对商业与地产有效结合若干问题的思考10
10．摩凡陀：国外有不少零售企业实行的是自建商铺出售再返租的方式，您如何评价这一方式？目前中国市场是否适合这一方式？
冯新：你所说的售后包租模式在天津有一个案例，就是某大型连锁超市家世界推出的“不倒翁理财商铺”。在这个案例中，家世界自建商业物业，二、三层留给自己做超市，一层商铺分割出售再返租给家世界，由家世界负责统一招商管理，家世界每年给投资者8.8%的固定收益。投资人购买的商铺其实并不是具备真实产权的商铺，实际上只是对开放性卖场做的虚拟分割产权，投资者只是名义上拥有该商铺的“产权”和一部分固定收益权,并没有对该商铺的使用权和处置权，家世界出售了商铺的名义产权，并且承诺给予投资者8.8%的固定回报，这样家世界实际拥有了对商铺的处置权和固定收益以外的风险收益权，而进场商户获得了最终的使用权。家世界将商铺出租获得的租金收益远高于8.8%,实际高达18%-20%，这样高于8.8%以上的风险收益就都被家世界拿走了。
客观地说，家世界的“不倒翁理财商铺”项目到目前为止运作还是比较成功的，成功的关键在于家世界本身就是大型连锁超市，对商业流通领域拥有丰富的经营管理经验，拥有丰富的商户资源，熟悉各种商业业态，对卖场管理有经验，企业本身也比较重视自身的品牌和声誉，是个负责任的企业，家世界的超市本身具备很强的聚客能力，这样才能保证进场商户能够正常经营，家世界才有可能获得商铺出租的风险收益，这部分风险收益在某种程度上是属于家世界品牌的无形资产带来的收益。没有家世界品牌的无形资产带来的聚客能力，一楼的商铺就租不出那样的价格。
这种售后包租的本质是企业的一种变相融资手段，相当于变相发行企业债券，投资者购买的实际是相当于固定收益率的企业债券，而以一般商业企业的实力是不具备发行企业债券的资格的，也不具备这样的风险承担能力。家世界这个项目的成功只是少数个案，实际上商海里的企业总是输的多赢的少，赢了还好说，一旦输了，投资者的收益是没有任何保障的，就会带来社会不稳定因素。何况目前操作售后包租的多是开发商，开发商只是把售后包租当成商铺销售的手段，所谓统一招商统一管理多数都是忽悠投资者的幌子，开发商往往在天价卖出商铺后一走了之，留下一个烂摊子，造成大量社会问题。产生这种模式的根本原因还在于企业对融资的饥渴需求无法通过正规渠道得到满足，只能通过这种手段解决资金短缺和快速套现问题。近几年这样的案例在全国已经暴出很多起了，已经引起了政府的重视，由于这种售后包租模式涉嫌非法集资，2006年已经被建设部明令禁止。
售后包租在中国只能是个阶段性的产物，注定是昙花一现的。
2006年3月8日
