天酬散人

房价到底是涨还是跌，这是一个问题。对这个问题，经济学家和社会学家各有不同的解答，作为普通的消费者，我们又该听谁的。


    跌的理由


    这个问题的最新答案是房价在未来两至3年内必然下跌。“我说的是房价而不是涨幅。”作答者——北京市社科院社会所副所长戴建中强调。戴建中的理由是，当前北京等一些城市过高的房价已脱离多数民众购买力。如果中央现行政策在今年仍达不到预期目的，将会出台更加严厉的调控政策，以顺乎民意，保障和谐社会构建。因此，“调控的目的不会是房地产商宣传的涨幅下落，而一定是过高房价的下落。”
    不过，戴建中也表明，这一预测并不是从产业经济和经济理论角度作出的，而是从政治领导和社会控制角度作出的。住房问题是目前民众迫切需要解决的问题，决策层提出深得人心的“和谐发展观”等理念后，必将不令民众失望地在行动上落实。
    “我相信，中央调控房价政策落实不是遥遥无期，而是一定会见效。”戴建中说。根据他的判断，目前房地产商、地方政府和消费者之间已成博弈局面，在今年下半年召开的党的“十七大”前，这场博弈会初见分晓。而北京，作为首都会最先作出反应。
    他的观点在新近出版的《2007年北京蓝皮书》中得到附和。北京房地产协会的专家蔡金水、温洪璋等人在该书中指出，虽然北京奥运会给北京市大力发展房地产业提供了一个最重要的动力，但是房地产业的发展在“很大程度上已经偏离了正确的方向”。
    他们认为，宏观调控不会听任这种偏离继续，随着物业税的开征、购房实名制、人民币升值、控制住宅商用和加大经济适用房、廉租房提供等政策的实施，预计2008年北京房价将趋理性回归，房地产销售增长将出现“拐点”。
    同时，蓝皮书还预言，随着中央进一步加大土地控制力度，严惩违法征地，并加大对房地产市场腐败现象的打击，那些抵制宏观控制、与中央博弈的地方官员将付出代价。

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涨的说法


    显然，戴建中们的观点只是众“说”纷纭中的一说，北京市社科院里就有不同的声音。北京市社科院副院长梅松说，“虽然社会学家对房价下降持乐观态度，但要看到市场经济的复杂性和多变性。当前各界对房价两种截然不同的发展趋势判断需要兼听。”
    要兼听的自然是上涨的声音。这种声音主要来自两个方面：经济学家和房地产商。不久以前，国家统计局中国经济景气监测中心主持的调查显示，大多数国内经济学家对经济发展和房地产行业都持比较乐观态度，他们相信中国的GDP会继续高歌猛进，而中国的房价也会继续一路飘红。
    房地产商当然欢迎听到这样的声音，也愿意发出这样的声音。在北京的两会上，地产商任志强又大胆放言，声称北京的房价还能再涨13年，到2020年都会维持现有供不应求的局面。
    中原地产华北区董事总经理李文杰则在自己的博客中对近期的房价作出了判断。他的判断是，2007年上半年房价大涨几成定局。“市场的种种迹象表明，购买力的积蓄让我们不得不面对2007年初房价大涨的事实。”
    与戴建中这样的社会学家不同，经济学家和房地产商抬出的理由主要是“市场规律”：供不应求价格上涨，供大于求价格下降。中国人很多，想进城的也很多；中国的地少，中国的房子也紧缺；中国人对房子的需求是刚性的，中国的房子想不涨价都不行。

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听谁的？


    听谁的？这又是一个问题。一位网友在博客里写道：不要过分相信媒体，媒体不会为错误的预测负责；不要相信开发商，开发商打死也只会说房价要涨；不要相信所谓的专家学者，因为国内真正有智慧的专家学者太少了，他们说话没有责任心；不要相信地方政府是万能的，地方政府也有自己的利益和局限；小道消息可以参考但不能轻信；要相信自己，一旦自己做出了判断，就不要轻易为别人的言论所左右。
    从跟帖的踊跃程度来看，这种心态是不少人的写照。一位研究人员称，经济学界有一个广为流传的段子，说的是在过去10次价格上涨中，经济学家预测到了一百次。“涨和跌在没有充分数据依据的情况下都是可疑的。事实上，即便是有充分的数据，预测仍然是一件危险的事情。作为市场经济中的个人，很多时候必须是靠自己作出判断，并且为判断的结果负责。”


