时间转眼到了 2005年！
在“嘉业大厦”项目的南侧，贰期产品也正式推向市场。而此时，市场环境已不同往昔，如何继续提升产品价值并保有市场竞争优势，再次续写成功销售神话？这仍然是一个令人挠头的定位策划难题！
是定位成纯住宅，还是商住公寓，抑或是纯商务公寓？
分析一：本项目的定位抉择首先取决于市场环境的分析。
随着北京 2008年奥运会的临近，为了解决北京各区域发展不平衡的现实问题，政府进一步加快了南城的改造建设工作。
“一横”（南四环）和“一竖”（南中轴路拓宽改造）的规划将使城南的交通在今后有很大改观；京南水系（如凉水河整治）和环境绿化的改善将极大提升大气和居住等自然环境；城南的经济地位越来越为人们所看中，南三环成为南城商业氛围较为浓厚的区域，尤其随着北京 CBD规划和发展的日趋成熟，CBD南辐至刘家窑，南三环区域以其超低置业门槛和强劲升值潜力，成为新的置业投资焦点。南三环一带商业最繁荣的当属木樨园桥周边区域，根据丰台区最近的规划，这个区域将是未来南三环乃至南城的商业中心之一。
目前， CBD南辐射带的商务地产初具规模，如已建成的嘉业大厦一期、南曦大厦、甲方乙方和在建的天创公馆等。目前区域中的商务项目主要以第一代、第二代商务公寓为主。随着政府对南城改造建设工作的进一步加强，南三环区域近年来物业项目的整体品质也将得到提高。
分析二：影响本项目定位的还有商务公寓的发展趋势这一重要环境因素。
一直以来，凭借低租售价、低管理费、高实用率、 24小时办公等特点，商务公寓一直受到中小企业的追捧，并随着市场需求的变化不断升级换代。经历过“商住两用”和“只商不住”，商务公寓又迎来了以“提升商务品质”为核心的第三次商务革命。
第一代商务公寓采用纯住宅结构，商住混杂，不仅不能满足企业日常办公的需要，而且降低了企业形象。第二代商务公寓将商住剥离，但空间结构依然不能满足企业办公需求，并存在商务形象差、商务配套不足等缺憾，不利于企业事业拓展。在市场需求的引导下，具有更高商务标准第三代商务公寓应运而生。第三代商务公寓采用全框架结构，可自由分隔组合，更可整层定制，解决了前两代在建筑结构上的硬伤；在外立面、电梯等硬件设施上可与写字楼媲美，大大提升了企业形象，致力打造高效商务；同时保留了商务公寓固有特点，成就其独有的优势，为成长型中坚企业量身打造事业拓展的最佳平台。
分析三：结合本项目地块的特点，第三代商务公寓的定位能最大限度提升产品价值。
嘉业大厦Ⅱ期项目的地块紧邻东南三环，地处地铁 5号线、10号线黄金交点（距刘家窑地铁站约500米，距宋家庄地铁站约800米），坐拥立体式交通路网,据守CBD南辐射带核心要地，北望CBD，西接木樨园第五商圈，东南通向亦庄经济开发区，将“三大商圈”商务资源兼容并蓄。
结合地块优越的地缘条件特点，本项目最终定位为“东南三环第三代商务公寓开篇之作”，并秉承纯商务理念精心规划产品形态，伟岸商务立面、全框架大模块结构、一体化商务配套及智能配置，全面超越第二代商务公寓，竭力打造第三代商务公寓典范之作，为中坚企业量身打造事业扩张平台。加之写字楼无法比拟的 70年商务产权，产品预留了强势升值空间，揭开了东南三环新商务公寓时代的序幕。
如果说从“宋庄家园”变身“嘉业大厦 I期”，是通过定位转化使一块本该做商务公寓的地块回归到商务公寓的定位，实现了地块本身应该具备的价值。那么“嘉业大厦II期”则是在新的市场环境下通过定位优化，实现从第一代商务公寓到第三代商务公寓的品质跃升，继续提升产品价值，也使得客户获得更大回报，创造多赢结局。
定位优化方法论升级玄机——“SWOT 分析”到“动态 SWOT 分析”
在本项目的案例分析中，不得不提到定位优化的策划方法论。应该说，“SWOT分析”是业内惯常使用的分析方法，然而，笔者以为，只有把“SWOT分析”上升到动态程度，才能最大限度发挥这一分析工具的威力，也可获得事半功倍的成效。
所谓动态分析，是指对产品的定位进行转换之后或者随着时间变化在新的市场环境下，重新观测产品面临的SWOT条件，是否有出现劣势减化或者转变成优势、威胁消除或者转变成机会等情况，从而实现产品定位的调整与优化。
“SWOT分析”结合依格尔.安索夫模型的交叉动态分析，亦是一种典型的“动态SWOT分析”应用，对此，本文不再赘述
