大家对销售楼梯房的顶层有何绝招?

综合大家一下

1、户型家配是否合理。
2、有无露台赠送。
3、价格定位是否合理。
4、有否进行现场销控。
5、业务人员有无引导购买。

首先，千万不能降价，而是在做好销控的前提下，要适当的上调价格，并且调价幅度要小，次数要多，给购房者一种畅销的感觉。
    其次，通过媒体宣传或置业顾问引导客户，给客户塑造顶层为阳光房的一种概念，并且赠送露台，渲染露台的好处及作用。
    最后，通过了解客户为什么不愿意购买顶层，强调顶层的好处，并且解决客户购买顶层的担忧之处。如强调现代建筑质量、要求的标准与以前的区别。


多层在顶楼做复式是大部分三线城市的做法，做多了，大家都觉得顶楼不做复式房还能做什么户型？其实在六楼这一步行的极限高度建大户型本身就存在问题。而其顶楼还存在着隔热及防水等负面问题，与其死守复式还不如加上一个坡顶分开卖。将所有低于2.2M的面积全部予以赠送，这样做实际销售价应该高于普通复式。
在我们做的多层住宅中都有楼主所说的阁楼，而且每次销售阁楼并不是一个很难的问题，可能大家楼盘规划，设计等相关内容不一致，但从阁楼的销售来说我觉得可以有以下做法。
第一、通常阁楼的面积不要过大，一般小于主户型面积的一半，但实际的使用面积略大些（考虑到阁楼的斜顶层高问题）
第二、价格上（我们从未有过赠送的阁楼，就是无产权证也要算钱，如若不算钱，转个法把阁楼的价款折价进主户型单价中）一般为主户型的一半或是更低些（能做产权的，大概也不会是这个价格了）
第三、第一个阁楼至少有一个露台，而且面积不可过小，最好是位于南部，露台至少可以放下一张小圆桌。露台的使用权仅归阁楼使用者使用。
第四、阁楼的视觉效果要相对理想，但同时相关有私秘性，并非四通八达。
第五、阁楼的防水效果绝对要好，可以种花养草。

在向客户介绍阁楼时，一定要抓住阁楼可以给客户带来的利处，宣传并表达客户将会得到的好处！！ :time:

分开独立销售,每套10万,8万的进行推广(根据实际调整).

欲穷千里目，更上一层楼。

1，价格调整
2，送装修
3，提高感性认识
4，防水，隔热用什么做的，会怎么样，当然是好的一面都做的很好。

从设计开始抓顶层销售问题

一般来说，楼主遇到的这个问题是因为楼主有三个方面的工作没有做好。

1、规划设计阶段，没有把阁楼设计当成重点。
2、在做价格定位时，没有充分考虑顶层阁楼和平层之间的差异性。
3、销售执行阶段，没有打消销售员自身的顾虑。

其实，所有搞房地产的人都知道，对多层住宅项目而言，开发商所有的利润都在阁楼上。要想解决阁楼销售问题，就要在规划设计阶段，把阁楼设计放在重点。

我一般是这样设计阁楼的：一卧（南侧最低2.4米，超过2.4米的部分按原坡度继续向上）、一卫、一过道、一南露台。要是三房的顶层再加一个书房。这样就完全可以把阁楼作成主人独立的空间层。阁楼面积也就最多占平层面积的40%，这样的阁楼完全可以奉送，而实际的价格全部打进六层。至于北露台，只开低窗不开门，利用与否，由客户自己决定。（呵呵。。完全是个圈套，客户为多一露台而暗自得意。）

在价格定位中，阁楼一定要比五层总价高，又不能比三楼的总价高。销售说辞很好说：“多爬一层楼，多了这么多的平方，总价又比三楼低，还有一个大露台。北露台用不用随您，毕竟房子是您买的，自主权在您。（又是一个诱惑 ）”

至于如何打消销售员的顾虑，无外乎有这几方面的问题：
1、面积如何计算，是不是超过了144平方米。处理方法：阁楼奉送，不计平方。
2、会不会有渗漏问题？处理方法：露台上做蓄水实验，始终蓄水20到30公分，让客户亲眼看见效果。
3、保温是怎么解决的？处理方法：售楼处一般都有材料展示区，厚厚的聚苯板就很有说服力。再加上规范的销售说辞：“现在国家对节能保温非常重视，在设计图纸的时候，就要求有专门的节能计算书，施工也是要求有资质的专业公司来完成的。”
4、楼层太高怎么办？处理方法：分析目标客户群体的年龄及生活习惯特征，一旦出现就力推顶层。根据本人经验，顶层阁楼对35岁以下的白领阶层有较大的吸引力。

最实用的,

我的观点

在楼盘的营销推广中建议:样板间,或则看屋顶是不是坡屋面,分为两层来销售

我们这边先前的做法是推广上加推阁楼海报，销售上小幅多频次地提升阁楼价格。
现在的做法是装修样板间，同时在销售厅展示阁楼户型设计效果图。销售策略同上。

一般在多层买阁楼的客户都是经济能力有一定局限的，而并非所想象的“大户”

回复 #4 蠢蛋 的帖子

有的阁楼有缺陷，比如屋顶不平。布局不合理。这样的话，做一个好的样板间对客户的直观吸引力比较大，而且把楼中楼高档次的品位也显示出来了。所以我认为做样板间是一个很好的选择。

高标

熟读上述观点，感受颇深，但是，大多数意愿都是在降低顶层的售价，这可能都是我们一厢情愿的想法，作为开发商大都会期望高价值的销售，当然这要视当地的市场状况和本身项目的特性而定，未必是千篇一律的。
    我有拙见一提，希望不会怡笑大方，我觉得在定价方面应该有一定的特殊性，我的方式是只升不降，这样会对其他楼层的销售起到带动作用，而且其余楼层的布局大都有着同质化的地方，作为整个建筑的最高层，它就拥有了独一无二的特性。鉴于顶层拥有这诸多优势，因此，我在销售定位中采取的策略是：
1、高开销控，造势引导；（提高定价，控制销售，增加吸引力）
2、提供样板，不做装修；（装修不宜做样板，但是可以提供多样的装修方案，对于客户会有更大的吸引力）
3、加强造景，营造空间；（楼顶虽能观景，但是不够贴身，加强顶部环境，既能保持在一层才可享受的环境，又相对独立）
4、以退为进，提高客群；（对于顶层的客户定位应该在推广中提高标准，不轻易接受咨询，这样的感觉会保证最终的销售）
5、重点推广，金牌现身。（以顶为推广点，最终还要以特殊的手法使客户倍感超值）
拙见粗略望大家品评！