股市热，房地产市场受影响吗？



“股市这么热，资金都流入到股市中了，房地产的购买力减少，房价也该降了吧！”，很多购房人都关心这个问题。
    在我来看，至少目前，股市的急升还没有那么快影响到房地产市场。
    1.股市多年的低迷，已经极大地挫伤了大部分股民的信心，近年来，股市的缩水、上市公司的诚信、政府的监管力度、市场的透明度等诸多问题都使得股民的信心极大受挫，一个市场中，信心重筑将是一个漫长的过程，这需要时间和机会；
    2.当前房地产市场的供求矛盾决定了房地产市场的投资仍旧将是长期的，稳定的，目前的回报也是非常高的，按照2006年的统计，很多的项目上涨幅度都超过50%甚至更高，因此，虽然加息、加税，但是仍旧是房地产市场表现出远高于股市的长期投资的特点和低风险；
    3.虽然房地产变现能力差，但是风险远远低于股市，因此，投资人从分散投资风险的角度，仍旧将房地产作为适宜长期投资的重要板块。未来的投资将是多元化的，多领域的，房地产的投资也是其中的重要领域；
    4.房地产的投资者目前在整体市场的购买力中的比例并不高，也决定了虽然部分资金流向转到股市，但是房地产市场基本刚性自住的购买需求并没有受到影响；
    5.目前央行已经注意到了股市的急升再次背离了实际上市公司的经营水平，存款准备金率的上调，表明对于宏观投资面，未来政府仍旧将继续以“调控”、“紧缩”为主导政策思路，这就决定了未来的股市发展将一波三折。
    因此，在2007年看来，股市的发展还不会和房地产的发展有交错的地方。

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买基金、股票还是买房？



新的一年来临之际，想获得好的收益，是该买股票、基金还是投资房地产？对这个问题因人而异。
    首先，去年基金及股票火爆的行情使许多投资客获得了很高的收益，但机构投资者都在预测2007年，已经基本不可能再有如此高的收益，投资者千万不能把偶然性当成必然规律。
    当然，许多人也会说现在的房价这么高，投资房地产风险不也是很大吗？目前，对下一步的房价走势，业内人士认为一致看涨，但倒底会涨多少？个人认为，明年如果土地市场会大幅放量，加上许多开发商对2008年后的房价走势看法差异很大，因此今年会加快销售以求落袋为安，也就是说今年的房价走势涨价会趋缓。
    建议，有自住要求的投资者，今年可抓住机会购房，但投资者不妨买基金，回报可能还是比较高。



人民币升值加速影响房价 无房族最吃亏



在去年12月的前两个交易日里，美元对人民币汇率中间价已经连破7.84和7.83两个关口。专家表示，对中国老百姓而言，人民币升值是把双刃剑。部分人群将从中受益。但同时由于引起房价大涨等原因，无房族等人群就成了人民币升值的受害者。
    截至上月4日，今年以来人民币对美元汇率累计已升值3.15%，人民币兑港元累计已升值3.42%。
    报道指出，与人民币升值相对应的是，以房地产市场和A股市场为代表的人民币资产价格大幅上涨。2005年汇改之前，国内A股市场经历了长达1年多的急跌。7月21日之后，由于人民币汇率改为挂钩一篮子货币的灵活汇率制，并在随后的时间里小幅稳步升值，吸引大量热钱涌入，国内A股迎来了一轮大牛市。
    与此同时，另一典型的人民币资产房地产市场也一路高歌。根据国家发改委和国家统计局联合发布的数据，今年三季度，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。
    分析人士认为，对中国老百姓而言，人民币升值是把双刃剑。那些采购境外产品或者出国留学、投资的人以及拥有投资性房产的人将从中受益。
    而可能在人民币升值中受害的人则主要有以下几类：一是无房族，由于房价大涨，人们的购买力相对而言大大降低。其次是对于投资者而言，风险加大。

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北京蓝皮书预测京城房价两三年后下降



北京市社科院、社科院社科文献出版社上月底发布的2007年“北京蓝皮书”中预计，北京市房价仍然有一定的上升空间，但上升的空间不大，房价将逐步趋于稳定，并于2－3年后开始下降。
    这一说法，在《2007：中国首都城乡发展报告》中也得到证实，研究者认为，2008年以后以下几个因素——开征物业税、购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等，都可能会对当前过热的北京市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。


社科院行业发展报告：房地产市场出现泡沫



中国社会科学院发布的《2007年中国服务行业发展报告》在论及房地产行业时称，中国房地产市场的泡沫已经浮现，无论在规模、结构、价格以及利润上都存在一定问题。
    该报告的理由有四：
    一、房价过高、上涨过快 按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6∶1，有的地方甚至超过10∶1。房价上涨飞快，有的年份超过居民可支配收入，有的年份甚至以30%—50%的速度上涨。
    二、总量过剩、结构失衡 当下，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，另一方面，大多数居民的住房还十分紧张；一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快，另一方面普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。
    三、平均利润过高、经济房地产化 房地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，一些地区面临房地产化或产业空心化倾向。一些城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响整个经济和社会发展绩效。
    四、周期波动剧烈，经济大起大落 与宏观经济周期比较，房地产周期振幅大，波动剧烈，大起大落，甚至急起急落。