fenglangood

建议四层以上改为写字楼或者酒店，四层一下以茶楼、洗浴中心、歌城、超市、商城等形式
如果8层全做传统商业绝对没有戏。

wxf_2013

全部商业？52000平方？10万人口，难！如果真象你说的人流也不大的话，三线城市，估计经济也不非常好，10万人很难支撑这么大的商业。而且各个消费层次肯定也是不一样的，但你又不能各个消费层次都做到。还是按yujuesheng的方法试试吧

fcp330

商业一般以4层为主，做到9层似乎是高了点
我建议本项目要招进来一个大卖场，这样才能吸引足够的人气
同时要与周边形成错位经营
也可以考虑形成一个批发市场，把每个楼层定位为统一的一个业态
然后将其销售给经营者，只有拥有营业执照才可以购房，提高了购房门槛，可以对于销售到会起到一等的推动作用
也免去了后续招商的麻烦

[ 本帖最后由 fcp330 于 2007-11-23  15:30 编辑 ]

fcp330

刚才错了一个字  
以4层为主

龙舟

在三线城市做这么大的商业，个人感觉开发商是很冲动的决定，个人感觉 首先，应该重新做一下产品分析，给产品一个良好的定位，上面也提到它在河南的消费水能力是第一位的，这足以正明市场的购买力还是有的。使之与其它的商业项目做以区分，突出产品的卖点．其次　招商方面给一些优惠的政策，比如几年内是免租金的，再有就是多原化，可以做成一站式，餐饮，娱乐，休闲，健身。本人也是新人，只是谈谈自己的想法，不知能不能帮到你

savager

看了这么多发言，业态涉及到酒店、零售、专业市场等，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。发展商也一定会要求你们卖的贵，现在打击发展商的心态很重要，期望值太高，即使找到诚意客户你也很难有成交。

在业态规划方面，一楼的临街铺面销售应该不成问题，二楼可引入超市吸引人气（由于超市租金超低，要预备二层不销售），三至五楼做餐饮、休闲、娱乐等。六至八楼建议做办公（酒店业要详细考查物业结构，如横向三跨以上的物业不适合做酒店，如做酒店会出现很多暗房）

为配合好此业态的招商、应在物业要求上进行改造，做排烟、隔油等基础处理，在垂直交通方面，要考虑到租客可能不是整层租赁，要进行分租，如此的话应该对铺位分割和人流动线进行详细划分。

mybctc

先招商 再卖
错位经营
弄当地人没有见过的洋玩意

dandianer928

在一个只有10万人口的三线城市建了个九层的商场，要做旺确实有很大的难度。现在也已建成，只有根据当地的消费情况，及竞争情况合理定位。然后通过商场配套设施、装修等把定位体现出来。也在商铺功能划分上也要做文章。尽量使店铺布局合理，大小商户有序分布，错位经营，差异化竞争。
建议：F-1   停车场
      F1-2  引进一个主力超市
      F3    化妆品、珠宝、皮具、饰品、药店
      F4    时尚女装、休闲服装、运动服装、咖啡厅
      F5    男士服装、
      F6    家电、数码通讯、儿童乐园
      F7    电影院、娱乐场所、美容美发
      F8    特色餐饮、风味小吃
      F9    办公

bogisnow

一.问题
1.看完了楼主的帖子和各位策友高手的分析,我看到的最多的是:开发商脑子有问题一说.试想下,一个身价过千万的人才能成为开发商吧,如此身价的人群脑子一般会比我们好使的多.其实其中最大的原因是当地政府的问题,为了增加招商引资额度,创造自己的政绩,他们对开发商承诺的太多但是又做的太少了.如果目前的政府政绩评判标准不改变,象这样类似的商业畸形儿还会不断的出现,甚至会毁了很多优秀的策划团队.
2.市场的盲从性过大,商业和住宅是生长在地产大树上2个完全不同的分支.住宅的生活必须品,商业是吃饱穿暖后的奢侈品.刚刚看了部分策友的回帖,发现有好多同行都在操作类似项目,包括我现在做的4个案子中也有一个是类似的小头戴大帽子商业项目.

二.解决方案
1.既然项目畸形的责任有部分是地方政府造成的,我们必须依靠当地智能部门力量解决一部分问题.策划团队成立相关的政府公关部门.全面负责政府协调沟通工作(俗话说:会哭的孩子有奶喝).3级城市最显著的特征就是政府干预力度相当明显,在大中城市想都不敢想的事情,在3级城市就是某某领导一句话的事情就能解决.案例:3级城市一个机电设备专业市场,体量极大,地段极偏,但是工商行政部门在相关经营户营业执照审核上加上不在该机电市场设立门市或分店一律不于发放营业执照.这个前提下你想不火也是比较难的.
2.主题营销概念.虽然政府支持可以消化一部分,但是畸形儿要变正常人这个是远远不够的.政府支持只能让畸形儿可以自立绝对谈不上发展.要发展还是要靠自己. 建立主题商业思路,把自己和周边竞争项目完全区分开来.没有卖点我们自己来制造买点.案例:韩国风情主题,结合韩国风尚概念,派驻专人去东北于当地韩商协会谈判.以优惠的政策和招商条件做整体的招商.主题标杆一旦树立,中小商家自然会自动加入的.

以上是我个人浅薄的观点.因为不是太了解楼主项目的情况所以说的比较空泛,请谅解.需要交流的朋友可以加我的QQ:188680886(请注明策友,谢谢)

双色麒麟

你说了是新密吧？