大家谈谈看：各自地区的购房特点

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发表于 2007-5-14 10:58 |显示全部帖子

俺来说两句

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俺在三亚做旅游地产  对三亚的地产市场有所了解为响应搂主资源共享的推广方针，俺表达表达自己对本土市场的看法
1、本土房地产的开发趋势
   一线海景地稀缺，二线海景用地大规模开发代表项目有  鲁能新城三亚凤凰国际水城
2、开发产品由单一化向多元化转型
以前以酒店、度假公寓为市场开发主流产品，现在以酒店式公寓  酒店别墅  老年公寓洋房等多元  化物业形态进行开发
3、产品面结结构以40-60平米 80-100平米为主户型结构一房二房大户型需求有所增加，从以前的5%需求比例增加到10%
4、本土市场的价格体系
一线海景房基本均价在13000元/平米左右  二线海景均价5000-6000/平米左右市区均价4000 元/平米左右
5、物业的需求市场以岛外为主
   在三亚购房的人群，80%以上为岛外人士  其中医经济发达地区为主  上海北京  江苏浙江东北地区购房比例也较大  进一年来  山西四川购房态势有所增强
6、购房动机以未来发展前景的利益驱动    养老养生的生活驱动度假的生活驱动  短期投资的利益驱动（产权酒店）为主
7、本土营销模式单一  大都楼盘呈现自然销售状态
   物业的销售速度受旅游市场淡旺季影响较大（10---3月为销售旺季），所以营销推广，现场管理上相当疲软

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kps_009

中尉(5级)

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发表于 2007-5-18 12:01 |显示全部帖子

东莞城市特点

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   和其他城市一样，近些年东莞的房价都普遍高涨，这个高涨在和全国其他城市具有普遍共性的基础上还具有其自身的特点：
   （1）地理位置特点:东莞地处深圳与广州之间(距广州、深圳各行车一小时）,而这两城市的房价都高，两头高必然要抬动这个处于中间位置的城市的房价的增长，不涨也得涨，涨声一片。
   （2）东莞做为世界加工厂，其境内有不少的台资、港资和外资企业，这些企业的高层他们的待遇高出内地工作者很多，即使房价再高在他们那里仍然有市场。（东莞的四、五星级酒店、名车、好车之多就是个很好的例子）
   （3）  东莞经过20多年的发展，造就了一批成功的老板、经理  ，这些人有着较高的收益、他们追求生活的安逸舒适，高价楼盘不愁无市场。
   （4）东莞市场良好的发展前景，让不少人对这里充满了信心，不少人愿意投资在这里，投资客的增多也必然导致房价的增高。
   （5）随着经济的发展，开发商的实力越来越强，愿意将大笔资金投入到房地产开发中，开发的楼盘，档次越来越高，规模越来越大。

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hl0504

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发表于 2007-5-19 11:46 |显示全部帖子

重庆楼市特征

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1、责任回归

　　2006年重庆楼市风云榜首度设立了“企业责任榜”，这是2006年房企“责任回归”的结果。

　　当“民企原罪论”引起全国媒体和学术专家的广泛争议之时，2006年，在重庆楼市上，外来大品牌的进入和本土品牌企业的崛起，让越来越多房企开始从“企业”向“企业公民”转变。在这种转变的背后，是房企责任意识的觉醒和回归。

　　趋势：集中体现为房企内外两个方面。对内，房企更加注重产品创新，提升楼盘的品质和公共成质量，改善物业管理和服务；对外，更加热心社会公益事业，关注民生发展，夏天的百年大旱中，龙湖、华宇、南方、隆鑫等50家一线房地产企业参与重庆抗旱救灾。

　　2、黑马出世

　　黑马已经不是现象。在已经连续举办了四届的重庆楼市风云榜上，每年都会有黑马。2006年依然如此。东海长洲在南坪势如破竹，年度销售金额超过许多品牌大盘，登陆地房局发布的官方排名前五强，成为2006年的最大黑马。此外，2006年的市场表现同样让人惊讶的还有金阳，一年之中，三盘连发，个个热销。

