驳十二种房价必涨论

近几年来房价必涨论调不绝于耳，房价必涨的理由可谓五花八门，应有尽有。这些论调从表面看似乎还有些道理，因此迷惑了不少人，大大地改变了人们对房价的心理预期，也对房价上涨起了推波助澜的作用。本文试对比较流行的十二种房价必涨论作简明的分析，论证其错误之所在，避免人们上房地产商、无良学者、腐败官员的当。

   1、需求论。此论认为我国住房需求大于供给决定了房价必然上张。根据需求论者论据的不同可分为两个支派。一个支派是以近几年来的住房销售情况的统计分析得出需求大于供给的结论。另一个支派是以需要住房的人数的估计得出需求大于供给的结论。当某种商品的需求大于供给是时，该商品的价格上涨。这是经济学的铁律，是无可置疑的。问题在于需求大于供给的结论是如何得出的。第一个支派，根据近年来住房销售情况统计分析得出需求大于供的结论。在表面看来是很有科学依据的。问题是近几年住房需求是如何被催生出来的。笔者认为近年的购房者包含三个部分。一是正常购房部分，既有住房需要，而又有购房能力者。二是没有住房需要，但由于担心房价上涨，出于保值增值目的而购房者。三是一部分有住房需要，本无力购房，靠过渡向亲戚朋友和银行借款而购房者。也就是说对房价上涨的预期已经把明日住房需求召唤到昨日的市场上。在房价上涨到全国人民都难以忍受的程度，在房价收入比高得离奇的情况下，购买力已经耗尽。任何以昨日的住房需求量或需求增长率来预测今年或明年的住房需求都错误的。原因在于近几年的住房需求并不是一种正常的住房需求。另一个支派是根据对需要住房的人数估计得出需求大于供给的结论。表面上看好像很有道理。但持这种论据者显然混淆了经济上的需求与日常生活中的需求的含义。经济学上所讲的需求包括两个要素。一是购买意愿，二是支付能力。只考虑需要住房的人数，而不考虑这些人的支付能力，就得出房价必涨的结论未免过于草率。如果不考虑支付能力，一个人的需求也会是无限的，他可能想要一万套甚至一亿套房子。现在确实有很多人需要房子，但没有支付能力。要使他们的需要得出满足，就必须使房价大幅度下降。

2、地荒论。认为中国人多地少，土地紧缺，地价将不断上涨，地价又是房价的重要组成部份，地价上涨将推动房价上涨。这看起来也是很有道理的。我们必须弄清两点。一是房价收入比作为衡量房价高低的标尺，并不会因为人多地少而失灵。日本只有三十几万平公里的土地，却有一亿多人口，土地可谓紧缺，而北京的房价收入比是东京的六倍。我国香港只有一千多平方公里的土地，却有六百多万人口，人口密度可谓大，但香港的房价收入比要比北京、上海等地低的多。道理很简单，房价收入比是由人们的收入用在衣、食、住、行、教育等方面的支出比例决定的，人多地少国家的人们也不能不吃饭、不穿衣服、不让孩子读书、不坐车、不打电话、不发短信、不看电影。即使是人们可以将全部收入用于买房，完全不需要其它方面的支出，房价也只能比那些需要吃饭、穿衣的人所处国家的房价收入比高一些，也不能无限度地高。二是我们在考察不同国家的房价收入比之时往往只比一套房子与家庭年收入之比。而没有考察一套房子在不同国家需要占用的土地面积的不同。人多地少国家房子往往盖得高而密，人少地多国家房子盖得稀而矮。中国大城市中有许多一梯四户、一梯三户型有脸没屁股、有屁股没脸的住房。还有间距太窄的高楼，低层难见太阳。同样一套房子占用土地面积有巨大的差别，不同地价的两个地方一套房子的地价成本可以是相同的。人多地少地区地价收入比（比如一百平方米土地价格相当于居民年收入的倍数）肯定高，但不会使房价收入比高。美国一幢四百多平米占地五、六亩甚至十几亩的别墅才三十几万美元，只相当于年人均GDP的七、八倍。在我国年人均GDP的七、八倍就是十几万元，连在小县城买一套二手房都难。这样的房价还要再涨，多少中国人只能做树上鸟。房价收入比高就说明存在泡沫，就说明房价应该下降。

