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2007城市调查

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2007城市调查


朋友在哪个城市或者县城,那里消费水平如何(人均水平),交通情况(车,或者摩托车),工业农业如何?人口(数量),地产如何/可有历史故事?在此做个小调查! 楼下主人所从事行业,未来梦想等等。最好有详细地市调资料!!!


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广西-柳州


柳州房地产市场现状分析报告
第一篇  市场分析
一、宏观市场分析
1、柳州市综合环境因素
柳州市地处广西中部,辖区面积5307平方公里,总人口183万,是广西以工业为主、综合发展的区域经济中心和最大的工业基地,是全国综合经济体制改革试点城市和全国八个“科技兴市”试点城市之一,2001年又被确定为全国信息化试点城市之一。柳州市还是全国重要的铁路枢纽和全国四十五个重要的公路交通枢纽之一,拥有湘桂、黔桂和枝柳三条铁路干线,209、322、323国道贯穿柳州。柳州市是广西接入全国通信网络的两个通信接入点之一,是广西第二通信接入中心,其通信网络覆盖柳州市以及桂中区域的周边县,是广西的通信枢纽之一。
经过多年的发展,以汽车、机械、冶金、造纸、日化为主的五大主导产业,与建材、纺织、化工、制糖、塑料、食品等重点行业共同构成我市工业体系的主体框架,并发展了一批在国内具有一定竞争力和知名度的骨干企业以及一批有较高市场占有率的知名品牌和拳头产品。生物技术、激光应用、精细化工、电子信息产业、铟制品工业等新兴产业初露端倪。在工业经济结构中以制造业为主,制造业的比重高达92%,汽车和机械占整个制造业的一半左右。我市102户大中型企业仅占全市企业总数的6.3%,但实现利税总额占全市的比重在3/4以上。大中型企业中的12家大企业集团完成的效益指标又占全市的60%以上,其中五菱、柳钢、华锡、凤糖、两面针等已列入全国重点支持的500户企业目录中。大中型骨干企业在我市工业经济中占据了举足轻重的地位和作用,众多中小企业通过与大企业建立协作关系取得了新的发展空间。
据中国社会科学院有关专家学者对柳州市国民经济与社会发展战略研究,柳州市已初步形成了资本扩张型的“重化工业”为特征的工业体系,柳州市的工业化已由以生产工业消费品为主的轻工业化阶段进入以生产原材料工业为中心的重化工业阶段,并向以加工、组装工业为中心转移。
柳州市在推进工业化、城镇化进程中,存在着城市建设发展缓慢,跟不上经济社会发展的步伐,城市功能需要进一步完善,经济结构性矛盾和体制性问题较为突出,投资率偏低,经济发展和可持续发展的后劲不足,工业传统产业和传统产品所占的比重较大,高新技术产业特别是电子信息产品制造业、软件业等比较薄弱,外向型经济发展相对落后,新的经济增长点不多等问题。因此,必须大力推进国民经济和社会信息化进程,运用信息技术改造提升传统产业,以信息化带动工业化,以信息化推进经济结构的战略性调整,发挥后发优势,实现社会生产力的跨越式发展。
2、柳州市国民经济发展状况
2.1、地区生产总值
2002至2005年,柳州实现地区生产总值每年均呈现出较快的发展势头,按可比价格计算,年均增长速度均在10%以上,高于全区经济发展水平,整体社会经济运行态势良好,为城市基础设施的改善和固定资产的投入提供良好的经济基础。
2.2、人均地区生产总值与居民收入
2002年至2005年,柳州市人均地区生产总值、城镇居民可支配收入、农民纯收入均呈较快速度增长,人民生活水平不断提高,消费能力和购买力同样不断加强,因此,收入水平的提高将有效刺激对住宅的消费需求。但是,我们应该看到,农民纯收入水平与城市居民相比依然存在较大差距,因此在相当程度上限制了高品质生活消费能力。
2.3、产业结构
柳州市坚持以工业经济为主,稳定发展农业经济,大力发展第三产业的指导方针,形成了以第二产业为主,第三产业快速增长,第一产业稳定发展的格局。2005年,柳州市国民经济第一产业增加值62.46亿元,增长7.6%;第二产业增加值274.22亿元,增长15.5%,第三产业增加值183.28亿元,增长11.0%。从近几年的产业发展趋势来看,第二产业发展最快,其次是第三产业,第一产业发展偏后。从这一点可以看出,近几年柳州市工业发展比较迅速。工业经济在全市乃至全区经济中的地位举足轻重,工业总产值占广西四分之一强,是我市国民经济的重要支撑。以交通运输、商贸流通、信息产业为支撑的第三产业快速发展,成为我市经济发展的重要动力。            
3、城市未来规划
