的星球，日心学说根本无从谈起；如果爱因斯坦的思维不超越光速，相对论也就不会产生。
科学、艺术或者经济领域往往沿袭着这样的轨迹前行：质疑——提出问题——解决问题——发展，如此不断质疑，周而复始才有更多的发展……
而质疑，首先要突破旧的框架，打破旧的思维模式……
城市的建设扩张也不例外，人们总是在怀疑与肯定之间摇摆不定，尤其在城市运营者和监督者的眼里，在中国城市这种高速发展的现代化驱使下，在瞬息万变的房地产市场中，质疑更如蚁虫般滋生。于是，疾呼“地产泡沫论”者有之，貌似冷静曰“底线未破”者亦有之，房产政策也在各种论调中摇摆不定、扑朔迷离起来。
今年的房地产市场前景的看好度不如前几年那样乐观，这并不是市场需求的疲软，也不是供过于求（单纯的国人正陷在某些所谓地产大鳄煞费苦心虚构的“美国老太”影响中不能自拔。狂热而执着，恍若一群飞向烈火的蛾）。而是因为国六条、国十五条的出台，引发了我们对豪宅市场的反思，才导致小户型及普通住宅的风行。正因为有对居家环境的深刻探讨，才导致各式风格的、各种规模的社区相继涌现。沿海发达城市的种种经验告诉我们，教育我们，甚至改变我们的对居住各方面因素思维，什么消费理念，什么生活观念，什么包装概念……如此林林种种，从而就有了人们对片面追求高利润的批驳与自律，有了对人居生活更人性化的关爱，有了房价的相对稳定和理性回归……
现今吉安地产市场，放眼望去，皆是“首席”、“独有”、“唯一”，定位迥异的风情、花样繁多的卖点，楼盘宣传资料中，却出现了惊人的同一性：环境总是绿茵片片、鸟语花香！配套设施总是应有尽有、不假外求！户型建筑总是方正实用、设计超前！……诸如此类，不一而足。吉安经过短短几年的房地产发展，曾经是革命老区的红色土地这些年来常常演绎类似上述的“神话”，是现在人居市场真的已经空前繁荣了吗？抑或是虚伪得失去了清醒的意识及质疑的勇气和能力？真如罗马不可能一日内建成，我们也不可能一步就跨到地球之外的地方，浮夸空谈，粉饰太平无济于事，美丽谎言象纸一样脆弱——群众的眼睛是雪亮的，某些楼盘鼓停而衰的销售走势即为明证！
所以说，没有质疑与批评，吉安市的房地产市场不会有今日的成就，不会有明日更辉煌的期待！质疑让虚浮走开，质疑让人们冲破肥皂泡回到生活的现实，质疑让开发者信心和责任心加强，质疑让城市综合形象稳步提升……
但愿城市建设者们认清现实，时不时地批评和自我批评一番；因为，我们的命运，正在镜花水月般迷蒙中渐渐地清晰起来：要么质疑以求进步，要么自欺欺人后消亡。

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米卢提倡的“快乐足球”圆了中国人几十年的梦，相信对快乐的追求是每一位洞察生活、热爱生活的人们所崇尚的。画家的创作，源于灵感；作家的创作，源于激情；品牌的建立源自登高运望的心境。对于一个有追求的人士来说，找到事业的源头，就是迈向成功的第一台阶。我认为只有找到快乐的根本，才有快乐的动力；才能更好的创作、工作、生活。
吉安，一个古老的城市，这里是闻名遐尔的庐陵文化的发源地；也是星星之火可以燎原的革命摇篮，这里有蕴育了新中国、新生活的极品土壤，这里有值得言传民族气节的英雄佳话。然而，在新时代，新浪潮把新庐陵推至发展前沿的同时。 “科学发展，和谐创业”的号角也奏响了这方水土这方人再次创业的弦律。每一个庐陵人都能感到“山雨欲来风满楼”般的生活、工作等方面的压力。虽说没有压力就没有动力，但压力带来的紧张与不安，往往会导致妥败，即使成功了，也是万分疲惫，万分无奈。如今我们提倡“快乐经营，轻松生活。”去快乐中发挥百分之百的潜在能力，在快乐中感受生活的每一线阳光，唯有这样才能有信心百倍的地迎接每一天的挑战。
21世纪是人才的进纪，企业的竞争其实也是人才的竞争，因此，好的工作环境也是优秀人才选择企业、心系企业的基本保障，互动才能双赢，我们提倡专业快乐、工作快乐，只有工作上的成就感，快乐才会随之而来，唯有胸有成竹，才能闲庭胜步。当工作成为企业每一个员工自发的热情时，快乐也随之而来。专业性较强的企业应当有专业的人才结构，只有专业的人才才能体现工作之快乐的乐趣所在，越发能体现企业的服务深度，快乐就富有更深层次的内涵，所以专业的快乐，是自我向上的诉求，是真正精神上的快乐。然而从工作得来的快乐不是一两天之功，而是随着企业文化的渗透而长期积累的结果，是伴随着品牌的成长而成功。如今的庐陵，群雄并起，谁想在这场逐鹿中原的竞争中成为领跑者，就必须具有深厚的企业文化作基础。
在激烈的市场中，为员工提供全方位展示个人能力的平台，并且在公司内部形成公平、公正、公开的竞争机制和好学上进的文化氛围。成功的企业在树立品牌的同时，也是企业文化一步步建立之时。企业
文化不是简单的口号宣传,。对外的公共形象，是流淌在企业身体里    的精髓，是支撑着公司不断向前的动脉。当它充分融进了每个员工内心深处时，企业的品牌形象才真正树立起来。“品牌的企业文化=工作氛围+良好的工作关系”，这才是快乐的源泉、快乐的中心。只有这要才能让员工有归属感，找到家的感觉。中华民族是一个寻根的民族，在企业的大家庭中，每个员工都是家庭成员，他们都需要得到家的关爱，都要有一种“相濡以沫” “骨肉相连的”情感，这样企业的发展空间不可限量。