3、人民币升值论。国外投机资本对人民币升值预期，将目光投向中国的房地产，外资购房将导致房地产价格上涨。人民币升值会导致房价上涨的说法并不准确。从国际经验看，本币升值确实会导致国外游资进入本国房地产市场，导致短期内房价上涨，但随着投机资本获利回吐，外资流出，又会导致房价下跌。准确地说人民币升值导致房价大涨大跌。这里应该提醒两点。一是在人民币升值期间，中国炒房者与外国炒房者处于不平等的地位。对外国炒房者而言，只要人民币升值的幅度超过房价下降幅度，房价下跌仍可获利。对中国炒房者而言，房价下跌就意味着亏损。二是中国房地产是在人民币有升值压力而未实际升值的2002年就开始上涨，也就是人民币未升值房地产己经涨了三年多。经过几年的大涨，房价已经达到普通百姓难以企及的高度，购买力丧失殆尽，再投资房地产获利已十分困难。先期进入中国房地产的国际游资已经获利可以回吐，随时准备撤退。这些资本的撤退意味着房价下跌。

　　4、独生子女论。认为独生子女夫妻买房，双方的父母共同支持，三个家庭的收入共同支撑一套房，所以可以支持高房价。这种说法表面上有道理，实则不然。一是进入结婚年龄的独生子女不多，独生子女与独生子女结婚的更少。其可以对房价的产生的影响微乎其微。二是就算进入结婚购房期的都是独生子女，也未必能支持高房价。独生子女不仅意味着双方父母可以共同支持一对年轻夫妻购房，而且意味着双方父母可能卖掉自己的房子与子女同住，也就是买一套卖两套。从宏观角度看，独生子女多意味着人口老龄化。从国际经验看，人口老龄化是导致房价下跌的重要因素。

5、宏观调控论。认为国家对房地产一系列宏观调控政策不仅不能促使房价下降，而且还有促进房价上涨作用。他们说对房地产交易环节征税，卖房者会通过提价转移税收负担，促进房价上涨。90平米70%使房地产商等待解释导致新房上市量减少，促进房上涨。对目前出台的清算房地产土地增值税，也认为可以通过提价转嫁给买房者，并密谋涨价。总之一切对房地产的宏观调控政策都被解释成有促进房价上涨作用。国家这一轮对房地产市场的宏观调控在开始时确实有目标不明，措施不力，留下太多的误解曲解的空间的问题，也存在着地方和部门执行不积极的问题，以致调控效果不明显。说宏观调控政策促进房价上涨是欲加之罪何患无词。房地产商对宏观调控政策的曲解和对抗已经把政府逼到墙角，迫使政府逐渐明确宏观调控的目标，出台更加有力的调控政策，加大对各部门和地方政府政府执行政策方面的临督力度。宏观调控的效果将逐淅显现。

　　6、房价下跌有害论。提出房产价格下降会导致居民资产缩水，减少消费，拖累相关产业的发展，导致失业增多，导致银行产生大量呆坏账等后果。有人断言房价下跌最先哭的是老百姓。总之认为房价下跌有百害而无一利。并以房价下跌有害论恐吓政府，暗示老百姓：政府不会让房价下跌。笔者认为房价下跌利国利民，功在当代，利在千秋。首先，房价下跌有利于刺激消费。为买房而存钱是导致消费不足的主要原因。道理很简单，人们用于住房的消费所占比例越大，可用于其它方面的消费所占的比例就越小。房价下跌有利于解决目前消费不足，外贸顺差过大的问题。也可以减少国际游资在中国的获利机会，减少热钱流入，减轻人民币升值压力。第二房价下跌有利于建设创新型国家。一方面科技投资有巨大风险，当企业可以通过炒房地产、炒矿发财的时候，是不会愿意投资科技研发的。另一方面当年轻的科技工作者连房子都买不起，几个人合租一套房子，连一个安静的学习思考的空间都没有，他们的创造力是难以发挥的。第三，房价下降有利于构建和谐社会。房价高对社会稳定可能产生的冲击不亚于就业问题。当你手中有一点点钱却又买不起房，看着房价一天天高涨，手中的钱一天天缩水，焦虑的心情是可能理解的。当你靠大量借债，买下一套房子，面临着只能一辈子当房奴的时候，心情同样是焦虑的。年轻人心理焦虑随时可能转化为过激行为，对社会稳定构成威胁。第四，房价下跌有利于维护金融稳定。房地产泡沫威胁金融安全，及时挤破泡沫是保证银行资金安全，维护金融稳定的根本措施。只有让过高的房价及时降下来才能维护金融的安全。第五，房价下跌有利增加就业。我们采用增加住房供应量的办法，特别是采用增加经济实用房和廉租房供应量的办法来促进房价下降，就不仅不会拖累建材业的发展，而且还有促进建材业发展，增加就业的作用。

