日照楼盘考察感受

日照是个地广人稀的城市。

从一般意义上说，这样的城市的房地产开发业往往处于成本定价阶段，其原因在于市场杠杆的供应与需求原理。然而，就日照来说，在这一天的参观中，我看到了种种房地产物业形态：从正常物业到灰色置业，从标准层住宅到酒店式公寓，从住宅地产到旅游地产，从单一地产到大型复合地产。价格，也发现了从200多元/平到10000多元/平。而建筑技术，似乎比德州要先进得多，出现了各种德州很少见的各种越层形式，以及冷热双调的调温系统。

种种迹象表明，日照的房地产发展程度要远高于德州。从一点说明：房地产市场要有发展，必须要有可供其发展的市场空间，甚至说能够招徕异地置业者和投资者以及灰色置业者支撑起可供产业发展的泡沫空间。日照目前的状态，我想仅凭当地的消化，使不能完成产业的进步的。

所以，日照的地产无可避免要采用胶东房地产业的常用促销手段与客户的圈定定位：招揽异地置业、发展灰色地产、楼盘概念化包装、沿海文化渲染、发展旅游地产，等等，通过各种开放性的市场化运作与对接，实现其房地产卖价与产品总量高于单纯本地市场承受能力的、带有些许泡沫化的利润价值。

一般说来，沿海的房地产业比内地容易。山、海、天、河，构成了承载楼盘价值的优良的先天因素。而由此衍生的交通便利化、人文开放化、经济外向化，等等，带动了地域品味与文化的价值提升。从而，树立起当地独有的房地产风格。

可以总结为两点：人文地域风格对外部市场的冲击，加上具有实际卖点支持的楼盘概念化操作。

上述条件的铺垫，构成日照房地产产品品质高于德州的一个原因。

从另一个角度看，日照的售楼处包装也呈现出一种参差不齐的整体状况。作为楼盘的名片，同时也是楼盘推广销售的主要通路，售楼处的包装往往能够影响到销售业绩。
仅仅从售楼处说，水岸花园的售楼处包装缺乏一种整合的思维。两个盘，或者两个独立的盘，搁在一个售楼处，便缺少了一种彰显楼盘独立品质的冲击效果，使楼盘不能够客体深刻而明确的印象。

西岸公社，使一个品质很突出的盘，而售楼处处于大院子里，与工程部门缺乏独立性，其外包装掩盖了其楼盘外向、自由、开放的文化氛围。
中兴的售楼处尤其做得不好，缺乏记忆点，且dm做得很失败，使受众不知所云。

教授花园的售楼处给我留下了最深刻的印象。选址、外观、装修、沙盘、户型模型、看房车等等，都能够给人视觉的冲击，承载起楼盘定位的高度。受众在这样的环境中，自然会感受到楼盘的氛围，使其成为一种有力的推广记忆点。

户外广告方面，日照做得比较先进。Pop应用于现场巨型围墙，是房地产比较发达的城市的一种常用的广告方式。然而德州仅仅做到在2m以下的围栏作pop，重视化程度不够。列高、列宽、画面内容，都是应该关注的地方。做不到视觉冲击，做不到大气的关注度，那么这个户外广告就是失败的。

楼盘能够使市场认可，往往会提出一种概念化。我的理解是，由楼盘品质推动概念，而不应该是从概念中制造卖点。德州的楼盘也会炒作概念，然而卖点缺乏有力的支持点。而日照，有很多的盘能够将两个有力的结合在一起，例如：九点阳光，西岸公社，地王豪庭，等等。这些楼盘，都能够使其主打广告语得到楼盘本身的建筑品质以及房产品质的支持，从而使受众能够真切的感受到：这个楼盘不是言过其实的楼盘。

这一天中，参观的盘往往是大盘，从这一点可以看出几个问题：
1、        日照的城市化进程很快。
2、        开发商魄力比较大。
3、        楼盘多在城市边缘。
4、        消费者居住理念较开放。
5、        借势推广的人脉较广。
6、        新盘空置率（尾盘+长期无人入住的物业）有可能达到15%以上。