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房地产业内天天在争论问题，但很遗憾，这种争论是在基本概念都难以取得一致的情况下进行的。即使是专业人士之间，也是鸡同鸭讲，笑话百出，更遑论一般大众。这里理出常用的概念以飨读者，希望以后的争论至少是有效的。
                                          瘦谷/编汇
  词条        释义
房地产直接投资
Direct Property Investment        指投资者直接买入房地产
房地产间接投资
Indirect Property Investment        指投资者买入房地产投资基金，同时间接拥有了房地产，即通过房地产投资信托来投资办公楼、商场和住宅。
全社会固定资产投资        是以货币表现的建造和购置固定资产投资活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。全社会固定资产投资按登记注册类型可分为国有、集体、个体、联营、股份制、外商、港澳台商、其他等。按管理渠道，全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。
房地产开发投资        指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公室等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）的投资；不包括单纯的土地交易活动。
商品住宅价格增幅/人均GDP增幅        该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价，上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅应与GDP的增幅或收入的增幅相接近。
房价收入比        房价房价收入比衡量一个城市和区域房价是否过高的重要指标之一。在一个理性健康的市场里，房价与居民的可支配收入应该处于合理的范围内，随着市场渐趋成熟，该值逐渐降低最后稳定于某个趋势值。
在当前供求指标基本正常的前提下，通过分析房价收入比，可以得出一个城市的未来市场能否持续的结论。在使用这个指标时要界定清楚房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价；收入是货币的、名义的工资还是实际收入。
按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。依据我国城市发展水平，房价收入比的合理区间定为6.0～7.0。

空置率        中国的“空置率”定义政出多门，计算方法各异。该指标主要是反映报告期当期（某年）商品住宅的 空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。
中国的《房地产开发统计报表制度》中，“空置面积”定义为：“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房、房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
按国家统计局口径，空置率是指报告期的商品住宅空置面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。
国外也使用空置房（Vacant Housing Unit）和空置率（Vacancy Rate）这两个概念，但各国因其统计目的不同，其统计含义相异美国人口统计局关于美国社会调查（ACS）空置率的计算方法如下：（待售房）空置率=年空置售房/（已入住住房+年已售但还未入住的住房+年空置售房），即年空置售房总数除以现有全部住房总数。
至于“空置率警戒线”，其实国际并无统一数值，所谓5%—10%属讹传。
商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅        该指标反映房价涨幅与居民收入的匹配程度，能说明房地产价涨幅的趋势是与收入增幅想接近，但是不能高出居民的可支配收入增幅太如果房价涨幅低出人均可支配收入太多，说明该市场房价还有上升的空间；反之，房价涨幅大大若高出人均可支配收入增幅，说明该城市房地产市场发育不健康，存在较大泡沫。
房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额        该指标是银行资金具体投向的指标，反映了银行对未来房地产市场发展的信心，以及政府在信贷供给方面对房地产业的支持力度。现阶段指标控制在10%—13%左右为宜；过高表示银行资金集中投向房地产市场，一方面加大银行的信用风险，另一方面会过渡激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模；反之会压缩房地产市场规模，减少上市供应量。
成本法        成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、利息、税费、利润相加，除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋，按现在的开发费用、建造费用、利息、税费、利息、税费重新建造所耗资金量，减去房屋使用多年的折旧费，得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场，无法运用市场比较法进行房产评估。
房地产投资泡沫        在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，；连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
房屋空置泡沫        房屋空置泡沫按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
房价虚涨泡沫房价        房价虚涨泡沫房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为台高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
房产税
土地收益金（土地增值费）        是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种。
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其它使用者时，就其所获得租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
土地出让金        各级政府土地管理部门将土地使用权让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用者，将腿使用权有偿转让、出租、低押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地开发费        每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。
土地增值税        是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入、实物收入和其它收入为计计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与无偿转让房地产的行为。
土地增值税        是指转让国有使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承式无偿转让房地产的行为。
土地使用税        是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位 和个人，以实际好咱用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在的税务机关征收的一种税赋。