7、外地人购房论。提出外地人购房比例大是导致房价上涨的原因，并将进一步导致房价上涨。笔者认为人是社会关系的产物，人们总是愿意在熟悉的环境中生活。因为在这样的坏境中生活不仅使生活方便，在遇到问题时能及时得到亲戚朋友的帮助，而且在与熟人交往中能得到生活的乐趣。重视人情关系的中国人必然比外国人更不愿与陌生人居住在一起。外地人购房比例大恰恰说明投机性购房、投资性购房的比例大，而以自住为目的购房所占比例小。投资和投机性购房是不在乎在那里买房的，他们关注的是那里的房价上涨的空间大。外地人购房比例大是房地产市场泡沫大的铁证。随着外地人将房子吐出来，房价将大跌。

　　8、城市化论。提出中国有大量农村人口需要城市化，这些人进入城市需要大量住房，所以会导致房价上涨。笔者认为：第一，城市化的速度不是可以人为规定的指标。城市化的速度受多种因素的制约，但房价是影响城市化速度的决定性因素。高房价将阻碍中国的城市化进程。高房价不仅使大量农民工买不起房，在城市工作一段时间以后只能回到农村去，而且使大中专毕业生买不起房，面临着和农民工同样的命运，只能在年老时回到农村去。因此要加速中国的城市化进程就必须使房价降下来。第二，大多数专家是从中国有多少地，一个农民可能耕种几亩地来计算农村有多少剩余劳动力需要转移到城市，这种算法高估了需要转移的农村人口的数量。原因有三：一是农村土地实际面积要比账面的面积大，而且很多地方的地块小耕种费时费力，实际需要的耕地农民数量比专农估算要大。二是由于农村缺医少药有大量的中老年农民身体不太好，名为全劳力实为三分之二劳力或半劳力。还有一些不愿意从事农业劳动，又嫌外出打工太苦的年轻人。三是农村还有大量的非农业工作机会。比如铺路、盖房子等工作。这几年农村技术劳动、重体力劳动工资提高很快。从2004年到2006年这两种劳动力的工资提高100%至200%之间，大大高于同期GDP的增长速度，也大大高于全国平均工资的增长速度。现在农村中有技术的年轻人，有体力的中青年人已经基本上外出打工。农村剩余劳动力要比专家的估计少得多。第三，不能把城市化理解为人口大量向大中城市集中。实际上很多城市化程度很高的国家，有很多人是住在人口一两万人（相当于我国的乡、镇政府所在地）小城镇里。我们却把住在这种小镇里的人当作需要城市化的人口。第四，中国人口密度大发展公共交通是比较经济的。因此在农民改变职业以后，到小城镇工作以后仍然可以住农村里，吸收新鲜的空气。我们可以通过大力发展农村公共交通，来缓解人口向城市集中的压力。

