帅的挨刀

我在南京做案场也４年可以谈谈我的感受．
１、南京老百姓维权意识很强，因为这里的外地留宁大学生比较多，对法律法规都很清楚，不是开发商很容易就对付的过去的，一定要一点毛病也没有才过关。还有本地老百姓正义感很强，陌生人在一起，只要是一个阶层的很快就报成团，那和开发商维权时，搞不好就是全体业主维权。这也是南京是全国治安和百姓安全感最强的原因之一。维权经常涉及到媒体暴光。
２、媒体，媒体接到业主投诉会第一时间跑到现场报道，这时如果开发商不在该媒体投放广告那基本就会被暴光，如果投点广告我们行内称为洒香水，不洒就等着暴光吧。为这事还有一家上市的地产公司把要挟的录音和证明都在法庭上公布了，因为他们实在被要挟了太多次了，当然很多暴光都是断章取义的（大家都知道上市公司都怕负面消息），我们称之为文化流氓。有时还会把政府扯进来暴光。
３、南京的政府对开发商很不客气，这是其他城市没有的，一般都是媒体监督给吓怕了。所以对开发商要求很严。
单从以上３点可知只要在南京生存的开发企业就是很本分的了，我们还要经常更新地方政策法规，一般就是怕惹事影响不好。
４、南京是４大炉之一，所以对西晒很在意，一般都喜欢东边户。
５、南京车库卖的比房子贵很多，一般单价是住宅的２－３倍以上。
６、南京有东贵西富南贫北贱的说法：东边是家底比较厚实很有背景的人，西边是新富起来的人，北边人比较难应付，南边穷人的多。
７、南京人喜欢买新商品房，二手房不如新房抢手（相对的，二手也不错）。
８、最近房市很好，基本无房可卖。
９、佣金比例和其他地方差不多，但是人员成本较低。

whz-8334

全看了，没见到鄂尔多斯的，我来谈谈
近年来内蒙的房产市场发展的很快，很多北京等地的代理公司开始进驻内蒙，房价上涨的幅度也比较大，拿鄂尔多斯来说，06年均价大约为2800元/平米，春节过后，平均每平米涨了300元，均家达到3200元。人们的消费习惯主要是跟风，口碑宣传很重要，也有很多人是为了投资。
鄂尔多斯房产市场可以分为几大板块，旧城区、铁西新区、康巴什新区、准格尔旗、达拉特旗。铁西区及康巴什新区的房价及档次都比较高，有别墅、电梯房120平米以上的普通住宅，房子讲究坐北朝南，以一梯两户为主，个别为一梯三户、一梯四户。旧城区及旗县的房价略低，均价在2500元及2000元/平米。未来房产市场仍然一路看好。

魔煞

因为紧靠乌鲁木齐,近几年这里的房价均价每年都在递增100多元/平方米,目前这里的多层房价有突破2000元/平方米的.(新疆房价相对内地还是普遍较低);高层的房价都在2000-2500左右.而且当地房地产市场相当火热,只要有开发就能达到很好的销售,非常之紧俏.有兴趣的朋友来这边发展啊,支持一下西部大开发啊呵呵.................