　　趋势：产品创新是黑马出世的一个基本路径。对于中小型房企来说，品牌影响力有限，要实现跨越式的发展，产品创新可以提供发掘市场空白点和兴奋点的可能。进入2007年，中小户型的突围战将给更多的黑马提供表演的舞台。

　　3、外企称雄

　　对于进入重庆楼市的外来企业来说，2006年是调整的一年。越来越多的外企进入重庆跑马圈地，同时也有个别外企不能承受重庆楼市竞争之重，铩羽而归。经历了痛苦的调整和涅槃之后，一些外企开始使用重庆市场，逐渐称雄楼市。保利花开两朵，鲁能更是席卷山城，全年销售近12亿元，一举夺得重庆楼市的单盘销售冠军，奥园成为经开大道的明星楼盘。2007年外企更会一展雄风，据称十大土地储备企业中，外企占了大部分。

　　趋势：在与本土品牌的竞争中，外来企业依托雄厚的资本实力和强大的品牌号召力，积极寻求市场突围的路径。如果说，初入市场时的水土不服，在经过两年到三年的适应期之后，外来企业开始在重庆发力，资本和品牌将成为其核心战略。

　　4、巨头鏖战

　　在重庆楼市2006年度风云榜上，地产巨头们主宰着楼市风云。随着市场秩序的重建，企业实力的积聚和品牌的崛起，二八定律开始发挥作用，20%%的品牌企业将占有80%%的市场。

　　趋势：凡属热点区域必有巨头逐鹿，而凡是巨头鏖战的地方则必是热点区域。在龙头寺，保利、鲁能、华宇、天江四雄争锋；在北滨路，华宇、金科、龙湖、珠江、招商、中海、鹏润一字排开；此外，同景国际城和天龙在茶园，金科、龙湖、棕榈泉和协信、奥园在经开大道，巨头鏖战成为2006年重庆楼市的一大看点。

　　5、小户热销

　　顺应新政调控指向，中小户型的畅销成为2006年重庆楼市的显著特点。如奥林匹克花园提出了“大盘小户型时代”的口号。而作为年度最热销楼盘，鲁能星城也推出了7街区的第2栋和第5栋。加上此前在中小户型市场上表现抢眼的保利香槟、东海长洲、罗马假日和金科•绿韵康城等项目，中小户型市场的争夺成为整个2006年楼市的最大看点。

　　如今，青年购房群体需求庞大，是当今及未来不可忽视的购房主力。他们对住房的要求往往是：户型结构紧凑，经济实用，小面积零居———二居为最佳。

　　趋势：此时，小户型不再是楼层设计中的“下脚料”，而成为众所瞩目的主流产品。其中一个重要的趋势便是，除了传统的单体楼小户型之外，各大品牌房企以及品牌社区也纷纷推出精心打造的小户型，中小户型楼盘也必将更加多样和丰富。

　　6、新区崛起

　　在北部，冉家坝、南桥寺、龙头寺等楼市热点区域迅速崛起，并与传统的高尚大社区新牌坊片区、五黄路大片区等连成一片；在南岸，弹子石因东海长洲的热销以及富力的进驻而日益升腾；在西城，大学城片区也因其占地3800多亩的重庆富力城的率先启动而引动全城……众多新生的力量，使得重庆楼市始终朝气蓬勃，孕育着无限的生机与活力。

　　首先得益于这座年轻的直辖市阔步迈向国际化大都市的宏伟蓝图与火热激情，其次是众多实力房企看好重庆，争相进驻，成为新区崛起的重要推动力，同时伴随产业兴盛以及交通等市政配套设施的日益完善，更多的人向新区聚集。