richard0328

wei780420

我喜欢总结，呵呵。中国太大，各地城市发展不一样，有穷有富；房策人多，每人所在城市状况不同，有偏有概。我也是县级城市呆的，个人认为：小县城还是普通宣传方式1.现场布置是关键2。SP活动3.针对农村可做一些象保险公司和三株口服液做的那种，在农家住宅上涂涂刷刷就行啦

wanxiao

小县城的客群的认知习惯于大城市有太大差别，在大城市的常规思路，在小城市很不适用。相反，一些在大城市很没效果的方法，在小城镇确得到很好的应用

1、活动，在一个20万左右的小城镇，办一个活动，未必要大，但一定要起到轰动全城的效果。处在项目奠基、开盘、入住等重要节点时，请县委领导参与，媒体自然曝光。效果也很好。至于活动类型，需要根据当地人的一些偏好来适当调整。闹的“满城风雨”是起码标准，而且，最好要有政府领导参与，这在与对手拉开竞争的关键。
2、不建议选择常规媒体作为信息发送的渠道，媒体在小县城的效果不敢恭维。因为长期养成的习惯，使他们接受信息不聚焦在媒体上。相反，他们耳熟能详、常见的一些载体确实可以好好作文章的。

因为楼主没有说明是个什么类型及档次的盘，我就以普通住宅举例，
花很少的钱，把整个城市的出租车、公交车全部外包装一下，换上项目广告，宣传效果会非常好。再有，在出租车上，投放项目DM单，就很出名了。花费不高，效果却非常好。
这是写实的办法，

另外再提供一招务虚的办法
谣言营销：小城镇，信息传播，速度快，可信强，信息被肢解的几率小。非常实用这种方法。
创造出几条有吸引眼球、引起争议的谣言，对于项目销售有很大促进。
注：谣言营销是手段、工具，不是目的，只能促进速度、增加价值。心千万不能歪，在小城市，玩不好，对项目就是灭顶之灾。

xiaomei881024

做了个常住人口只有6000多人的城市项目
以上各位大虾说的都不错
确实遇见了很多问题,大手笔的广告投入没必要
第一.口碑太重要了,小地方,我第一天上任销售经理,整条街都知道了
第二.老客户带新客户,太有效果了,给客户多点优惠,他们乐四了.会给你带来不少亲戚朋友来看房子.也是炫耀自己新居的方式,镇上的人喜欢攀比.
第三.质量品质.很多客户都是做建筑这行的.都懂这行.所以好的产品自己会说话.
我们节日的期间,一般会拿出些房子做特价房.其实都是些楼层不好的.采光不理想的.效果也不错.
有没有物业压根不在乎.老百姓不需要什么物业.房型做成100平方米三房的最合适.
下面我们将做团购的这个活动,主要去学校和企业单位宣传.
希望能有好的成绩.

maomao788

一口气看完各位的高见。
我们都了解其中的一些推广宣传方式，其实具体到每种方式如何具体运用就很技巧了。
1、老带新。用什么样的方式维系好老客户，我们的项目在河边，所以举办一些风水讲座就，邀请老客户来坐坐。时常向老客户介绍工程进度，请老客户定期不定期的参观。其实关键的还是要让每个销售员与自己的客户保持良好的沟通，这样才可以真正把老带新的方法运用好。
2、口碑传播。可以运用类似小道消息的方式，给大家灌输楼盘的信息，充分运用阴性的宣传渠道。
3、宣传方式，象派单、户外等是绝对不可以停下的。因为前锋进球离不开中锋后卫的支持。
4、楼盘的定价一定要拉开价差。争取较大的价格差，满足不同的需求，这样可以把握有钱的客户争取较大的利润。
     总之，各地的情况不一样，深入市场最重要。我们活动也没有少搞，但是效果并不好，礼物经常送，折扣经常打。
呵呵，一点体会。

合成花园

我目前就是在一个小县城做楼盘销售，说是销售，其实是帮忙性质。而且这个县城非常小。给我的体验是：
    第一，多给客户一些实惠，很多客户看中的是你的价格，他们才无所谓什么绿化率，容积率，低开高走；
    第二，维护好老客户，在我们这个楼盘 很多客户是介绍过来的，而且你可以明确告诉他们介绍客户还可以优惠，为了优惠10元/平米，他们还是愿意做的；
    第三，做一些象户外广告，派传单之类的，即经济又实惠的活动就可以。
    以上是本人一些不成熟的建议。