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二手房畸态加重结构性矛盾
2006年，天津市房地产市场商品房销售面积约1100万平方米，与上年1038万平方米基本持平，略有增长；年内商品房有效供给约在1300万平方米左右，供求结余在200万平方米上下，市场供求总量基本平衡，稍有结余。全市二手房交易面积约660万平方米，与上一年855万平方米相比，减少约195万平方米，下降约23%。在宏观调控大背景下，市场上的交易数字反映出了不少问题。
自2006年5月中旬以来，中央政府及各部委陆续出台的主要房地产调控政策多达16个，可谓频繁、密集。而根据已经出台的文件精神和市场反映的情况，中央政府还要陆续出台新的政策，“政策行走期”还将会持续一段时间。在新老政策的落实、交替和出台中，市场处在变动和重组之中，未知因素较多，因此交易波动情况严重。2006年前11个月中，天津市商品房销售的面积、金额、单价三项指标，其环比分别出现负增长的月份为4个月、6个月、5个月。
主要在于政策频繁变动造成了市场普遍的观望心理。在房地产市场的梅雨季，置业者的消费行为必然要进行调整，这是一种理智反应。据天津市城调总队的一项调查显示，自2006年年初以来，需求者观望心理普遍（占当年原准备买房者的一半的人，推迟了年内置业计划），预期不明确，持币待购现象增加。尽管不少项目预先加大了推广力度，但是期待中的一贯的“金九银十”并未出现。同时2006秋季房地产交易会也只销售商品房4.75万平方米，二手房1.54万平方米，与几年前的几十万平方米的会上交易，已经不可同日而语。
但是，反常在于，二手房交易出现了“量停价涨”的现象，与一般市场规律背道而驰。如前所述，2006年商品房销售和2005年基本持平，二手房交易出现了大幅度的下降。现代经济学市场均衡理论说明，需求减少或不变时，应该是价格的向下调整或稳定不变；现在的情况是，在交易数量下降或不变的同时，价格反而明显上调——据现有材料测算，2006年全市商品房平均交易价格约5090元/平方米，同比上涨19%左右；二手房平均交易价格约3500元/平方米，同比上涨40%左右。
产生此种异像的主要原因在于天津的二手房市场早熟，催生了价格超常上涨。2003年，天津商品房交易面积同比增长约60%，同年，二手房交易面积达到688万平方米，同比增长103.07%。与上海等城市经历了几年的时间二手房才达到了与商品房比肩的地位相比，天津几乎一夜之间就实现了。由于住房市场内中低价位的商品住宅供给不能满足需求，大量的拆迁刚性需求和一部分改善性需求进入二手房市场，在存量供给不能一下子适应的情况下，强力推动了二手房价格的上涨。2003~2005年，涨幅分别为18.01%、43.94%、29.00%，已经明显超过了商品房价的上涨。
如上所述，正是中低价位商品房供应短缺，在一定程度上造成了二手房的畸形状态。目前，天津房地产市场上的中低价格房屋短缺已经显现出结构性问题。近几年，天津市比较大的板块，诸如梅江居住区、海河两岸开发、老城厢改造和开发区等住宅开发建设项目，基本上都属于中高档价位。然而，由于天津属于老工业城市，职工工资收入水平与沿海大城市相比有一定的差距，买房置业能力受到限制。据权威部门调查，目前天津城市居民住房主流需求集中在户型100平方米/套左右、单价5000元/平方米以下的商品住宅。在暂不考虑区位的条件下估计，2006年内主流市场供给缺口很可能会达到50%。

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居住将呈现组团式外围化
虽然天津住宅市场供应呈现出结构性的矛盾，但与此同时，天津的房地产市场整体走向呈现出一些长期性的趋势。
首先是住宅方面，天津外围“新兴居住组团居住时代”已经到来。根据《国务院关于天津城市总体规划批复》，2020年天津实际居住人口1350万人左右。其中，中心城区和滨海新区核心区控制在630万人左右，未来十几年内中心城区大约要净增60万人口，仅此一项大约可形成2100万平方米的需求，由于老城区土地和人口的饱和，这些需求绝大部分需要在新兴的外围组团安置。《天津住宅建设规划（2006~2010）》显示，在此期间，天津市中心城区及外围组团住宅建设将达3900万平方米，按保守的外围组团比重占60%测算，合2340万平方米，相当于目前天津市商品房市场两年的交易面积量。目前，外围商品住宅销售已经超过市中心，这个趋势还将继续下去。
其中，滨海新区将成为天津房地产新的增长点。2006年上半年，美国一本英文财经杂志介绍中国的一期是以天津滨海新区为封面的。目前，已经有一百多家国内外知名的企业进入到天津进行项目开发。按人口/GDP/人均可支配收入指标，未来五年新区住宅需求预测约2000万平方米，年均增速9.17%，高于全市。期末，新区与中心城区住宅需求比0.6∶1.0。据普洛斯亚洲区分部预测，环渤海京津-滨海地区工业地产出现新的商机，面临大规模的开发高潮。今年第二季度以来，滨海写字楼来自北京、上海、河北和香港等地的外来客户咨询量明显增加，总的日均访问量相当于过去的5~6倍。
但是，有一个问题值得注意，目前天津投资性购房都过分地集中在滨海新区。适度的投资性而非投机性购房被认为是房地产市场的活性因素，其效应是良性的。投资性购房过分集中于开发区所在的大塘沽一个区域范围，则形成了“烧瓶效应”。据一线营销人士反映，开发区所在的塘沽地区，一些新开盘被看好的项目，其中投资性购买有的已占到30%上下，个别的甚至接近40%。这验证了毛主席曾一再强调的“一分为二”的辩证方法——滨海概念在声誉鹊起的同时，也过快地吸引了不动产投资的集中——这是美中不足。
在天津居住圈外扩的前景下，天津“休闲经济带”的开发也逐渐形成轮廓。在东南半环－中环线之间，沿滨水道－围堤道－东兴路－津滨大道一线，集中了全市室外休闲设施资源的绝大部分，已初步形成了“休闲观光带”的轮廓。在此基础上，经过规划导引，可打造天津“休闲经济带”。同时，这一带也具备了“休闲经济带”开发的基础。该区地面广阔，居核心区与滨海方向的过渡地带，交通网络发达，保留了大量的水面和园林生态。而且，这一带居民大多为中产阶级“布尔乔亚”。现在，这里已经有了奥运板块、天津湾、东兴市场等约20个大型项目。