　　趋势：北部新区的金开一带，将沿道路两侧向纵深扩展，北滨路、大学城、弹子石以及南岸的四公里以南区域将日益受到强烈关注。

　　7、创新热市

　　面对日益激烈的市场竞争，切实关注产品品质，已成为众多房企热衷追求的目标。谁能够率先创新，提升产品的高附加值，谁便会赢得购买力。

　　东海长洲的独创花园小户型，使得1600余套该类产品一经面市便被一抢而空。此外，金科东方王榭的原创中国洋房、复地上城的创新高层产品等，都因其独具亮点而备受追捧。

　　趋势：创新，将摆脱此前单一的户型创新，而向更多的产品细部拓展。

　　8、笑对调控

　　一段时间以来，着眼于房地产市场的健康发展和长期繁荣，自中央到地方，一道道政令频出，强力调控楼市。楼市遇冷,已无需讳言,此时如何给市场以信心，给消费者一个安心购房的理由？已成为考量不同房企素质的试金石，不同的房企面临截然不同的两种命运。

　　当市场风险已被无限放大、当初的所有理由几乎都不再具有十足的说服力、人们似乎更加关心所购房产是否能够实现最起码的保值增值时，切实提高产品的综合性价比，提升楼盘的保值增值力成为一个重要的选择。

　　趋势：注重产品本身，以及提升综合服务水准，成为应对市场风云变幻的黄金法则。

[ 本帖最后由 hl0504 于 2007-5-19 11:48 编辑 ]

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发表于 2007-5-19 16:53 |显示全部帖子

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青岛：
旅游城市

，三种客户构成客户群，第一本市客户；第二省内客户；第三省外客户。
从购房时间上跟其他地方不同，星期一、二是看房购房人数最多的时候，星期六、日却少的可怜

，为此，我们特地把轮休改在双休日

。

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王者风范

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发表于 2007-5-20 11:06 |显示全部帖子

我也简单的说说

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我是河北的，在承德、唐山、沧州都做过项目，目前在廊坊做房地产销售
我对唐山的市场有一定的了解。唐山自震后经济增长突飞猛进，现在基本上南北格局定型了，北以矿业几附属产业为主，南以沿海开发为主，京唐港和曹妃甸港联合一体为唐山港。市区内分路南和路北区，路南多为采煤塌陷区，所以整体上房价较低，不超过4000元一平，路北较路南要好的多，年前地价达387万一亩，房价最高达5800员一平，对于一个北方的地级市二级开发市场来说，已经是很高了。
在设计上部分采用的是国外知名设计，如澳大利亚五和公司的设计，材料采用科技含量较高的纳迷材料，人们追求的是高品质的住宅，价位高一点也是可以接受的，基本上属于开盘即售罄的状态。部分开发商不做贷款手续，要求全部一次性付款。
成品住宅位置较好的都在6000元一平以上。
写字楼处于认知的阶段，市场前景比较好。
二手房的价钱也是一路攀高，80年左右建的房子地理位置稍好一点的就接近5000元一平。
市场过热，但是购房热情不减。基本上是没有卖不出去的房子。