yfxz

大城市根本就不需要踩盘，直接上销售系统查就是了！

kk911

哥们在贵州做项目了解到当地人的消费习惯
贵州是一个少数民族聚集地,苗族\侗族\羌族\都占到一定比例,在当地民风比较强悍,也比较抱团
1.大客户:地方虽然小但是真的引来不少金凤凰,台湾商会\温州商会\湖南商会,他们买东西不用说了都是一群的,千万别得罪他们,宁可不卖也不要让他们起反感,要不你很难消化的.他们对价格是有自己的绝对主动权的.
2与本地人区别:哥们在当地买东西习坎价,但是都是败兴而归,哥们总结了一下经验,爱买不买,就这个价格,打折的就没好货.所以引用到我们项目的时候,促销活动也都是以抽奖类似活动出现,还真没打折扣,效果不错.
3本地对外来事物:对新兴事物和外来事物比较感性趣,所以在推广策划上一定要创新,那边的代理基本是深圳广州为主,北方的那一套在那里现在更容易实施.
4.1+1销售比较理想,因为贵州出黄金\茅台\矿产\私营业主很多,也比较有钱,只要他们看上价格不是问题,绝对不能以貌取人.
5.宁可饿死也不跌份:畸形消费群,每个月只挣不到千元工资,哥们我就抽中华穿名牌,虚荣心很强.
6北京人口很多:哥们在那里找到不少老乡,老三界的时候,支援来这的人还真不少,多数机关单位的高层都是北京人,所以消费习惯还是和北京类似.
7.城市分布:都是很不错的小城,各区县的人总愿意往大地方去,黔东南\黔西南是最好的地方.贵阳是贵州首府,但是下面的也不错.城市规划很规矩,尤其交通.
8住宅是不愁卖的,价格一直再涨,有点畸形了,最高的到10000多,最便宜的1000多.商业氛围绝对够,品牌效益是主要的.

[ 本帖最后由 kk911 于 2007-4-22  11:50 编辑 ]

hlhace

看了这么就都没人谈广州的，我来抛砖引玉吧。说的不好大家原谅

广州作为国内几个超级大城市之一，房地产的发展势头自然很好，房子只要处于一般水平根本不愁卖，客源很复杂，基本上你能想得到和想不到的都有。所以只能谈谈本地人的习惯。本地人购房目的的主流是刚性需求，大约占了70%左右，投资的比较复杂，很难几句话说完。广州人购房比较实在，而且广州人的整体素质和眼光都比较高，差点的房子除了价格根本不会有人感兴趣，广州人是基本没有办法用宣传策略引导的，每个人都基本有自己的标准和所需的条件，他只是在几个事先圈定的条件内挑选。广州人买房不会斤斤计较于小处，只要符合他大部分的要求，价格方面高点是可以容忍的。他一般会列几个最重要的条件然后按重要程度来筛选，比如说他把交通上班，小孩读书，环境列前几位的，那么他肯定是要挑老城区的盘或者洛溪新城华南板块的配套设施齐全的大盘，其他的就免谈，然后他就会从这些既定的范围内选择房子，这时候就是考虑性价比了。到最后决定不一定是范围内最便宜的房子。
所以在广州楼盘的定位非常重要，基本你的楼盘要卖给什么人在你定位的时候就已经决定了，不会有意外的。

广州的房价现在已经比较高了，天河的新楼盘基本都在12000以上，二手的都已经要8000-10000，珠江新城的动辄15000-20000，几个老城区越秀，海珠，荔湾的都基本在9000-12000左右，但房子还是不愁卖，大户型的高档盘比经济户型更好卖。

另外广州人的维权意识绝对在全国都是一流的，最先的业主维权案例就在广州，由此可见一斑。而且广州这些年对地产的管理越来越严，发展商操作一般都比较规范。

大致就是这样了，广州这种大城市太复杂，如果要认真的话绝对可以写成几本专著了。:lol

單純ｄě僾

四川南充：西南楼市的双面刀客

1、作为二线城市中的佼佼者，坊间传言曾有建省计划，大有成、渝、南三足鼎立之势。规划蓝图呈现，城市增扩提速。
2、06年南充在全国楼市也火了一把，全国所有一二线城市中，房价增幅排全国第七，不简单啊，难怪涨得惊动党中央。
3、生活习俗受成渝影响大，饮食上靠近重庆，习惯上承袭程度。重庆火锅不但扎根落户，更是得到了广大发扬，很多大打重庆牌的，甚至在重庆生活多年的同事也如同发现新大陆。饮食口味上虽不如重庆辛辣，但食盐消耗量必定大过自贡（产盐），每每改善生活进馆子，先声明“师傅，少放点盐，最好是不放盐。”
4、生活习惯上大 有成都闲适之风，但往往是虚有其表、难得精髓。华灯未上，茶房已爆满，成麻、南麻、机麻，声声入耳，月工资800，一夜输赢过3000。小插曲有二：其一，建筑工地工人下午午时准时下班，要求加班，免谈，双倍工钱，没兴趣，急得项目经理高跳八丈；其二，办公室仅一保姆，半个月来已换三人，不要求加工资，主动辞退，理由高度统一，“休息时间太少，没时间打麻将。”唉栽！！

