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深圳市商业地产市场经过了多年的发展，已经形成了非常庞大的规模，各种层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。纵观2006年深圳市商业地产市场发展形势，呈现出以下特点：

市场供应走势缓和

    2006年深圳商业地产新增供应量（包括在建物业）较2005年减少，约为151.1万平方米，整体减少幅度约为5.6%，其中实际竣工（投入使用）面积约为51.5万平方米。

    从图1深圳商业地产新增供应量的走势分析显示：2006年深圳商业地产整体供应较为缓和，整体市场供应量比2005年同期略有下降。

市场空置量减少

    2006年深圳商用物业的市场空置面积约为50.12万平方米，较2005年同期减少了约15万平方米。

    图2数据表明，2006年深圳商业地产领域在消化当年已竣工供应量的同时，也消化了往年的市场积压物业，表明2006年度商业市场处于良性发展中。

商业地产竣工面积分布区
关外比例进一步提高

    2006年深圳新增竣工商业面积约为51.5万平方米，其中福田的新增竣工商业面积比例最大，占到27％，即新增竣工面积为13.91万平方米，其次是宝安约占22％，即11.3万平方米，再次为龙岗、南山等区域。可见，2006年新增竣工商业面积依然以关外、福田、南山区域为主，而关外亮点正在慢慢显现出来。

    图3深圳商业地产分区特点表明，南山、宝安、龙岗已成为深圳商业发展的新兴区域，表明深圳商业的“西进”趋势进一步突出。

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竣工项目中购物中心、
社区型商业比例较大

    2006年深圳商业地产的供给类型主要有购物中心、街铺（包括商业步行街、商业裙楼等）、专业市场、社区型商业以及部分临时店铺等。

    2006年深圳商业地产供给的类型主要为购物中心、社区商业，两者所占的比例超过59%，图4商业地产竣工物业类型分布情况表明，2006年深圳商业地产开发商的开发仍以裙楼商业（住宅+商业裙楼）为主，其次为典型购物中心。

可售面积比例下降
租赁面积比例上升

    从批准预售面积分析，2005年深圳市批准的商用物业面积达到926,725平方米，占2005年全年商用物业供应量的57.9%，而2006年深圳市批准预售商用物业面积仅为670,658平方米，占2006年全年商用物业供应量的44.7%，同比减少了13.2%。这表明2006年深圳商业地产领域以销售作为商业地产开发目的比例在减少，以纯租赁、长期持有、长期经营作为开发目标的比例在增加。

街铺成功招商比例最高

    根据商业地产的需求类型分析，可通过投资客及商家对其的认可度，或项目的成功开业与否来进行衡量。通过研究发现，从成功开业及销售、租赁三个方面的综合分析表明：目前商铺较受宠的依然是街铺，其次为购物中心，而对社区商业及专业市场的需求度偏低。

    图5统计数据显示，2006年深圳市投资者、商家对于街铺的接受认可度最高，其成功开业比例达到90%以上。

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售价持续上涨

    截至2006年12月底，深圳市商业销售面积约为53.2万平方米，销售总额约为103.5亿元，2006年深圳商用物业平均销售价格达到19,452.6元/平方米，同比上涨26.3%。

    图6数据显示，深圳市商铺价格正在处于快速上升期，这表明深圳投资者对商铺具有较高的信心，对商铺升值潜力较为看好，而刺激了商铺销售价格的攀升。

    从商铺价格的分布区域特点分析，罗湖仍是目前深圳商铺销售价格最高的区域，其次为福田、南山等关内区域。

租赁价格稳定

    图8深圳区域租金分布情况显示，2006年深圳整体商业租金水平较为平稳，主要受目前深圳市商用物业供应量过剩、累积物业体量庞大的影响，从而使整体租金水平处于平稳的状态。

    另一方面，目前福田、罗湖内商圈月租金价格是目前深圳租金水平最高的区域，关外区域相对较低。

关内传统商圈仍为投资客首选，关外吸引力进一步增强

    投资客投资区域分布特点

    图7显示，2006年投资群体选择商业地产投资的区域仍为关内三大区域，即罗湖、福田、南山区域。同时宝安也已成为投资者选择的重点投资区域之一。另外，投资其他区域的比例较去年同期也有增加。

    投资物业类型

    根据数据显示，2006年深圳投资者选择投资商用物业类型以街铺及社区商业为主。

    投资额度特点

    根据数据显示，2006年深圳投资者选择投资商业的总价主要在60万~120万之间，所占比例超过75%。投资者85%~90%以按揭方式投资，一次性付款所占比例较小。

    投资客年龄特点

    根据数据显示，2006年投资群体年龄分布以30~50岁为主，该部分投资群体多以个体工商业主、政府公务员、高级管理者为主，所占的比例超过60%，该部分投资者具有较高及稳定的收入，约25%为多次投资者。其中31~40岁的投资者占32%，41~50岁的投资者占35%，51~60岁的投资者占15%。21~30岁的投资者有11%，而61岁以上的投资者有7%。

    从2006年的商业市场投资群体分析，目前深圳投资群体多为高素质群体，具有较高的市场分析能力，具有一定的风险意识，投资理念日趋理性。

jerry_81910

不错！

guoguo3280

xiexiefenxiang

fjrfxq

很好！谢谢学习！

missyang888

谢谢,分析的很详细.值得学习.

gznobody

谢谢分享。