据柳州市政府规划,到2010年柳州人口达到人口125万,面积126平方公里;到2020年人口160万,面积168平方公里。城市建设标准为:建设用地为人均104.97平方米,公共停车场用地为人均1.0平方米,绿地占城市建成区用地比例为15.12%。在未来几年里,柳州将主要向东北方向拓展,使城市的总体布局形成为5个中心城区(柳东、柳南、柳西、柳北、城中),2个外围组团(沙塘和阳和),2个风景区(三门江和大龙潭)。城市功能分区为:河东片为市级行政中心,龙城路至鱼峰路沿线一带为经济商业区,人民广场及周边建设为文化休闲中心,将沙塘建设成为新的文化教育基地。柳州的优势产业工业规划在城市西部及东南外围,规划布局5个工业园(柳北、柳西、阳和、西鹅、河东)和1个工业组团
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一、        大理市概况
1、        大理市简况
【概述】大理市是全州政治经济文化中心,是滇西交通枢纽和物资集散地,具有良好的区位优势,秀丽的自然风光,悠久的历史文化,古朴的民族风情,奇山秀水闻名中外,集“全国历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”和“最佳中国魅力城市”等多顶桂冠于一身。
  2004年末,全市总人口58.98万人,土地面积1815平方公里,年末耕地面积13124公顷,年平均气温15℃,年降雨量1080.6毫米,日照时数2339.5小时。
【建置沿革】大理市是云南最早的发祥地之一。据考古发掘,新石器时代遗址广泛分布在以洱海为中心的高原湖泊群周围。白族、彝族等少数民族的先民在这块美丽、富饶的土地上种植水稻、驯养家畜,从事采集、渔猎,创造了大理地区的远古文明。中华人民共和国成立后,先后设大理县、凤仪县、下关市。1958年9月,并三县市及漾濞县为大理市,1960年撤销大理市,恢复大理县、下关市、漾濞县建制,将凤仪县划归大理县。1983年9月,经国务院批准,撤销原大理县、下关市,组建为大理市。
【交通运输】大理自古以来就是滇西的中心要道,历史上,“博南古道”即南方丝绸之路,从四川起,经大理连通南亚各国乃至欧洲各国的交流。唐代,“灵关道”、“朱提道”在南华汇合,向西经大理入缅甸,古称“蜀身毒道”。至民国23年(1934年)11月,由军队修筑竣工的大理南门至下关的13公里公路,是大理市公路之开端。现在,大理境内有1998年11月建成通车的大丽高等级公路,1995年11月通航的大理飞机场,1999年开通的广大铁路,和全国各地建立起迅捷的交通联系。至2004年底,大理市辖区内公路里程为841.402公里(其中:国道195.83公里、省道33公里、县道222.042公里,乡道316.667公里、专用公路78.863公里),已基本形成了以国、省道为主干,以县乡公路为框架,以村级公路为辐射的城乡一体化的公路运输网络。全市共有营运车辆7861辆(不含市公共汽车),其中:班线客车816辆,乡村客运车辆33辆,旅游客车642辆,出租车800辆,租赁车120辆,货运车辆3763辆,驾始培训汽车76辆,拖拉机1611辆,客货运输单位99家,其中:汽车货运公司50家,汽车客运公司23家,出租汽车公司10家,汽车租赁公司16家。汽车客运站7个,其中下关城区5个,大理古城2个。汽车维修业户306户,其中一级维修(大修)15户,二级维护71户,专项维修220户。摩托车维修46户。运输辅助业户161户,其中货运配载23户,仓储5户,货物联运8户,搬运装卸9户,洗车38户,停车场78户。从1995年通航至2004年12月31日,大理机场共安全保障航班22186架次,完成旅客吞吐量2059134人次。2004年,大理机场共安全保障航班2694架次,专机3架次,急救、公务、专业飞行26架次,完成旅客吞吐量276442人次,增长39%,货邮行李吞吐量2296吨,增长28%,完成主营业务收放1110万元,实现利润亏损839万元。开通的城市分别为昆明、广州、成都、重庆、版纳、天津、北京、上海,营运的航空公司有:中国东方航空云南公司、中国南方航空公司、海南航空公司。2004年,机场新征建设用地67.653公顷;10月,由中国航空油料总公司投资1500万元建立的滇西航油配送网络中心及大理机场供油工程开工;11月,大理机场总体规划通过评审。现机场扩建工程已进入评审阶段。
          【行政区划】2006年,大理市设10镇1乡,即凤仪镇、海东镇、挖色镇、双廊镇、上关镇、喜洲镇、湾桥镇、银桥镇、大理镇、下关镇和太邑彝族乡。另设一个省级经济开发区和一个省级旅游度假区,市域面积1815平方公里。

