2007投资火热英国房地产正逢其时?

赵汝江  
　　

　　
　　英国谚语: 一个人的房子，一个人的城堡。
　　
　　这谚语的意思是‘一个人的家就是他的城堡’，可见英国人对房产的重视程度。虽然近年抵英华人越来越多，但对于英国的房产投资在刚开始时并没有倍受关注。由于缺乏深入的了解，在他们眼中，英国的房子是一种遥不可及的昂贵商品。而在华人高度聚集的伦敦，不要说买房，连租房都不是件容易的事情。如何应付昂贵的租金通常是新来华人所关心的主要话题。  
　　
　　自九十年代中期开始，伦敦的房价开始"发烧"并且持续了10年多，房价门槛也变得越来越高。房价带动租金连续不断的上涨，加上当地报纸媒体连篇累牍的报道，令越来越多中国人在近几年开始关注英国房产的信息，并慢慢加入到购房热潮当中。

　　近年的英国购房潮
　　
　　1989年英国的房市泡沫破灭，使英国的平均房价在两到三年时间内一路下跌25%，直到96年一季度才开始逐渐走出谷底。而伦敦房地产市场更经历了一次更为深刻的衰退，个别跌幅超过30-40%。但自从96年一季度开始，沉寂多年的住宅买卖在鼓励工商发展的工党上台等利好消息刺激下逐步开始反弹，居民房价几乎一路上扬，到今年为止在短短十年内英国全国平均房价已经翻了三倍。部分位于伦敦市区豪宅区的房子，例如南肯辛顿区，切尔西区，诺丁山，奈桥区等，在短短3-4年便翻了4倍以上。
　　
　　知名房地产机构CB Richard Ellis Hamptons 近期的一项“全球住房市场半年回顾”调查显示，伦敦已超过纽约成为世界上豪华住宅最昂贵的城市。今年第二季度，在伦敦切尔西商业区和诺丁山商业区附近的高级豪宅每套售价超过100万英镑（190万美元），平均每平方英尺2282美元。而纽约曼哈顿区靠近中央公园的第五大道、公园大道和麦迪逊大道的住宅，每平方英尺仅为约1900美元。
　　
　　对于几何级数上升而又居高不下的房价，这些年来，一直有为数众多的专家学者、金融机构在做专业的预测，并警告伦敦楼市可能会随时崩盘。但警告归警告，由于没有出现异常重大利空消息，作为全球三大金融中心之一的伦敦，在伊战后整体经济向上及内需不断扩大环境下，反而吸收越来越多来自国内外首次买房者，其中许多来自中东和俄罗斯。海外资金的不断涌入，进一步推高了伦敦的房价。  
　　
　　伦敦房价高企的另一个原因是英镑升值。据资料显示，过去3年里，英镑对美元竟升值15%。舒适幽雅的居住环境，拥有全球第二大金融市场的城市地位，稳固而成熟的楼市，丰厚的升值和租金回报，以及坚挺的英镑汇率，都是伦敦吸引海外投资者的闪亮卖点。
　　
　　虽然投资英国房产的回报如此可观，但对比来自中东，俄罗斯及印度的大笔投资，中国的投资者就显得相当审慎。中国的投资者中多数为在英国工作生活的华人，直接来自于中国大陆的投资相对较少。据一家专门向国内客户推销英国房产的中介Aquarids地产分析，绝大部分国内客户对投资英美的房产依然陌生，对其国外房产价值不完全了解。其实，正如早期其它新兴经济体的投资者一样，在对市场信息慢慢消化后，相信来自中国的投资者也会慢慢增多，而且阶层及房价跨度都会不断提高。可以预期，随着中国经济的不断发展，和人民币的不断升值，到英国购买物业做投资的国人将会越来越多。
　　

