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一、概念解析
  商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
集资建房是经济适用住房的组成部分，也被称为“单位自建经济适用房”，是一种定向建设的经济适用房。它改变了住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
二、商品房、经济适用房与集资建房的共同点
  从商品供应的角度看，商品房、经济适用房与集资房都是以消费者需求为核心，最大限度的满足市场住房需求解决消费者的住房矛盾。商品房与经济适用房在开发性质上都是以开发商为主导，同属市场经济下商品供给范畴。而集资建房是经济适用房建设的一种形式，集资房与商品房、经济适用房的共同点可归结为以下几点：
   1、都须经国家相关职能部门进行资格审批，开工建设前都须具备《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
   2、房屋产权相同，集资建房如个人或单位在交纳了土地出让金后，可上市流通，与商品房、经济适用房同样拥有房屋使用权、所有权和收益权。
   3、开发建设的单元户型面积都受国家限制。商品房为整体开发建筑面积中70%由90平米以下户型建筑面积组成；而经济适用住房严格控制在中小套型。中套住房面积（建筑面积）最大控制在80平方米左右，小套住房面积（建筑面积）控制在60平方米左右，高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但套型建筑面积不得超过90平方米。
三、商品房、经济适用房与集资建房的差异点
1、开发性质不同。商品房和经济适用房的建设组织者是经济实体，而集资房一般是职工所在单位自建。
   2、经济适用房允许有微薄的利润，即3%的利润；商品房开发则是为了追求利润，利润是根据市场的情况变化而变化；集资房没有利润。
3、买卖对象不同。集资房主要为单位职工；经济适用房是为解决中低收入家庭的住房问题，但是对象是有本市户口、年收入低于一定标准的居民。商品房开发则是为中高收入、可消费家庭服务，不限户口。
   4、集资建房的手续批准单位不同。与商品房不同的是集资建房和经济适用房建设所用土地由政府划拨，取得划拨手续，集资建房向市房改办申请取得集资建房方案批复，才能开始集资建设。而商品房和经济适用房则要经过市房管局发销售许可证才可销售。
5、筹资渠道不同。集资房先集资后建房，一般由发起单位民主选举产生的代表组建实体机构并组织进行筹资建设，可以申请政府的资金贷款；商品房和经济适用房开发则是由房地产开发公司注册资本垫付，并通过银行贷款筹资。
   6、税费不同。划拨用地的经济适用房和集资建房免交土地出让金，二次上市交易须补交。商品房和经济适用房要交相应的各种税金。集资房买受人第一次集资建房无契税交易手续费，入住后免缴房产税和土地使用税，如果二手房交易，买方要补齐未缴税及土地出让金。
   7、产权证不同。在未交纳土地出让金之前，经济适用房和集资建房取得的是经济适用房的产权，商品房取得完全产权。
8、价格形成方式不同。商品房的价格是由市场供求关系来决定的。经济适用房是由政府制定、调控、限制销售价格。而集资建房由单位内部按成本价集资，无市场交易价格。

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四、商品房、经济适用房与集资建房之比较
比较项        商品房        经济适用房        集资建房
土地性质        招牌挂购买        国家行政划拨        集体或行政划拨
开发主体        开发商        开发商        企业
开发资质        开发企业的《营业执照》和资质等级证书        开发企业的《营业执照》和资质等级证书        企业资质
建设条件        国有土地使用证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证        国有土地使用证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；建设工程施工许可证；经济适用房预售许可证        发改委的立项批复；国有土地使用证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；建设工程施工许可证。
规划设计        依据市场需求自行设计        标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能        标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能
户型面积        70%，90平米        60—90平米        60—90平米
产权证明        完全产权        经济适用房产权        经济适用房产权
销售价格        依据市场供求关系自主确定        政府指导价        成本价格
优惠政策        无        行政划拨方式供应，免交土地出让金。行政事业性收费，减半征收；基础设施建设费用，由政府负担。        行政事业性收费，减半征收；基础设施建设费用，由政府负担。首次购买免交营业税、契税等
购买限制        无限制        （1）具有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；（2）家庭现有住房建筑面积在人均20平方米以下；（3）家庭年收入在当地上年度在岗职工平均工资的4倍以下。
        本单位参与集资的职工。具体为：1、无房户、危房户、住房困难户；2、人均住房面积少于15平米；3、由房改部门出具并界定允许参加集资建房的证明
售后质量        物业管理公司、公共维修资金        物业管理公司、公共维修资金        公共维修资金
处罚规定        国家相关规定        国家相关规定        国家相关规定
交易转让        5年内转让交纳20%营业税        取得房屋所有权证和土地使用证5年后可上市交易        取得房屋所有权证和土地使用证5年后可上市交易
销售利润        20—40%        3%        允许收取规定的管理费用，不得有利润。
五、集资建房的特性
集资房产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。集资建房政策是计划经济向市场转轨过程中的一个过渡性政策，在房改初期为解决困难职工住房起到了一定的缓解作用。最近几年因商品房价格涨幅过大，各地有纷纷上马了不少集资建房项目，但因其对正常市场的商品房销售形成冲击，有扰乱市场正常经济供给秩序的嫌疑，顾现在有部分地方限制或控制了集资建房的立项审批，如重庆明确提出不搞集资建房，我省的廊坊、邯郸等地也相应出台了限制集资建房的政策。其具体的特性有：
1、行政划拨、行政审批。
2、集资对象、买受人限制严格
3、土地性质、开发性质特别
4、限定建设标准，建筑户型面积受限制
5、交易、转让约束
6、成本价格交易，不存在销售利润
7、建筑成本低廉，买受人交易价格低
8、集资房产权，转变产权性质有限制
9、政府提供政策优惠、税收优惠
六、单位集资建房批准程序






单位集资建房批准程序        办理程序        申报材料
        1、受理        单位集资建房申请资料：
1、集资职工名单；
2、职工家庭住房档案；
3、项目名称；
4、地址；
5、建筑面积；
6、户型；
7、户数；
8、资金来源（职工个人集资额，单位投资额）；
        2、审查批准        下达集资建房审批文件
        3、确定产权        1、计划委员会下达基本建设计划通知；
2、建设工程规划许可证和施工许可证；
3、竣工报告；
4、个人集资名单及房款交付收据；
        4、备注        经房管局审查批准后，到市计划发展委员会、市规划局、市国土资源局等部门办理计划立项、土地使用、规划审批等手续。各审批手续齐全，方可施工建设，否则不予确定产权。

陈杰

确实让我把这几个概念分辨清楚了，多谢楼主

陈杰

确实让我把这几个概念分辨清楚了，多谢楼主

huayuanlu

多谢楼主 辛苦了

sunny911

好贴