在参观中，没有多看到几个山景盘和水景盘，是比较遗憾的一个事情。若能借助山景做location价值依托，我猜测是件很有利润的事。

房地产经济学有个说法：五年大周期，三年小周期。依据威海和烟台的经验，日照的楼市在五年内可能会有一个滞销期。城市化进程的过速发展缺乏有效的消费支撑，必然会使楼市受到瓶颈制约。

谢谢您的帖子

我有同感，正好在日照看到，如所谓“兴业春天——2006年日照市第一大盘”的售楼处就和它的称号不相适宜，失望。前天到临沂看了“沂龙湾”也是当地的 第一大盘，就很不错，它是会所先行，很大气。样板房也有格调。

总感觉日照与临沂不一样，日照的景色与沿海优势的确高临沂一等，然其交通地理位置是日照本身的缺陷，或者不足之处。
      其二，日照本身的城市化进程是较快，然其借势推广的人脉并不是很广。而且日照的楼盘异地销售较多，且效果不是很理想。
      仅个人观点。

是山东那边的吧

看完后很有借鉴意义。
谢谢LZ。

谢谢楼主!对我很有用!

日照是一个市啊，哈~~~
我还以为你们在谈日照对于楼间距的问题，然后如何规划等，哈，误会误会。

也谈日照

看了楼主的帖子
觉得还不错
但是时间太短了
很多深入的问题没有涉及到
比较日照房地产
怎么和德州去比
没有可比性的
日照现在的城市发展水平和对异地投资客户的区域范围
与沿海其他城市包括县级城市都有很大不同
但也存在一定的竞争
包括日照整个城市化的进程应该说还是比较滞后
不过在北京路语兖州路之间的地带已经是一个重要的热点区域
还有工业园区域几个项目的带动那一块也很热
分析一个城市的房价和发展
其实需要很多数据支撑
日照06、07年的低价普遍集中在700-1000左右
07上半年的房价上涨较快一些
最近的市场不是很清楚
不过局限于单一的区域市场
很多策划中所说的东西其实都武官大碍的

不过永发的格林蓝天和风景水案
是日照做得相当成功的盘
如果没有对一个市场长期的跟踪和了解的话
很容易有失偏颇

之前两个项目都有各自的售楼处的
且装修得都还不错
格林蓝天售楼处在原来地块的办公楼里
且做的样板房也还不错
广告全是以卡通画面为主
做的虽然简单但还是比较新颖直观
风景水岸售楼处在兖州路和济南路路口
当时是钢结构的
做得也还行
当时济南路和临沂路还在修
所以个人认为
这两条路要修、以及河道整治的利好信息
才是最值得关注的
早拿两年地等到路修好了
项目本身土地的升值很可观了
另外这两个项目也代表了
当时日照市场重要的一个发展趋势
当然现在售楼处合二为一
才有楼主的片面直言

另外现房阶段
不要太强调什么售楼处的风格统一什么高端形象
其实很多时候也是策划的片面直言
格林蓝天的园林景观包括它们产品的细节方面做得相当好
这也是日照市场公认的
另外她的房价06年2700左右
到07年7月份已经4000了
可以看出他的成功之处了
我当时去市调
一年之内前后对日照进行了3次全面市调兼3分报告
这两个项目去了不下10次
那个风景水岸做得也不错
唯一的就是市场对于高层产品的抗性还是较大
另外楼主可能不知道
他们原来高层的规划作了调整
就是部分18层高层后来又改成小高层
其实很多都是细节方面得很重要的东西
市场很重要
我们大多数策划包括市调看到的都是大路边的东西
日照的土地价格你都不知道
怎么来的成本定价
另外日照现在虽然看起来老城和新城之间还比较空旷
但是基础设施都建好了
再就是日照现在也没多少地了
都在屯开发商手中
土地升值的空间可想而知了
很多方面
再就是日照的户外广告做得不错
因为日照没有其他很好的媒介载体
但是只看做得好不好不与项目结合
也是没用的
很多东西深究起来无所谓对错优劣
比较日照市场
下可参与连云港
上可参与胶南、黄岛开发区、青岛、海阳、乳山、威海、烟台等
根据各自市场的发展趋势可见一斑
另外日照缺乏支柱性的产业
除了港口还行外
其他的还是比较差
旅游业不是很好
最关键还有虽然有大学城
但是就业机会太少留不住人
这是对房地产影响尤其重要的一点
。。。。
其实要说的还有很多问题
到此为止