商务休闲公寓 开店计划书

第一部分

概述

实施纲要

1.市场细分: 针对有协议房的长期性商务客人和WALK-IN商务散客，以及周末/节日休闲的本地散客.  

2.经营目标:达到年收入108万元,年利润为40万元至45万元.

3.市场定位:某市首家精致的小型商务公寓,提供多元优质的商务功能服务.

4.开店计划要点:

经营预算及房间定价标准拟定

成本核算(外包项目如洗衣等询价,定价,合同签定)

内部管理体系完善:人员组成,工作流程,管理制度

定岗定责,采购/财务/运营管理/收银/保洁/销售/;

薪酬制度,奖惩办法,培训考核评估制度,销售政策,合同制订

形象化建设: 软件/ 外观设计/VI LOGO标识设计/---制作计划

硬件/内部装潢/配饰工程---安装/制作/采购

     营销推广计划:


总体构思（销售渠道销售政策）

设计宣传单页,投放点规划

公司协议房销售方案

第二部分

实施项目

一、    市场调查

1．设计消费意向调查问卷（人员自填式问卷/代填式问卷）或电话访问问卷，确定商务市场接受程度和价格，初期建立业务意向


调查问卷设计获知以下信息：


针对对象为商务公司的客户或公司职员


a)       是否对商务公寓有需求


b)       如有需求点为哪些？影响因素是什么？最看重何种因素？

列出软性服务方面/价格因素/地理条件/商务硬件设施等具体因素


c)     房型初步定价摸底，现在公寓的硬件配备的市场价格接受程度

2.     销售联盟伙伴意向调查表，设计表格，获知联盟方的联盟条件和意向

联盟方为：商务订房较多的旅行社/专业性的订房公司（覆盖面大的销售网）



   联盟方一般的销售返利为多少？能保证多大的客源？意向性是否明确？



3．收集相关信息，决策层作出经营调整



   服务设施需增加何种配备，追加投资多少？



   服务软件和管理须完善哪些？不足之处如何解决？（外包还是聘请专业人员）



   现房间初始定价是否合理？市场是否接受？是否达到利润最大化？



如不能如何调整定价？



   联盟方的价格空间对利润和销售的影响？综合市场接受价格和联盟方返利价格后综合考虑，计算综合利润率，最终确定各种房价：



长包房（月、季节、年包价）



商务协议房（月/季/年 达到多少个ROOMNIGHT的各种协议价）



联盟协议房（同上）



如经过调查商务性客人房源有一定保证，可直接定位商务公寓



如经过调查商务性客人房源无一定保证，可定位为商务休闲公寓，确保两种消费群体

二、 宗旨和目标



  成为某市首家高知名度、高品质服务、高入住率的商住公寓。



.  商住服务的理念    物超所值的消费享受



综合各项有利点：地段/服务管理/方便/舒适/商务办公功能/宽带接驳/

卖点陈述：



硬件：商务设施、卫星电视、24hours 2兆宽带免费上网、停车场等



软件：商务功能全面，商务中心提供秘书服务平台--传真打印/订票/订餐/城市指南/导游



星级酒店的PA管理标准，提供客房清洁，代办洗衣/采购生活用品



三、整体规划内容：



1．营销规划



a.销售规划

销售后台资源



〖协议房合同书〗【联盟协作合同书】〖销售政策〗〖销售宣传资料〗

销售方案和政策



联盟伙伴  推    订房公司，旅行社等签约返利   

  目标客户  拉    协议签约或广告宣传吸引

主要考虑因素 联盟伙伴定价/长期客户定价的合同价格/ 房型种类和价格



             各种返利提成政策，客情关系维护方式等



b.宣传规划



  VI 设计：



LOGO设计、客房内纸用品设计（便签纸、服务菜单等）、手提袋设计、



公司对外文纸用品设计等与制作



  宣传单页的设计与制作



  宣传单页内容：公寓简介、地段位置示意图、



卖点陈述、功能介绍、配套图片、联系方式



文案/平面设计稿拟定、价格拟定等



外部灯箱喷绘设计制作、阳光城从街道到入内的指示牌和导向牌的设计制作



直投杂志广告宣传



电梯广告宣传



主要广告宣传投入方式为杂志广告和宣传单页投放



注：具体投放方式和投放周期需量财力而出，如联盟方和商务公司在合作意向上给与大力支持，可适量制作和投放。



c.综合成本和毛利计算与分析,准确量定资金需求量



  所有广告投入和销售返利直接计入营运费用，按月、季、年核算销售额和毛利率，评估投资报酬率和投资回收期

2.建设规划



硬件完善规划（列出表格式的具有实施事项、实施周期、完成时间、责任人的清单）



ü         电话、宽带、监控设备工程实施（布线、设备购买、各方报价、合同）



ü         楼梯、走道、服务台的装修实施



ü         房间内部工程修补实施



ü         收银系统软硬件建设（POS机/收银机设备选购，与后台财务计算机联网，清单打印）



ü         房间内设备、设施、饰品、饰物的采购或制作



ü         床上用品、易耗品采购及后期配送



ü         商务中心办公设备租用或采购



ü         员工服装/胸牌选样/采购



ü         导入点和指示牌/宣传牌置放点规划



ü         阳光城内大堂及电梯内广告牌制作安装



ü         管理文表的设计和印刷制作



ü         钥匙牌的设计和制作



ü         房间布置设计/



ü         整体布置设计



软件完善规划



流程规划



ü         工作流程/服务流程/销售流程



ü         楼面管理流程/收银及财务工作流程/采购收货入库领用流程



ü         服务流程：



ü         客户接待入住流程



ü         客户结账流程



ü         总服务台服务流程



ü         各部门工作流程：PA保洁值班流程、交班作业、耗品保管交接作业等

ü         各部门协调作业流程

ü         工作时间/工作计划/例会安排/工作日志



管理规章规划



ü         人力配置规划



ü         组织架构图



ü         各部门职责



岗位职责/部门职责/部门编制



ü         各部门管理制度



如：总台



总台员工礼仪规范

总台员工专业业务知识和基本操作技能

总台员工的基本素质

总台员工发票开具的规定和管理办法

紧急情况上报和处理办法

教育训练规划



新员工入职培训



规范作业培训：
A.接待入住规范作业培训  B. 商务中心服务规范作业培训 C. 房间服务规范作业培训



D. 销售规范作业 等
外包作业规划



洗衣外包   酒店或洗衣中心询价 服务质量考评 配送 交货期 性价比综合决策



洗布草外包 同上



送餐/订餐外包



租影碟外包



物品采购规划



a)     开业前一周备品采购/月备品采购计划，协调事项，责任人



b)     补损物品采购



c)     候选方案的采购计划和供应联系人，采购及送货周期，价格摸底、询价、意向达成



3．开业前一周的开张准备



开业内部演练 & 角色扮演：check- in  live- in service check- out



检测设备设施试运行状况



检测人员服务及管理试运行状况



硬件设施完善



软件管理服务及人员调整




☆ 人员招募 教育训练 作业流程 备品准备
☆ 气氛营造 全场检核 销售准备 正式开业

为啥只有提纲啊

就是啊 还浪费那么多版面。。。。。。。。。

目前没有涉及到这块`