lucia89611

我在泉州晋江做过一个项目，是豪宅。
晋江的经济发展水平在全国居前十位，大多数为家族企业且生意人到处是但文化素质不高。
此地区的人消费追求面子，讲究比拼，注重置业和投资。
当然生意人毕竟是生意人，精明着呢。如果你有比较好的理由让他信服你的产品，无论价格怎么样，他也是会接受的。且喜欢群居，会拉一帮的亲朋好友一起选择你的产品。

ken_sss

个人的一点小认识：
近年柳州房地产业呈高速增长态势：房地产强劲、商品房供应放量、商品房销售火爆、个人购房成为商品房消费主体、商品房空置率处于合理区
目前柳州商品房均价为2600元/平方米左右，发展还很空间大
1－河东新区房地产业。
为加快建设特大型区域综合性城市，柳州启动了河东新区和阳河开发区的建设。随着新区的发展，行政中心东迁，河东新区将成为城市新的中心，行政中心区域将形成城市新的CBD中心，商务办公面积达200万平方米以上，人口由目前的几万人聚集至20万人以上，为房地产业的发展提供了巨大的空间。目前均价：3500多元/平方米左右
2－阳河开发区房地产业。
市区人口92万，建成区92平方公里，而阳河开发区规划面积75平方公里，是广西最大、最强的工业园，将在这里再造一个工业柳州，工业园区的发展，产业工人的聚集，为园区的房地产业提供了无限的商机。
3－投资旧城改造。
柳州市面临着新区发展和旧城改造的双重任务，虽然，在旧城改造方面取得了一定的成效，但总体而言，改造需求量仍然巨大。曙光路传统商业街区改造、白沙新街改造、火车南站广场以及人民医院、荣军路、柳邕路等片区的改造，至少200万平方米以上的旧城区需要整体、成片改造。

kk911

大连是个好地方,地方不大但是人口不少.沿海城市,是东三省人们的天堂.哥们以前项目,给大家介绍一下大概情况.
1)地理:大连是个沿海城市,三面被山围困,一面朝海,造就了它的特殊性,作为还是有比较鲜明特点的内陆式港口城市.
2)人口:大连是个移民型城市,所以外来人口很多,大多数都是吉林\长春\哈尔滨\大庆人,所以东北气息比较浓郁.
3)谨慎:估计是赵本山这几年忽悠的特厉害,所以本地人都加强了防范意识,对中小型开发企业比较谨慎.
4)不打折扣:东北有钱人都在大连北京买了房子,买房子就要买好的,别墅基本上是被消化了,我们也扎堆.
5)群带关系:很讲义气,哥们我在这里买了,你是我哥们陪我一起吧,都好面子钱算什么啊没问题.(请注意千万不要小看这个假仗义,是销售的突破口)
6)哈日韩:大连一直是个殖民城市,而且多次易主~~所以基本上没有形成自己的文化特色,喜欢日韩东西,就连买房子你要告诉他你邻居是个日本人或者韩国人你基本上后面的话就不用废话了.
7)世面见的多:千万不要忽悠过了,要把握量,其实他们看着很土但是着实见过不少好东西,你别被他反忽悠了就成.
8)面子:丢什么别丢份,哥们宁可三年吃糠今天也要吃你这满汗全席.太号面子了这些都是对销售很有利的.
不多说了总而言之千万别拍他们,最好别拿正眼瞧他,他一来气你就OK了
                                                                                                   个人意见紧供参考.
                       大连人均GTP是3000美圆,今年目标是7000美圆,我是有点不太相信,地方政策也很乱,烂尾楼很多,有很多的改造工程.开发企业现在拿地基本是填海,土地很紧张,项目价格也很高,住宅10000/平方米也不奇怪,有点畸形,不过可以利用和借鉴的地方很多,望各位自己把握,本地人 还是不错的,很容易接近交上朋友.

[ 本帖最后由 kk911 于 2007-4-23  09:37 编辑 ]