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发表于 2007-5-21 09:00 |显示全部帖子

三线城市－－荣成

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俺在荣成呆了2年多，荣成隶属于威海的一个县级市。发展挺快的，要谈房价，我可以给各位提供参考数据：
政府办公楼范围500米以内：由于荣成三面环海，靠近海边的海景房子自然要贵点：多层毛坯房均价在3200元/平米；高层海景房毛坯4500元/平米；多层经装修房子在4000元/平米；高层海景房在5000元/平米。如果项目不靠海，均价在2500元/平米。
老城区：由于大部分楼盘是以前的工业厂房搬迁至工业园，政府为了发展经济，违规将工业用地转成商业用地，所以，房子相对要便宜些。这要看以前工业企业的实力，基本是原工业企业在自己的工业用地上随便成立一个房地产公司自己开发，价格有些差异。实力稍强的企业，房价在2300元/平米；实力差的企业，等着用钱建设新厂房，所以便宜些，在2000元/平米左右。银行为了规避风险，都不提供按揭贷款。所以，各位想在海滨城市买房度假或者养老的投资者，一定要了解当地的行情，警防上当。
石岛：石岛管理区是2005年自行将6个独立的小镇综合起来成立的一个比县级市规格低半格，比镇级别高半格的区域。当地为了发展经济，做了统一规划，主要是规划工业园区。海边的海景房跟崖头差不多，价格在3500元/平米。其他不靠近海的镇上，房价基本在2500元/平米。由于部分土地是村里的集体用地，有的楼盘甚至亲自载明：如果买能办理房产证的房子，房价在2300元/平米，如果不需要办理房产证，房价在1800元/平米。基本上没有什么物业，更谈不上什么绿化和配套了。能提供基本住宿就不错了。什么学校、医院、银行、超市离的很远。如果你将父母安置在这里养老，也许可以考虑，这里虽然没有超市，但是各个镇有集。什么每逢农历初三、初七就是赶集时间，很多小商品可以买到，而且东西比较便宜，平时可没有卖的。
其他乡镇：在荣成不靠海或者离市区较远的乡镇，基本房价在1600元/平米，这是国有土地商品房价格，如果买村里民宅，还要比这更便宜。就是外地人，生活起来不是很方便。毕竟语言、风俗习惯不是很一致。
如果哪位大侠还需要知道更详细信息，可以告诉我邮箱，我可以发给你更详细的踩盘资料。呵呵

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青岛

青岛市房地产市场由南到北产品档次和价格呈阶梯状分布，一直到城阳区，这种状况出现转折。
!w8e3zN!?
F城阳区和黄岛区房地产自称一统，这两个区域外来人口较多（城阳区还包括了大量的韩国人），房地产受到了很大的带动。房地产营销策划论坛,以房地产发展策略为方向,汇天下脑力智慧,共创地产思想库j!^(xRuGcX#]
而东面的崂山区是目前青岛房价最高的地方，区域以独特的海景资源及旅游景观等优势，使其房地产成为整个青岛市最受关注的位置，板块内占有青岛绝大部分的别墅产品。
} I1tXowww.swotbbs.com李沧区目前开发量较大，使未来的居住中心CLD，产品档次定位较低，还有大量的经济适用房，主要面向中低收入阶层。EX8Tqc xR
四方区为老工业区，开放量较少，但据个人所见，四方区的地理位置优于李沧区，将成为未来青岛市房地产开发的重点区域，解决很大一部分人的住房问题，以及缓解购房供需不平衡的状况。
7@AW
fV&K3i%j}房地产营销策划论坛,以房地产发展策略为方向,汇天下脑力智慧,共创地产思想库总体来看青岛房地产价格一直处于上扬状态，总体均价较高，市内四区平均6400元/平方米左右。

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咖啡与奶茶

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烟台
〖地理位置〗
烟台市地处山东半岛中部，位于东经119°34′～121°57′，北纬36°16′～38°23′。东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里，最大纵距130公里，全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。
〖地形地貌〗
烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。山地占总面积的36.62%，丘陵占39.7%，平原占20.78%，洼地占2.90%。低山区位于市域中部，主要由大泽山、艾山、罗山、牙山、磁山、蛤山卢山、山昔山、昆嵛山、玉皇山、招虎山等构成，山体多由花岗岩组成，海拔在500米以上，最高峰为昆嵛山，海拔922.8米。丘陵区分布于低山区周围及其延伸部分，海拔100～300米，起伏和缓，连绵逶迤，山坡平缓，沟谷浅宽，沟谷内冲洪积物发育，土层较厚。因烟台市域降水较充沛，空气湿润，气候温和，低山丘陵一年四季林木葱茏，明媚如画。春天，满山苍翠，花香袭人；夏日，郁郁葱葱，一片生机；秋季，果林红叶，五彩纷呈；到隆冬时节，银装素裹，玲珑剔透。
市域内，河网较发育，中小河流众多，长度在5公里以上河流121条，其中流城面积300平方公里以上的河有五龙河、大沽河、大沽夹河、王河、界河、黄水河和辛安河7条。主要河流以绵亘东西的昆嵛山、牙山、艾山、罗山、大泽山所形成的“胶东屋脊”为分水岭，南北分流入海。向南流入黄海的有五龙河、大沽河；向北流入黄海的有大沽夹河和辛安河；流入渤海的有黄水河、界河和王河。其特点，河床比降大，源短流急，暴涨暴落，属季风雨源型河流。其冲积而形成小平原沙土层厚而肥沃，盛产苹果、大樱桃、梨和葡萄。