　　
　　英国楼市的现状
　　
　　英国购房的主要统计数据有三种，第一是按房屋开价而制作的平均数据指数，由中介机构Rightmove提供；第二是按银行和借贷人之间签约时房产价位制作的数据指数，主要由英国国家建筑协会Nationwide以及国家主要住宅贷款银行Halifax提供；第三是按最后登记入册土地交易价格制作的数据指数，由英国国家土地登记局提供。在今年8月份录得的英国全国平均房价数据当中可以看到，Rightmove的是21.4万英镑，Halifax的是17.9万英镑，Nationwide的是16.7万英镑，而国家土地登记局的数据是19.7万英镑。
　　
　　如以英国国家土地登记局录得的房产均价为准，依照世行数据及最近英镑对美元的汇率（1:1.88）计，2005年英国的人均收入为36424美元，而全国的平均屋价19.7万英镑约为37万美元，楼价与人均收入比率差10.17倍。以伦敦为例，市区人均年收入为3万英镑（合5.64万美元），房屋均价31.8万英镑约为60万美元（来自英国国家土地登记局），房价与收入的比率达10.64倍。但如拿此比率与中国主要城市房价与收入的比率来比较，中国的房价收入比率仍在其之上，也映射出英国房产仍然具有继续上升的空间。
　　
　　基本上，持有30-35万英镑以上资金，只要不购买伦敦2区内的单间独立别墅，都可以找到适合自己的物业。如小户型单身公寓，一房，两房的都有，若是公共屋村屋业，价钱会更偏低一点，面积也稍大一点。
　　
　　相对英国房产而言，国内一些主要的别墅楼盘，在同等质量及地点位置下，价格并不低廉。以北京为例，一些带有花园但绿地面积并不大的多联别墅动辄要上几百上千万人民币。而在广州二沙岛，独立别墅楼盘均价在千万以上。这样的价格，在同等城市的英国曼撤斯特可以找到更为宽敞和幽雅的别墅豪宅。另外，英国的别墅房产一般都是永久业权，就算是伦敦市区的公寓单位也至少有100年以上的产权。
　　
　　由于英国政府不允许迁拆低矮旧民房，并坚持保护绿地,随着外来人口的不断增多, 让伦敦建房成本不断攀升。而且来自中东和俄罗斯的富商爱在伦敦生活，他们的竞价购买，专业炒家不断的转手交易，带动高级住宅价格节节上升。其次，英国人口的老化也让房屋市场的更新速度放慢, 由于新房迟迟无法修建, 将会进一步刺激伦敦楼市的继续上扬。伦敦金融区的投资巨鳄们也有可能把部分资金转移到市区的房地产投资上做市场上的风险回避。基于以上种种因素，可预料未来几年伦敦市中心的房价仍然继续走高。
　　
　　投资英国房产具体收费标准及路径
　　
　　律师费：大约750英镑左右，取决于不同律师事务所收费；房屋检查费：100-250英镑左右，取决于不同的住宅区政府；房屋评估费：由基本的300-400英镑的买家评估, 到700-800英镑的结构评估不等. 建议对50年楼龄以上的做结构评估；土地注册费：150英镑左右。印花税：对房价为12.5万以下不收取，12.5万到25万英镑收取1 %，25万到50万英镑收取3%，50万英镑或以上收取4 %；银行贷款费：(通常只对只开放给英国本土工作人士) 如果直接能从银行申请到贷款，通常是免费，但最高上限通常为工资年薪的3.5倍。但有时通过律师找境内居民做担保, 也部分借贷银行机构愿意给予境外居民借贷, 但款项一般不超过楼价的一半.  
　　
　　Aquarids地产代理公司的负责人Xiao小姐指出，海外买家购置物业最重要的是要考虑地段。通常会建议投资者选择一些大城市，例如伦敦、曼彻斯特、伯明翰，因为这些城市人流大，对房屋的需求大，因此价格能够得到保证。 一般来说，当然是越接近市中心的地段，增值潜力越大而且越快, 但投资相对较大。 但同时也应该注意到在出租时，这些地段的房子出租率也高，而且能承担起这个地段租金的租客，一般都会对物业维护的比较好。
　　
　　最后有必要指出的是，海外华人到英国投资，伦敦必是首选之一。 伦敦作为美国和欧洲等西方社会的交汇地, 2012年夏季奥运会的主办城市, 有着很大的购买需求力。在加上英镑又是一个相当稳健的货币，英国政治稳定，这些也是投资英国房地产的有利条件。  
　　
　　由于这两年中国楼市市况相对不稳定，银行利率一直徘徊在较低的息口，在没有十分清晰投资项目进行的情况下,相信会有越来越多的国内投资者会到伦敦作中短期的房地产投资。
　　
　　
　　赵汝江
　　英国曼彻斯特大学工程博士。曾到著名的英国上市能源企业Wood Group Plc, Atkins集团，及Saipem等著名跨国能源巨头公司工作。现任英国能源企业O+ Asia公司在中国区的执行总监。