一路小跑

代理公司实质为服务行业，是为开发商服务的，始终没有开发商的嘴大，作好沟通是非常重要的。
1、不懂行的开发商沟通比较困难，他们只注重眼前的利益，看得不远。项目经理必须花大力气证明自己是专业的，是“职业选手”，用事实和理论来证明自己的观点。
2、懂行的开发商沟通也并非容易，他们有自己的一套见解，双方一定会在某个环节上出现大的分歧，而且都有论据支持，嘿嘿，这样的情况而且不在少数。   让步吧，你没开发商的嘴大。当然，原则性的东西不能迁就，要让他们知道你就是为他们服务的，你的利润取决于他们的利润。  实在不行，最后一招，请自己上面领导出面解决。

[ 本帖最后由 lg19830826 于 2007-2-6  13:47 编辑 ]

hugin

一、明确立场，作为代理公司的专案负责，首先考虑的是公司的利益，但是公司的利益前提是KFS有利益，而相对来说，代理公司所得到的利益是从开发商的利益中分出来的，这个也是前提；

二、专业服务，作为一个专案，学会用专业的角度提出专业的意见，从服务精神为KFS着想，做好每一次服务，这样才能体现价值，这也是KFS选择代理公司的初衷；

三、沟通理解，学会换位思考，了解KFS的真实想法，及时反馈，如果遇到不能解决的问题，求助公司，用最短的时间解决问题。

seth_zou

我们经常碰到类似的问题
我觉得首先先不要管大业主是不是专业资深，一定要先了解大业主的最终目的是什么，是为了求现金流，还是利润最大化，还是要兼顾企业形象，还是为了其上级企业，等等。然后在去找分歧点，看一下能不能绕过这个坎，并且要用确实的论据来支持自己的观点来尽量说服大业主。然后再用同样的方法来说服自己，两边都摆平了就什么事情也没有了。
代理行业是服务行业，用自己的专业来服务客户的，所以在自己的专业不能搞定客户的时候，就用专业来搞定自己。

elaya

让开发商知道你们的专业是很重要的。
沟通是现在最主要的工作，同时可以适当的采取一些逼进的做法。我们在跟一些忧郁不决、没有时间观念的开发商身上，主要就是一改进例会制度，对每次例会的采取“八股文”的硬性条理，会前把内容传该开发商，会上将讨论的事情，需要解决的问题，与开发商一一落实，会上不能确定的事情要明确答复时间，具体的负责人。
会后就会议内容整理出来，要求开发商签字确认。
每次提供给开发商的资料要有一个签收单，一来让开发商觉得我们专业，工作负责，二来对自己也是一个保障，便于日后的资料存档和纠纷的解决。

miyinghui

1：与开发商沟通一定要树立完美的形象

2：要展示出你个人形象，遇到事情不要马上给于答复否则他会认为你很不专业

3：个人硬件设施一定要备齐（如：电脑，名片等）

4：要明白开发商到底想要什么？他要得东西总是新的，在遵循他的意愿的前提下作出的东西要显示出自己的专业水平，并且具有说服力。

5：项目操作过程中一定切记不要与开发商吃吃喝喝，酒多误事

6：参加开发商举行的活动一定要项目组所有人参加，让开发商切切实实的感受到团队的凝聚力

7：回答开发商临时提出的问题要慎重考虑给予回答，回来后内部要协调好

8：呈报给开发商的资料一定要制定呈核单之类的让其签字，作为后期出现问题时拿出对效



以上是自己在工作中的一些小小经历，希望能给予大家帮助！



谢谢！

巅峰对决

如果KFS股东多,那就有点麻烦.
关键是在KFS中找对一个真正能拍板的人,建立起个人感情,
相信很多方案都比较容易通过.

hl0504

地产界需要两种职能的人才，一种是策略层面的，另一种则是执行层面的。项目操作从策略层面需要考虑“四性”：策略性、系统性、深度性以及实战性；而执行层面需要解决“四力”：理解力、沟通力、执行力与创造力。

项目经理俨然是“四性”与“四力”较为完美的结合者。为什么项目经理要能解决“四性”与“四力”？

首先说“四性”。“四性”中的策略性解决的是策略层面的基础问题。房地产作为一种特殊的商品是高密集的资金投入，高投入意味着高风险。无论是从前期的拿地、融资、产品规划还是后期的推广与销售，每一个环节都必须建立在策略基础之上。策略性解决了地产中的基础问题，而深度性解决的是问题中的实质问题，即核心问题。深度意味着深入，意味着思考项目操作的发力点，差异点。  

深度决定销售力。策略性和深度思考基本决定了项目操作朝着正确的方向走。然而如何解决基础与深度的合力爆发呢？系统性策略必须串联每一个步骤和环节，包括考虑执行部分的问题。如果说有了策略性和深度性的计划就像是一颗颗散落的珍珠，那么系统性的计划就是一串完美的珍珠项链。怎样来衡量策略是否优秀，是否能成功，实战性是唯一衡量的标准，再好的策略，再好的计划缺乏实战性、缺乏可操性就像是一堆废铜烂铁，毫无价值。项目经理80%的价值就体现在对“四性”的理解。

再说“四力”：理解力、沟通力、执行力与创造力。越来越多的代理商和开发商意识到执行力的重要性。一流的策略加一流的执行才能产生一流的结果。“四性”解决的是高端策略问题，而“四力”是出效果的有力保证。项目经理20%的价值来源于对“四力”的把握。

如何成为一个优秀的项目经理？在路上！

myroy

楼上的话，从思想的层面上给出了优秀项目经理人的方向。

xiawei7912

谈来谈去不觉得太老套吗?
1.首先树立我们专业的形象.
2.KFS的公关(带他出去“桑那”……)正常的男人没一个不好的~~~
3.个人利润刺激.(针对KFS项目负责人,一般来讲也是打工的)
4.内部认购业绩出色
5.后期开始软硬兼施了(拿人手软,嫖人的嘴软)
还有什么摆不平的?是人总有弱点

一统天下

努力