9、二线城市论。承认一线城市房价已经到顶，但认为二线城市房价仍较低，有较大的上涨空间。二线城市论是房价上涨论已经黔驴技穷的表现，说明他们已经从全面进攻转向重点进攻，预示着房价下降的序幕已经拉开。二线城市的房屋的绝对价格当然要低于一线城市，但是二线城市的房价收入比往往高于一线城市，外地人购房的比例也高于一线城市。这说明二线城市的房地产泡沫比一线城市要大的多。二线城市论的提出说明购买力已经耗尽，无力支持一线城市房价继续上涨，房地产商想把仅剩的一点购买力引向二线城市。实际上就是想把那些身在一线城市无力按接贷款购房者，引到二线城市去按接贷款买房，从而制造出第二类房奴，即没有房子住又身背买房贷款的房奴。这第二类房奴的命运注定要比第一类房奴——有房住的房奴要悲惨的多。我相信那些身在一线城市又无力按接贷款买房者是不会跳进二线城市论者为他们设置的陷井的，他们肯定会等待一线城市房价到顶后的下跌。二线城市论的目的是达不到的。

　　10、实证论。房价上涨论者以2005年、2006年他们对房价上涨的成功预言，来证明他们对2007年房价必涨的预言是可信的。并以那些对2005年、2006年房价必跌预言的失败说明房价下跌论不可信。我们承认房价上涨论对推动2005年、2006年房价上涨是有功的，高喊上涨改变了人们的心理预期，增强人们的购房欲望，从而把那些本不打算买房者召唤到房地产市场来，助长了房价的上涨。但是高喊房价上涨可以改变人们的心理预期，却改变不了购买力。对那无力买房者而言，你说明天房价要上涨一百倍，他还是没有办法去买房，你再怎么喊也没有用。今天老百姓的购买力已经耗尽，喊房价上涨也起不了作用。现在房价上涨论只有一个作用，那就是让别的炒房者将房子多捂一段时间，以便自己的房子先出手。而一旦这些房价上涨论者自己的房子出手以后，或者拳养他们的房地产商的房子出手以后，他们肯定会变会为房价下跌论者。今天房地产市场买者和卖者的搏弈已经结束。正在上演的是房地产商和炒房散户之间的搏弈及大房地产商和小房地产商之间的搏弈。

11、成本论。认为地价成本上升，劳动力、建材等房屋建造成本上升会导致房价上升。成本上升推动价格上升本在情理之中，可为什么老百姓一直强烈呼吁房地产商公布房屋成本，房地产商却以房屋成本是女人胸部不能公开为理由一直不愿公开呢。其实房屋建造成本本来就是公开的，这个成本是非常好算的。农民建造一平米砖混结构的房屋只用三百多元人民币，就可以将房子建的相当漂亮，在城市造价就算高一些（实际很多农村建筑工价比城市还要高，建材价格也更高）一平米有八百元钱就可以把房子建得相当好的。将这个一平米八百元加上每平米应分摊的地价就是房屋的成本价。按房地产商自己的说法地价成本占房屋售价的百分之四十算，我们以一平米一万元的售价算出一平米房屋的地价成本是四千元，建筑成本是八百元，总成本是四千八百元。尽管这个成本可能是高的估的成本，我们看到房价的利润是惊人，降价空间是非常大的。如果以容积率来算则更精确一点。容积率为3，每平米地价是6000元，每平米房屋的成本是2800元。既然房地产商一方面高喊成本论，一方面又以女人胸部这种不伦不类的比喻拒绝公布成本，我强烈要求政府公布每个住宅小区每一幢楼楼高、楼间距以及每平米房屋的平均地价成本。希望中央政府出台相关法规强制地方政府公布地价成本，再组织专家机构定时测算平均建造成本，并定时公布，使购房者明明白白地买房。

　　12、心理预期论。就是主张大多数人认为房价会涨，所以房价还会继续涨。其理论依据就是所谓买涨不买跌的心理，即心理预期理论。我们在上面的分析中已经指出，需求是由购买意愿和支付能力两个因素决定的。心理预期能够改变购买意愿，但改变不了购买能力，所以心理预期对价格走向的影响是有条件的。这个条件就是有支付能力。在有支付能力的条件，对某种商品价格上涨预期，会推动人们去购买这种商品，从而导致该商品的价格上涨。而今天对房地产市场而言，购买力已经耗尽，老百姓已经支撑不了高房价，还没有买房的不是不想买而是实在买不起。在这种情况下，不用说高喊房价上涨对他们没有用，就是说不买房者明天要杀头也是没有用的。因为无论怎说他们还是买不起。

精辟~~很好的一篇文章

我在反其道而行。。。

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