深圳观澜高尔夫体育用品物流园案

项目名称：
中国观澜·锦绣国际高尔夫工业园
地块核心竞争力：
该项目区位优越，位于中国高尔夫主题镇观澜，是该镇产业集群发展的必然方向；交通方便，为发展密集的人流和物流项目提供了必要条件。
物业投资方案：
本项目志在打造具有独特品牌的高尔夫工业园，最终成为高尔夫产业用品在中国的主要集散地。物业投资方式为开发具有物流集散地功能的主题商铺及工厂区。
营销定位
世界高尔夫产品的生产车间
中国高尔夫用品的交易平台
   广告主题
中国高尔夫用品产供销基地
――观澜锦绣国际高尔夫工业园
地产投资警示
从地产投资意义上看，高尔夫批发交易市场的形成，以及该街区商铺的兴旺和可转让，是地产投资资金回收和盈利的根本所在。因此，操作者应实行最终目标管理，确保商铺形态的成型和经营成功。

目  录
前言
第一章地块概况及策划要求…………………………………………………………1

1.1、地块概况
1.2、发展商的策划要求
1.3、策划边界条件细则

第二章策划思路及方法………………………………………………………………4

2.1、理论研究
2.2、思想采购
2.3、市场调研
2.4、两性一化原则
2.5、本项目的决策框架
2.6、假想方案

第三章  高尔夫产业基本市场调查与分析 ……………………………………7

3.1、世界高尔夫产业发展基本情况
3.2、中国高尔夫产业化发展趋势
3.3、中国已形成初具规模的高尔夫用品产业
3.4、高尔夫产业结构分析
3.5、高尔夫用品产业分类
3.6、广东高尔夫产业发展基本情况
3.6.1、广州球具销售体系国内领先
3.6.2、世界高球明星地区：深圳观澜高尔夫球会
3.7、国际高尔夫用品生产基地在亚洲
3.8、台湾人将生产基地搬向广东尤其东莞
附：台湾杆头工业四大天王复盛、明安、巨明、大田
3.9、高尔夫工厂完全解密
3.10、高尔夫运动中国化势在必行
附：要重点注意的高尔夫企业简介
东莞和观澜高尔夫产业实地调查分析………………………………34
4.1、东莞各镇高尔夫产业实地调查
4.2、东莞高尔夫产业调查结论
4.3、观澜商业物业发展调查
4.4、观澜高尔夫产业现状调查
4.5、观澜营商成本同东莞比较
4.6、国内外高尔夫生产厂家统计数据的评述

第五章思想采购与理论研究述评……………………………………55

5.1、虎门服装市场物业发展模式
5.2、深圳华强北商圈、泰然工贸园区物业模式
5.3、深圳平湖华南国际工业原料城模式
5.4、理论研究：手机行业在中国的发展历程和模式
5.5、工业园经营成功的重要经验研究

第六章高尔夫市场容量及消费预测………………………………67

6.1、世界高尔夫用品消费市场情况
6.2、销售特点：代言球星人气影响销售
6.3、中国体育消费持续增长
6.4、中国高尔夫球运动预测
6.5、中国高尔夫消费市场预测
6.6、高尔夫产业链评述
6.7、本项目的市场空间预测

第七章  本项目的定位研究……………………………………………………72

7.1、本项目的定位及含义
7.2、平台的使命
7.3、项目主要功能安排
7.4、目标客户特点分析
7.5、实现最终目标管理――商铺经营
7.6、深圳商铺投资情况调查概述
7.7、本项目商铺经营的利润平衡点测算

第八章项目物业投资综合方案………………………………………………79

8.1、物业投资综合方案
8.2、项目主要经济技术指标
8.3、项目总投资概算表
8.4、商铺价格预测表
8.5、项目投资收益情况和利润
8.6、本项目的SWOT分析
8.7、园区规划设计要点

第九章投资风险控制方案………………………………………………88

方案一、扩大体育产业招商方案
方案二、“一快二慢”自然成熟方案
方案三、收购或租赁建材市场方案
方案四、双市场共同开发方案

第十章  本项目的经营营销要点………………………………………………91

10.1、工业园“一办五部”的组织结构
10.2、项目经营将冲击传统的营销渠道
10.3、要及时研究对目标客户营销的针对性政策
10.4、开展项目整体品牌运作是成败的关键
10.5、项目营销推广活动主题
10.6、要时刻注意对政府公关
10.7、启动期营销费用预算
10.8、中国主要高尔夫媒体
10.9、关键合作及支持单位

第十一章概念规划和策划的初步评议………………………………………96

11.1、走访深圳观澜粤香高尔夫用品公司
11.2、塘厦镇禾钿澧高尔夫球头厂的台籍领导层的基本观点
11.3、汪泉先生谈话要点
11.4、深圳高尔夫学院W教授的访谈

第十二章目前的任务…………………………………………………………100

目前的具体工作安排

第十三章策划结论………………………………………………………………102

附件一世界四大高尔夫球赛介绍
附件二高尔夫著名展览介绍
附件三本项目投资商给观澜政府的信
附件四深圳高尔夫学院W教授的访谈
附件五中国高尔夫用品生产厂家名录
附件六中国高尔夫球场和俱乐部名录
附件七中国高尔夫用品商店名录
附件八知名高尔夫企业优秀标志大全
　

策划及规划咨询缘起
该项目位于世界第一大高尔夫球场――深圳观澜湖高尔夫球会附近。起初，对于这块工业用地，发展商准备做一些轻工业用品厂家的生产厂房进行招商经营，但是投资收回却明显不理想。但在观澜这个地产形势低迷的地方，进行其它地产投资似乎胜算更低。为此，发展商进行了策划及规划咨询。
策划及规划咨询过程
本公司受邀进行策划及规划咨询。通过对观澜的产业链进行深度分析，本公司项目组发现观澜镇的高尔夫概念是个巨大的品牌，尤其从产业链意义上看，存在自然向高尔夫用品生产基地延伸的可能性。调查发现，高尔夫运动是世界第一大体育运动方式，在中国已有200多球场，而世界上70%的高尔夫用品均在中国的珠江三角洲生产，如果通过整合该产业，在观澜形成一个集生产、贸易和展示为主的中心区域，进行主题地产投资，将为地产开发找到强有力的驱动主题。这同那些轻工性质的人工密集性工业园不可同日而语。本公司项目组的综合投资方案得到了业主的认同，并得以同规划单位协同进一步落实，使之更具现实可操作性。
结论
区域中的产业链分析可以发现区域的核心竞争力，地产投资应考虑同产业的有机结合。观澜地产项目同高尔夫概念相结合，可以最大限度利用其品牌效应，为项目创造最大的发展空间。