烟台的气候很适合居住，荣获联合国人居奖，十大魅力城市等奖项。烟台市13个城区分别是·芝罘区 ·莱山区 ·福山区 ·牟平区 ·蓬莱市 ·龙口市 ·莱州市 ·招远市 ·栖霞市 ·莱阳市 ·海阳市 ·长岛县 ·开发区。
其中开发区紧靠海边不管是在经济上还是居住上都没得说，现在平均房价在6000-7000左右，投资居住两相宜！

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甜稀饭

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发表于 2007-5-23 23:59 |显示全部帖子

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我是江西人,也是房策的新成员，所以根据鄙人的拙见说说南昌和吉安吧!说的不好还请大家多多指点！纠正！谢谢！还请斑竹多多鼓励鼓励！！！
南昌（一）
一、2006年南昌房地产市场回顾
1、“追本溯源”新政发力稳定市场价格
2006年的房地产市场之所以被称之为地产新政年，其两大标志在于《国六条细则》和《整顿规范房地产市场交易秩序活动的通知》两大政策的出台。从两大政策的特点来看：国六条的突出特点在于延续了去年“国八条”的政策框架，分别从供给和需求对房地产进行了调控，集中力量在土地供应、住房结构调整和廉租房制度建设三个方面加大的调整力度。而《整顿规范房地产市场交易秩序》则是剑指房地产房地产市场交易的各个环节，从预售许可、销售监控、广告发布、营销活动、合同管理、经纪机构管理等六个层次规范市场，从而减少利润空间，杜绝暴利，规范交易流程。这两个政策的根本目的都在于稳定房价，促进房地产市场稳定、健康、理性发展。从它们的调整范围看，调整供应结构应该是个长期的过程。从开发运作的周期看，它的直接作用显现时期应该在1～2年后。按照常理，整顿房地产市场交易秩序应该是见效最快和作用表现最为直接的行政手段。而从南昌市执行方案中的时间计划来看，2006年仍处于自查自纠阶段。因此，它的作用体现同样要在2007年以后。
地产新政的起效周期的决定了2006年地产新政雷声大雨点小的先天特性。人们所看到的，依然是房价的攀升和市场的供销两旺，好象市场根本不为“新政所动”。但是，从长远来看，2005至2006年的系列地产新政，正以“润物细无声”的状态，悄悄地改变着南昌房地产市场发展的格局。
在一级土地市场。自《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布以来，南昌市对土地供应进行了调整，在出让土地时对建筑面积90平方米以下的普通住宅的开发作了重点说明。其中涉及到地块19宗，土地面积达到981.178亩，开发的住宅中套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积达到1290416.74平方米。其中九宗总面积约412.8亩土地中，套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积必须达到70%以上，而比例最少的也要超过30%。另外，南昌还推出了三宗限套型、限房价宗地，虽然只有一宗成交，一宗进行了调整，还有一宗流拍。伴随着双限土地供应的进一步完善，新政对土地市场的影响将逐步显现。
在房地产交易市场，新政的出台，不仅没有抑制市场供应和消化，反而加快了项目运营的节奏，提升了市场供求量，形成了供需两旺的格局。根同致地产统计分析：1～11月南昌市新推续推供应总量为176.11万平方米，新政后的7～11月5个月内新推续推面积达98.44万平方米，占1～11月新推续推总量的56%。同时，新政在户型结构和产品类型等方面，对市场的发展产生了深远的影响，户型面积缩小的趋势日益明显。在市场上投资增幅和价格增幅都有了相应的变化。
2、供地计划超前实现，大开发格局进一步彰显，双限出让蓄势待发
2006年1～11月底，南昌市共出让土地59宗，总面积达6506亩，实际成交49宗，成交面积约5167亩，成交金额超过32亿元，正在挂牌约1339亩土地，已超额完成全年供地5000亩的年初计划。一级土地市场的勃发，进一步彰显了南昌市城市化大开发的格局。
