上海康城凶猛促销退房(图)降价、返现、保退房
（转自搜房）从今年３月至今，沪松路闵松交界处松江一侧的楼盘——上海康城已积压了数以百计购房者退还的“已售”房源。先前数度开盘均上演另类促销好戏的上海康城，在以“常规”手段销售该批“退房”失利之后，最近正在筹划更为凶猛的促销方案——将房价打折、买房送现金、无理由退房等集于一身，以图急速清理掉这批烫手的“退房”。
潮涨潮退
从急速售罄到退房如潮
去年１１月１８日，上海康城三期开盘。短短两个月内，该盘趁着上海楼市的巅峰状态，以惊人的销售速度售出了总推盘数１１７６套房源中的８００多套。但是，今年春节后开始的宏观调控，也同样以惊人的速度导致楼市进入“急冻”状态。今年３月起，上海康城三期的已售房源开始出现大面积的退房事件。
记者查阅网上房地产获悉，一段时间内，上海康城三期每月均出现数量可观的合同撤销情况：其中，３月份一个月签约售出８４套，合同撤销次数同样是８４次；４月签约售出３５次，合同撤销１９次；５月至８月，虽均有房源售出，但当月合同撤销次数都远远大于签约次数。截至目前，其合同撤销次数已累计达到３３１次。
据记者在楼盘现场调查获悉，大量退房出现后，上海康城在４月份曾重新“开盘”推销被退房源。然而，销售商实在无力挽回宏观调控造成的观望成风和需求低迷。据网上房地产数据显示，今年４月至９月，上海康城三期仅售出６０套房源。当然，如上所述，其中大部分也难逃退房命运。
■退房缘由
银行突然抬高按揭门槛
今年３月份，上海康城三期数以百计的房源被退的消息一经外传，即引发市场诸多猜测。记者在售楼处采访时，一位黄姓的售楼先生对退房事件的消息并未否认，只是不愿提供前后的退房数量以及回顾事件的经过。关于退房原因，他仅表示：“当时负责上海康城三期贷款业务的有浦发银行金桥支行及华夏银行虹口支行……”
一位当时退房的购房者向记者透露：“今年３月，央行宣布加息，同时各家银行都突然提高了按揭条件，我们这些买康城房子的大部分是投资客，手上已经有了多套物业，因此在办理贷款时，没能通过银行审查，所以不得不退房”。
那么，如此多宗按揭贷款同时被银行拒之门外，银行方面对此如何看待？
记者联系到浦发银行贷款部的唐经理。他表示，对上海康城退房事件不清楚；他让记者询问具体办理贷款的支行人员。随后，记者询问了浦发银行金桥支行房贷部门，接听电话的一位女士拒绝任何回答。无奈之下，记者只能咨询其他银行的相关人士，得到的意见是：像上海康城这样的楼盘，虽地处郊区，但房价却跟风疯涨，康城三期在３月前已高达６８００元／平方米左右。宏观调控一开始，银行对此类地段的房源按揭最不看好，认为其抗跌性最差，高成数的房贷存在更大的风险。因此，“浦发和华夏当时选择惜贷，合情合理。”这位不愿透露单位和姓名的银行人士如是说。
而今年３月之后，上海康城发生行情突变事实也正好可以证明，银行当初的顾虑完全是正确的，以康城三期一套１００平方米的２房２厅房源为例，３月份当时的总价为６８万元，若银行接受首付三成的按揭条件，则购房者首付２０万元左右，按揭贷款额为４８万元左右；时至今日，以康城房源的实际现价５４００元／平方米计，该套房屋总价跌至５４万元。半年左右的时间，房价的下跌就可以使银行持有的抵押价物值与市场价相差甚小。
■重新销售
送现金实为房价再打折
不过，上海康城向来对大手笔的促销战乐此不疲。退房“风潮”发生后，在形势不容乐观情况下，其销售部门的促销方案策划更加惊世骇俗——即将面市的销售政策包括：将房源的预售均价由６８００元／平方米降至５８００元／平方米；对购房者送相当高比例的现金；作出一年内可无理由退房的承诺。看来，康城是想将眼下上海风行一时的各类房屋促销方式捏合在一起，以组合重拳的形式再次赚足消费者的眼球。
上海康城宣称，此次凡购买２房２厅房屋的购房者将被赠予４万元现金，购买３房２厅或复式房者则将被赠予６万元。记者在售楼处了解到，所谓送现金，是将具体金额折算在房屋总价里。也就是说，如果买下一套总价为８０万元的３房２厅房源，那么在签订合同时，房屋总价（合同房款）仍为８０万元，但实付房款只需７４万元。