2、        大理市经济发展情况
      年生产总值79.83亿元,财政总收入69452万元,城镇居民人均可支配收入8758元,农民人均纯收入3256元,全社会固定资产投资290222元,房地产开发投资57497万元、建成区面积27.62平方公里,工业企业单位数2983个,辖区工业总产值569407万元,市属工业总产值250597万元,建筑业总产值185292万元,社会消费品零售总额230018万元,接待国内外游客450万人次,农业总产值133692万元。

3、        大理市旅游业情况
           分析一:大理的景点,没有太多的旅游价值,回头客极少,就是到大理旅游者,也是在洱海一游,通常不留宿,便前往丽江!
分析二:大理市的旅游业,因“霸王条款”而被京、沪、粤旅行社联合抵制!从“五一”到“十一” 黄金周皆是。
“绕过大理,到其他景点游览”,成为广东地区旅行社从今年年初起对大理“霸王条款”的回应。
“要游洱海,必须要搭上感通索道、蝴蝶泉和崇圣三塔三个景点,否则旅游团不能进其中任何一个景点!”广东中旅的负责人告诉记者,而这四个景点的门票加起来超过200元。
该负责人还表示,除了捆绑景点,旅行团到大理还必须由当地的“指定旅行社”接待,而这些所谓的“指定地接社”报价较以前价格增加了四成,“从年初开始,广州市内大社的团队基本不游览大理了”。事实上,北京等地的旅行社也和广东一样联合抵制大理的这些“霸王条款”。
分析三:游客的购物能力是有限,购买300元以下的物品可行,在餐饮、景点观光、交通上才肯花钱!
因此,大理的旅游业,在短时期内,不太可能为大理的商业带来多大的益处。但,水晶国际商城,能独享水晶国际酒店住店客的土特产采购及餐饮。

二、        大理市房地产情况
1、        大理市房地产情况:
多层住宅价格:为1400元/m2---2800元/m2不等,其中2800元/m2为或大户型景观好之社区或洋房,不代表普遍性,为个案!
上实地产:花园洋房,100---160m2,参考价2800元/m2,07年3月开盘!
亚汇地产:多层住宅价格,2500元/m2,
玮泉金都:五层为复式,四层2520元/m2
亚元和泰:五层多层,鹤泰花园,1400元/m2---1780元/m2,1900元/m2为复式!

高层住宅价格:2000元/m2---2600元/m2不等
天城地产:高层(22层)住宅价格,2000元/m2---2300元/m2,现房,10层2100多元
亚汇地产:小高层(13层)住宅价格,2300元/m2座向不同,且无楼层价差!
雄峰地产:高层(24层)住宅价格,2200元/m2---2300元/m2,带精装修,大厅铺地砖、卧室铺地毯!期房!
   
   小结:大理的房地产市场不太成熟,其多层价格从1400元/m2--2800元/m2,幅度过大,而高层住宅的价格却略低于多层价格,由此可见大理地产处于初期发展阶段,城市的发展也处于初期发展阶段,加之人口量不足,所以对高层建筑的需求还不是很迫切!
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4#的朋友在做大理项目?我也在做大理项目
请多指教

南京---江宁
本人去那里做过调研,呵呵
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