旅游+养老+别墅
聚龙颐老园 商业策划书
养老市场的运做模式一：以房养老
1、房产置换，用差价养老：大房换小房；市区房换市郊房；
2、房产租赁：出租城市房屋，获得租金加上退休养老金，用于异地养老。
3、售房入托：出售房屋，入住养老院。
养老市场的运做模式二：基地养老
内涵：养老机构投资商在异地集中投资新建规模化养老机构，吸引异地老人入住，形成异地集中养老局面。
优势：1、环境优越，能吸引城市老年居民；2、集中养老带来的规模效应和成本优势；3、集中的异地养老能带来生活费用的节约和所享受的服务增多；4、老人有共同语言和亲近感，解决孤独感问题；5、安全和生命保障系统的健全，享受完善的医疗服务。
聚龙：中高档、别墅型养老度假基地
地理位置:20年历史的国家级 重点风景名胜区——杭州桐庐
杭州桐庐地处钱塘江中游，距杭州市区半小时车程，西接黄山、千岛湖，东连钱塘江、西湖，是国务院批准的旅游开放区和沿海经济开放县。
交通便捷。双向四车道的 320国道横贯境内，四条省道穿境而过，双向六车道的杭州至千岛湖的高速公路横跨桐庐；富春江航道上至千岛湖，下可出杭州湾，县域40分钟交通圈基本形成。
处于“西湖—富春江—新安江—千岛湖—黄山”国家级黄金旅游线中心地段。
旅游景区：“全国诸洞冠”瑶琳仙境、华夏药祖圣地桐君山、“地下第一长河”垂云通天河、东汉古迹严子陵钓台、大奇山国家森林公园、红灯笼乡村家园。
聚龙别墅(一期)简介
一期建筑面积：3万平方米。占地面积：5万平米。容积率：0.57， 绿化率： 55%。
桐庐地区唯一纯别墅社区现房，7000平方米中央花园，沿江百米景观绿化带。
红外线周界报警系统，闭路电视监控系统、24小时电子巡更系统、住户报警系统。
物业公司：杭州新行物业管理公司
真山真水别墅，30席黄金旺铺。
聚龙———— 与众不同的山水别墅，
老年人颐养天年和度假基地。
实景 真山真水的分水江边
7000平米中心花园
生活和娱乐配套旺铺
项目主题定位:
中国第一个全能型别墅型养老基地
聚龙颐老园项目构成：
老年公寓
托老所
老年度假别墅
全能型养老配套服务
老年文化和培训中心
分时度假中心
会议厅、图书馆、健身房、旅游、会议服务
老年水上观光游乐项目
市场分析与个案分析
杭州地区的养老院基本是以低档次为主。
现有养老院的服务项目特色不够，过于简单化和城市化。无法满足中高端社会养老需求。
竞争范围以街道划分为主,不具备辐射能力。
目标市场:
社区内孤寡老人;福利养老者;动迁老人;家庭住宅紧张的家庭的老人。
养老机构以公办为主,民办养老机构在迅速增加.
中高档养老机构:杭州社会福利中心
中高档养老机构:萧山颐乐园
运做模式
模式一:以120间套养老院为龙头来拖动整个项目的产权和使用权出售
以提供齐全养老配套服务项目来拉动整体项目的出售.
以养老床位的交换或老年公寓使用权的交换来带来人气和增加本项目的附加值.
与老年旅游服务单位协作推动项目进展.
目标市场分析
成功的长三角地区私人企业主的父母
离退休政府官员、上市公司管理层
上海老年人士
有公关需求的人.(赠送公关目标的父母)
杭州地区的城市老年人
本地的中高端养老需求者
销售方式一
出售使用权，同时将现有物业进行银行抵押贷款。同时可以一次性支付70年的使用权费用。
1、住满一年后退房，返还所付总款项的90%
2、住满1--15年后退房，返还所付总款项的比
例按照每年5%幅度递减。
3、住满15年至终生，返还所付总款项的30%
销售方式二
出售使用权带动产权出售
以出售使用权为由头，增加人气，同时扩大市场影响。带动120间套托老所以外的老年公寓和别墅的出售，达到大量回收现金的最终目的。
赢利模式：
1、餐饮娱乐和老年培训收入
2、部分产权的转让收入。（使用权出让和按套出售产权的增殖收入。）
3、老年医疗服务收入。
4、老年旅游和配套服务收入
5、托老所外包获得的收入
项目开发和规划分期
第一期: 75亩聚龙别墅
第二期:与地方政府合作，获得划拨土地建设新的养老机构，获得租金和经营收入。
