金融改变地产
关注纽约帝国大厦七十五年来斗争史的普利策新闻奖得主米切尔·帕赛尔说过一句反映房地产本质的话：“大多数房地产交易呈现出同几何结构一样的复杂性。”这种复杂性恰恰是国内的房地产开发所不具备的。国内的大多数开发商还停留在将开发的房产品视为“产品”，而非“资产”，他们盈利的方式依然通过赚取成本和售价之间的差价，而没有意识到———持有才是长期分享中国经济增长成果的最主要方式。目前的开发商中已经有相当部分完成了原始积累，在资金上足以支撑持有物业所需要的投入，而证券化则是让资产流动起来的一个主要方式。
和国内简单将银行视为借款对象不同，证券化将开发商本身纳入金融衍生工具的体系之中，将相对非流动的资产汇集在一起，形成更灵活多样的金融产品，然后将证券销售给投资者。这种做法有助于扩大投资者基础，提供成本更低的融资形式，从而推动市场的发展。换句话说，开发商本身就是一个能够进行项目评估、能够整合房地产开发的准金融机构。
沃顿商学院一篇名为《商用房地产的完美风暴：未来会怎样？》的文章中指出：“现在越来越多的企业将自己名下的房产用作融资工具，通过售后回租将房产出售给投资人，再以租赁方式将房产租回一段时间。由于房产价格很高但租金完全在承受范围内，售后回租在许多人眼里与发行债券一样具有吸引力。有些交易涉及的金额相当庞大。美洲银行去年为它旗下的多数分行达成7700亿美元的回租交易。麦当劳（一直是房产所有者）也达成一项3400亿美元的同类交易。这些企业将回租收入用于各种用途，譬如改善资产负债表或进行并购活动。”
同一篇文章中，加州大学伯克利分校商学院房地产课程的教授埃多斯坦认为：“资本市场的一体化和证券化趋势仍在继续，并且不可逆转。”不过，现在的投资者对信息的反馈速度远比从前要快得多———在埃多斯坦看来，这有可能给市场带来更多（而不是更少）的波动。
且让我们看看记者米切尔·帕赛尔在《帝国》一书中向我们描述过如几何结构般复杂的一幕：1961年，劳里斯·维恩和哈利·海尔姆斯雷以6500万美元的价格把帝国大厦从当时的所有者普鲁敦斯保险公司手中买下，然后以2900万美元卖回普鲁敦斯保险公司，同时，签署了一份长达114年的整租协议，租金价格是前30年每年322万美元，1991年以后的21年每年184万美元，最后的63年下降到每年161万美元，合同到2076年到期。在对帝国大厦的实际操作中，劳里斯·维恩和哈利·海尔姆斯雷拥有着这座大厦，虽然他们不能享受大厦的房产权。作为回报，普鲁敦斯公司获得投资总数的7%作为每年的租金。
住宅被国内开发商视为安全的避风港，而在国外的经验看来，住宅的流动性和证券化程度不如商业类地产。商业抵押担保债券（CMBS）是以商业地产长期定息抵押贷款为依托的证券化抵押产品，仅一年之间，CMBS的发行规模就从2004年的930亿美元上升到2005年的1,690亿美元，2006年CMBS的发行金额估计会达到1,820亿美元。
在证券化的探索上，南都和万科都是先行者，万科在2003年、南都在2004年便分别成功地发行过贷款资金信托。
要实现一个企业更长远的发展，需要更开放的思维，创始人牢牢掌控企业的控制权，未必就有利于企业的长治久安、基业长青，恰恰相反，国际国内很多成功经验表明，从私人公司向公众企业的转变是把企业做大做强至关重要的一步。而合作的另一方，万科一直声称他们是“小企业”，但我们知道万科从来不满足于做一个“小”企业。从这个角度来说，这次并购不是两个“农民”的交易，而是两个“资本家”的合作，两家当前经营状况良好的公司在这个阶段的融合，基于更为深层次的行业趋势判断。
从太白山开始
那么，现在我们对于万科和南都的并购，应该提出的问题是：
一是在规模的简单叠加之外，融合之后的新万科如何实现“有质量的增长”，这种增长不仅体现在开发规模和盈利能力上，也不只是体现在融资能力和盈利方式上，更应该体现在应对社会整体经济风险的规避模式上。
二是面对并购，万科是否已经有了足够的“消化”能力，来消化不同的企业文化、不同的区域市场、不同的客户需求？中国企业到目前为止，才刚刚开始并购，还没有谈得上真正成功的案例。
而这一切我们要等待两年以后才能进行评判，现在还为时过早。并购和婚姻很像，有了婚姻的开始，就不能排除争执和离婚的可能，但是毕竟中国企业二十多年的发展，我们看多了“兄弟分家”、“父子失和”，却难得有一段姻缘可以终成眷属，我们应该对万科和南都报以善意的祝福和期许。
2006年8月6日，就在万科和南都在杭州正式对外宣布并购事宜的时候，万科的王石和南都的周庆治悄然开始攀登太白山。