从本年度土地出让的分布区域和用地性质来看，2006年南昌市土地供应，在城市大开发格局上呈现出“两岸分布均匀，商住平分秋色”的特点（如下图1、图2）。从分布区域来看，赣江西岸的红谷滩（含昌北经济技术开发区）用地占总成交用地的47.4%。基本上与赣江东岸的老城区供地持平。1～11月南昌市所有供地中，纯住宅用地共挂牌11宗，面积约683.48亩，只占供地总量的11.3%。还不到2005年成交的居住用地(1515.23亩)的1/2。而商业金融用地则达24宗，土地面积为1878.17亩，占推出量的30.8%，是2005年成交商业金融用地（708.87亩）的2.6倍。1～11南昌推出商住综合用地22宗，面积达3888亩，占总推出量的56.9%，是2005年成交综合性用地的3倍。土地供应的合理搭配，将南昌城市化进程的全局性与多功能性演泽得淋漓尽致。
2006年1-11月南昌土地出让成交价格可谓波澜不惊。出让土地平均价格为61.93万/亩，延续了往年逐步下降的趋势，比2005年平均成交价格109万/亩，足足低了48万/亩。但这与全面供地的分布息息相关，因此并未引起市场的广泛关注。唯独是中山西路以南、朝新路以西宗地1202万/亩成交天价，曾引起市场的一片惊叹。但通过其约3278元/平方米的楼面地价和其区位、用地性质及指标对比，也并非完全出于情理之外，只能说是创造了南昌土地出让价的新高。
2006年土地市场最值得关注的应该是三宗双限地的出让的结果，一宗高价成交，一宗更改指标，另一宗留拍。我们从已经推出的3宗限价地来看，成交的是出让面积为17.391亩的DGC0636号宗地，而面积达100亩以上的250亩DGC0637号宗地和103亩DGC0646号宗地均未成交。从这三宗土地限定住宅最高价格看，位于市区抚河以西、洪城路以南朝阳洲DGC0636号宗地限定价格为3260元/㎡，位于南昌经济技术开发区的DGC0637号宗地限定价格为2450元/㎡。而11月份推出的位于西安路以北城东控规DGC0646号宗地限定价格则为3780元/㎡。从所处板块整体均价和位置来看潮阳洲DGC0636号宗地市场价格明显要高于西安路DGC0646号宗地，但限定价格却低于DGC0646号宗地520元/㎡。这些数据一方面说明开发商的谨慎态度，另一方面亦说明相关政府部门正在结合市场实际情况调节限定价格。所以，这中间的任何留拍和取消限价均属于正常的调整。双限地的逐频完善，将随着新政执行的不断深入，彰显力量。
3、投资增幅明显回落，开发投资更为谨慎
至2006年11月30日，南昌市完成房地产投资67.85亿元，与去年全年房地产投资110亿元相比相距甚远，投资增幅明显下降。房地产投资增幅的回落，说明开发商在新政时期对市场开发的谨慎态度。投资回落主要表现在一级土地市场投资和二级商品房市场供应两方面的回落。从土地市场投资来看：2006年1～11月推出土地与2005年1～12月4日推出土地宗数比为59：60，成交宗数比为49：56，成交率明显低与去年，成交价除去区域分布因素外，相同区域成交价格与2005年相比同样存在下降趋势。11月份，南昌共推出土地14宗，总面积1710.8527亩，共成交9宗土地，总成交面积672.045亩，未成交土地面积虽然只有5宗，面积却达1000余亩，占推出总量的58%。14宗土地中，100亩以上用地，成交率还不到40%。总体成交率的下降和大宗地块成交率的偏低，都充分说明南昌市房地产开发投资更为谨慎。
4、市场供应明显下降，销售率明显提高
至11月30日南昌市批准预销售面积为257.63万平方米，与去年相比，2005年南昌市批准预销售面积达340.38万平方米，按照今年的发展速度，即使加上12月份，今年的批准预销售面积相比去年有明显的下降。从同致地产对2006年新推续推楼盘的供应来看，1-11月南昌市新推续推供应总量为176.11万平方米，销售总量为147.28万平方米，整体销售率83.63％。从新推续推产品来看2006年销售情况明显好于2005年（79.4%），同比上升了4.23%。

