jerry3615

是一个子不给 还是多了不给(一个子不给就算了)
是给不出来还是不愿意给(给不出来就算了)
是打死不给 还是有的商量(打死不给就算了)
是给了就能卖 还是给了也卖不出去(给了就能卖就算了)
先把上面的想清楚
尾盘剩下的全是大户型,什么原因和科学理论,上面有个仁兄讲的很清楚(大段大段那个),当然那位兄台说的很好,如果你觉得不全面可以再从论坛里面搜一下,百八十兆的尾盘销售策略,当然我觉得这都不是你想要的,其实我真正担心的是你们的户型配比是怎样的,如果面积相差悬殊(比如先期卖完的都是50多的小户型,剩下的都是144以上的),那你们该真正的重视对待,可能不光是告诉有钱人的问题了.如果不认真对待可能会出现真正的滞销------那是很可怕的.
没有推广费用不可怕,因为推广费用还在你们手中,不一定要是现金,现在你们手中的尾盘是可以换成现金的,主动权已经不在开发商了,可以按照销售点数预期的部分折合推广费用,告诉大客户也可以借助当地的移动\联通大客户资料.关键是你们内部是否已经常试过利用以有的大客户资源进行消化,如果尝试了但没有成功,说明你们对客户的根本需求有误解.(一般购买大户型的是不愿意跟购买小户型的一起居住的,具体原因我不讲,有兴趣加QQ:38156373交流)如果存在误解,就需要你们在尾盘促销的时候去扭转.
以上一家之见共勉之

newpassword

我正好遇到过你所说的这种情况。正好有点经验供探讨。开发商不出广告费，而项目的小户型卖得七七八八了。
我们当时采取了几种办法，不知道会不会对你的项目有一定的借鉴：

售策略上主要考虑：
      剩余小户型封盘，仅留少量的房源；
      提高相对较为优质的小户型价格；
      调整销控，将剩余房源较少的房源封盘，其余房源编入新一批次，对外口径为：第n批次；
      拆掉原对小户型的户外宣传（销售好转时开发商主动更换为推大户型的道旗）；
      挤压不多的客户购买意向层层向大户型转移，即买70平米的客户让他选择80平米依次类推；
      选择优势大户型集中推售（一方面希望通过销售能让开发商回心转意，另一方面为客户购房活动做铺垫）；
      老带新购房活动立刻实施，奖励为物管费，活动分为俩个阶段，第一阶段是小户型客户带大户型客户，第二阶段为新增大客户带新客户；
      提高了置业顾问阶段性推售大户型的提成比例；
      开辟公司（我们公司有自己的网站）网站本项目的专栏，开辟城市房地产专业网站论坛；
      业内营销（辅助，相信大家都做过）；
      发动装修公司提前进场，进场的有一个必须的前提就是必须提供装修优惠。

上述策略是我们在执行中的主要工作，在执行中取得了较好效果，最后开发商也心动了，开始投入少量的推广费用，我项目在去年11月大约剩下290套左右的大户型和50套左右小户型，截至刚才的数据，目前还剩下45套左右的房源，即将清盘。其中在实行上述策略后，每月销售量大约为40套左右，今年春节开始，阴差阳错迎来了销售的高峰，加上开发商这时候开始投入少量的推广（投了两次1/4版的广告和5万元的活动经费），将滞销的楼盘带入清盘的工作。
      上述工作不敢说对你项目有直接的用处，或许对你的项目有些借鉴。

附：本项目的基本情况  
      位置：城市的边缘，基本为郊区，后边环境很差，有一个很好的状况是，本项目处于名胜风景的必经之路上
      价格：均价3100元/平米，这个价格算城市的高价
      功能：居家、半休假
      产品特点：内环境还不错
      景观特点：原生（实际为人工）

房奴1985

我有个疑问：开发商不出广告费，你们先前的小户型是通过啥渠道宣传出去的，是内部客户吗？那我是觉得无论如何都要花点广告费的，不管是你们公司出于情面，自己垫一些。从最低成本考虑,我这有三点常规建议：1 短信，利用开发商的关系资源和媒体资源取得一些移动联通公司的客户号；2 单页，在该城市每个主要的居住区，定时派销售人员去发放DM单，效果是不错的，还可以当面跟客户交流；3 争取与一些高档场所进行小范围的楼书折页摆放。以上我主要是从营销的角度说的。

625611

如果你们剩余的是大户型,你们楼盘的档次和内在品质以及你们楼盘与片区楼盘的价格差异情况,决定自己的策略.我们2006年操作一30万平米的大盘,主力户型为90-110平米(使用面积),最终通过巨额广告费用砸出全市的样板楼盘,均价高于片区600多,并且我们楼盘的品质不错,这样就决定了我们不能使用一些方式,所以我建议有些宣传方式,例如派单等方式慎重考虑.

jingli181

呵呵,原来方法这么多啊

firstfan

时间很紧,学习很重要

扶风柳岸吟

理论讲得通，操作时细节烦啊。

北纬

我最近遇到了和你一样的问题，不过我个人认为，房型过大不是最主要的问题，提供几点建议，但愿对你会有帮助，
1，找出项目的目标群体，
2，采用全员地产直销模式，
3，找当地车行合作，双方各提供一些客户，共同搞一个联欢活动，（广告费由车行来出，你们只要提供活动场地就可以了，比如所营销项目的业主会所）
4，与家具商合作，在其经营区进行营销推广，广告费用由家具商支出，共同做在一张DM上。

david30

有同行可以提供一些关于"尾盘超市"的资料和具体的操作方法吗

素袖迎风

我们的一个盘与这个情况有点类似。前期销售不错，后期有一栋大面积的房子，多层带电梯，户型结构存在部分问题，一套未售出。
思来想去，确定方案，然后行动。
1、确实目标客户群。
2、先做样板间，弥补布局上的不足。（装修费加到房价里了）
3、利用前期项目影响和客户资源，口碑宣传加以老带新（有礼相赠）。这一部分相当重要，最有利的资源利用。
4、花少量的广告费用，针对目标客户进行宣传。
事实上是，样板正在装修的过程中就卖掉了。然后马上进行第二套的装修。在不足两个月的时间里，一栋楼只剩下3套房源。至现在三个月多点，还剩下一套房源。