■非常承诺
退房送现金效果待观察
就在“送现金”的同时，上海康城此番还打出了“退房送现金”的“重拳”——从签订预售合同开始一年后，在第１３个月内，购房者可以无条件退房，除返还全部房款之外，开发商还仍然“赠送”数额高达４万至６万元的现金，这个“政策”似乎有些匪夷所思。
现场销售人员再三向闻讯赶来的看房者鼓吹：“真正的百利而无一害的事情，就当白赚了几万元。”他声称，此举展示了开发商对楼市的信心，也给买房者吃了一颗“定心丸”，使他们对楼盘品质充满信心。
但是，记者在现场听到了两个看房阿姨间的一问一答，足以显示出上海购房者的精明。
——甲女士惊呼：“他们一定搞错了，我要是一年后退房，他们会退还给我合同上写的数字（房款）吗？这真是白白送钱给我们吗？我实际上现在只要付折扣后的房价呀！”
——乙女士冷笑：“你真是容易上当，我来算给你听听，你买８０万元一套的房子，现在付７６万元，就算贷款５０万元，一年房贷利息加起来也要３万元，到时候真要退房，他们还给你８０万元，多出来的４万你能赚进多少？”
记者恍然：原来送现金数字相当于购房一年的房贷利息。但即使是赠送的这个数字，倒也真的可以证明开发商的诚意——他们已将购房者的“退房损失”覆盖完毕。
另外，一个中介经纪人也从开发商角度算了一笔账：“如果房子滞销，开发商资金被套，以开发贷款利息算，开发商为一套８０万元的房子承担的资金成本是一年４８０００元左右，送４万元／套如果可以立即套现７６万元资金，应该是很划算的。”
允许退房并“送出现金”，上海康城三期的这批房源（据透露，此次开盘房源半数为“退房”，半数为保留房）将于９月２４日正式开盘面市，一切将在那时可见分晓。届时，记者将再赴售楼现场作追踪报道。
■相关链接
３月房贷门槛骤然抬高
３月１６日，中国人民银行总行公布《调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的通知，取消了住房贷款的优惠政策；并规定房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的２０％提高到３０％。
３月２８日，上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，由该同业公会１６家中资商业银行会员共同签署并遵守。对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例。对同一借款人申请第三套及以上贷款的，应予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。同时，对于通过贷款购买房屋，在房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间是一年内转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。
正是由于房贷门槛的抬高，上海地区出现了前所未有的“退房风潮”。
康城数领售房风气之先
●地理位置相对偏僻的上海康城从２００３年上半年首度开盘之时，售楼处就曾打出“买房送车”口号，一举打响了“上海康城”的名声；
●２００３年１０月，上海康城二期开盘。它进一步高举“买房送黄金”大旗——买两房两厅者送７００克黄金。如果消费者选择放弃所赠的黄金，房价可打八五折或者买复式大房者可选择获增一套５０平方米的小套。于是，７５０套房源在预售当天就一抢而空。
●上海康城三期房源将于明年年底交房，而此次“二度开盘”时间为９月底，购房者签订预售合同的时间被定于１０月和１１月。“无条件退房”日期，是其后的第１３个月，即２００６年的１１月和１２月，恰好与上海康城三期交房时间重合。