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甜稀饭

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发表于 2007-5-24 00:02 |显示全部帖子

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南昌（二）
丛户型供应来看，2006年三房供应量增加是市场的最大亮点，三房占市场总供应量的54.2%，其次是两房占23%，随后是四房8.5%、别墅5.7%、一房4.6%，复式仅占4%。在户型面积上，三房以上面积在不断缩小，两房和一房面积略有增加，但增幅不大。户型和面积供应呈现两端向中间集中趋，主力三房正在向新政策中规定普通商品房标准靠拢，二房与国六条规定的90㎡建筑面积以下中小户型标准基本吻合。房价一直是市场关注的焦点，尤其是系列新政出台后，人们谈论得最多的就是房价，新政会不会促使房价下跌或增速减缓是消费者问得最多的问题。但房价是不以人的意志转变的，它是按市场发展规律运行的。年初我们对今年市场预测时曾说过，2004至2005年的供地基本上已经决定了今年的市场将集中于红谷滩、市中心、青山湖和新建板块，其价格必然会继续攀升。事实上今年的板块供应和房价发展趋势已经印证了这一论断。红谷滩、市中心、青山湖和新建县四个区域成为今年市场的主流，由于市中心与青山湖先天的区位和环境优势，其价值不言而愈，红谷难整体价值的提升更是成为拉动今年房价上升的主要动力。至2006年10月底，南昌市新推续推楼盘整体均价突破3600元/㎡，与去年同比上升了16.3%。
从今年的各时段环比来看，二季度比一季度增长了2.2%，三季度比二季度增长了近3%，10月份环比第三季度增长了3.7%，至11月房价增幅开始回落，环比10月仅增长1%。房价增长最快两个时段是第三季度和10月，主要原因是第三季度红谷滩和市中心占据了市场供应的主流，10月份红谷滩和青山湖共同占据了市场的主流，高价值物业和区域的集中放量拉升了市场价格。11月份京东、莲塘区域的市场放量，对市场价格增幅起到平抑的作用。
7、商业地产类型丰富多彩，竞争态势愈演愈烈
2006年南昌商业地产走出了2005年的相对萧条，入市产品类型多样。鹿鼎国际、蓝天碧水购物广场、江中紫金城、赣江新天地等商业物业在洪城掀起一波波商业热潮。尤其是江中紫金城，开创了商业地产新模式，开辟出新商圈。造就出南昌市以广场为中心的核心商圈，辅以青山路商圈、洪城商圈、和京东商圈、城南商圈的多商圈协同发展的商业态势。赣江以西红谷滩社区商业成为商业市场的新亮点，商业街、百货、超市、专业市场、社区商业等商业类型的群花争艳，着实奠定了南昌第三产业发展的基础。
二、2007年南昌房地产市场预测
1、政策调控执行力度加大，市场投资更为谨慎
2006年的地产新政基本上是对今后几年宏观调控的定性，2007年的政策将在2006年的定性基础上突现张力。2007年的调控重点将是以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。同时，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。在2006年双限土地试探性推向市场的基础上，2007年在土地市场上双限地的供应将会增多，开发商将面对开发成本和利润挖掘的双向选择，开发投资将更为谨慎而理性。
2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的"国十五条"中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些显示了中央对土地管理改革的决心和深意。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期南昌对土地市场管理政策措施来看，下半年南昌已收回世贸中心用地及中兴华庭后面四块用地，进行重新挂拍出让，土地管理更为严谨。南昌市土地总体规划的调整审批权限，以及建设项目用地地管理将更加严格。

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