杭州总体城市规划落定 住宅需求郊区化成趋势

《杭州市城市总体规划（2001~2020年）》（下称《规划》）历经6年完善，于日前获准国务院批复。《规划》确定了杭州市“一主三副六组团”的城市格局，为城市发展提供了广阔的空间，并为杭州市到2020年的城市发展提供了科学的依据。

    “郊区化是发达国家城市居住区位变化的共同趋势，在城市化后期具有一定的必然性。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，一个城市住宅的发展，必然要走这样一条道路：主城区居住圈——副城区居住圈——城郊组团——卫星城镇。而城郊住宅的发展规模和潜力取决于其市场需求的发育。

    在《规划》确定的3122平方公里的城市规划区范围内，杭州将有序引导城市空间布局，以杭州主城为中心，以钱塘江为轴线，加强江南（滨江区、萧山城区和江南临江地区）、临平、下沙等三个副城和塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥和义蓬六个外围组团建设。

    近年来由于城市功能逐渐转变，杭州市区的住宅用地越来越少，城市边缘新兴的板块逐渐发展，城市中心逐渐发展成为以商业为主。

    2001年2月，经国务院批准，杭州市区行政区划作了重大调整，撤销萧山市和余杭市，设立杭州市萧山区和余杭区，使市区面积从683平方公里扩大到3068平方公里。2001年，杭州房产均价超过了4000元/平方米，开发商正是盆溢钵满的时候。

    市区扩大，土地供应量增加，一时之间，滨江、临平、下沙、余杭等市郊板块迅速成为房产商的开发目标。

    “开发范围一下子扩大了，视野放到郊区成为趋势。”攻略营销房产策划公司祝军华回忆，当时土地供应量陡然增大，许多开发商纷纷抓紧机会，倾囊拿地。

    但接下来几年，由于后续土地落实遇到比较大的抗性，造成开发商资金链压力比较大，土地开发周期也普遍延长。

    杭州市房产管理局局长杨坚认为，随着杭州市行政区域的扩大，外来人口的聚集，本地居民改善住房条件的需要和婚龄人口的自然增长，杭州住宅的需求量越来越大，势必要向土地相对充裕的郊区发展住宅。

    而杭州经过近10年的大规模开发建设，市区土地紧张，地价偏高，如果不在郊区开发大规模组团式居住区，城市住宅的供求矛盾难以缓解，房价还会进一步攀升。这样，“住在杭州”就会成为一句空话，城市整体发展能力和竞争力也会受到制约。因此，“城郊住宅已成为杭州城市发展的战略重点之一”。

    目前，杭州正在逐步形成三个居住圈，即以老城区为核心的中心居住圈；以三个副城为支点的次中心居住圈；以六大组团为基点的郊区居住圈。但住宅市场的扩大并没有减缓杭州房价上涨的速度。以三大副城之一的下沙为例，2002年早期推出的楼盘，售价不过在3000元/平方米左右，而现在平均房价已经悄悄地攀上了5000元/平方米的关口，部分楼盘均价已上万。引用某业内人士的话来说，“郊区化不是为了平抑房价才出现的，它是为了满足居住需求出现的”。