年年有余

不论是在策划代理公司还是在发展商做策划的，从业一定年份之后一定会有这样的感慨：要是当初按照自己的策划思路，项目的销售一定不是最终的样子。或者，自己当初提出的策划思路虽没有被采纳，但同区域的另一项目应用类似的策略大获成功。
    为什么总是有这种不被重视徒失市场的感慨呢？
    我从多年与策划代理公司接触的经验看，策划公司不是没有真材实料，也一样的认真投入，策划方案大部分是从翔实专业de市场分析角度推断出来，但是，其结果要么发展商不予看重，自行一套，要么发展商全盘倚重，执行效果却差强人意。
    不论是策划代理公司还是发展商内部策划人，对发展商（投资商）的研究不足，郁闷了天底下至少60%的策划人。
发展商的研究，不但要摸清决策层的价值标准、决策习惯和项目发展之利益期待，更需要摸清企业文化和管理机制，以及企业能应用的社会资源。在中国，除了上市的发展商之外，至少90%的发展商与政府之间在运作着钱权交易，而这部分资源的实际能量和利用程度，将决定项目的最终成败。譬如，规划条件可以更改，市政规划和建设可以倾斜，商业贷款轻松拿到。其次，不是所有的发展商开发项目都是为了表面上的销售盈利，可能是这届政府当家人即将离任的套现，也可能是某些娱乐业的合法洗钱。再或者，发展商只有房地产一份产业，资金渠道单一，必须通过销售回笼或者带资建设来发展项目。作为策划人，你需要或多或少知道这些，你的策划才可能是务实的，可执行的。
    策划，从市场来，除了消费市场，还请关注生产市场。

[ 本帖最后由 年年有余 于 2007-4-12  16:48 编辑 ]

圣堂

呵俺就说说商业地产如何运行吧!!
前年的一个项目,有一条步行街(内房不沿街),前面是本市较大的商业零售巨头,老板也比较疯狂卖到15000/平方(本市的沿街房6000左右),145-183平方,根本就卖不动,于是就以租代售,后来老板让我们想如何招商,根据市场的供需来看,需求还是蛮大的,但是,由于前期的某些原因,很多投资商都有一种观望的态度,怎么办?到夏天如果招商不行就完了,于是,想出了一个办法:免费出租.
找一些品牌加盟店及快餐店,头三个月免费,但入驻条件必须是要有一定的实力和知名度,三个月后实行收租金的政策,最后很容易卖到15000元/平方.赚了个大满GUANG.
其实啊销售本身就是双赢的交易,业主购买物业有一部分本身也是为了投资,适当的给客户一定的优惠真的会有意想不到的收获呢

花事了

很多代理公司二三级市场都在同时做，可不可以做个客户记录，把客户的关注，期待，需求等统计整理，资源共享同时也可以了解市场的需求
可不可以从前期开发到后期物业管理的全程做个比较大众的讲解，让购房者更了解自己的房子。像孕妈妈总会关注自己宝宝的成长
销售到最后剩几套房子或者销售结束业主入住之前售楼中心可不可以有个人留守。总是人走楼空，有些时候看看冷冷清清的售楼中心，没人问没人睬让人很失落。
还有后期的物业交给谁做可不可以让其介入前期开发，这样管理中出现相关问题会有比较详细的资料掌握。
或者像设样板间一样，物业管理是不是也可以有些具体的展示，毕竟房子买到手接触最多的是后期的管理。放心的管理是不是一个很好的卖点呢。

gaoxiujun

没近房策前总认为自己比较牛,来这里才发现一山更比一山高啊!希望和牛人们多交流,多学习,共同进步,共同提升!

海草房

我也来说点自己的亲身感受，其实个人总结无论什么样的房子，我们所做的一切都是为了让客户买房子，客户选择我们房子可能有千万个理由，不买我们的房子也有千万个理由，但归根揭底离不开客户的购买心情，每个楼盘都有自己的优势，也有不足之处，在客户左右不定的时候那就要看他的心情，所谓购买心情，也就是说客户在现场所感受到氛围，以及看房过程中所看所想所听所遇，所以做为现场工作人员必须把接待过程中的每个细节都做到位，让客户在短时间内与我们之间情感产生共鸣与交流，不能有任何闪失，否则很有可能因为一个小的细节没做好，将直接影响到客户的购买心情！

cheng800619

现在行内人士都在追求精致的设计，创意概念层出不穷，让房地产商有了牟取暴利的依据！用我们的努力去掩盖他们的瑕疵。现在是金钱社会，利字当头，可是很多人就只是要那么几间房在一个城市里有一个落脚的地方。我们要营销的不只是事业还有我们的社会责任！

onlylovemali

我也来一个！！
专做卖不掉的尾盘代理！
利润应该相当的丰厚了，但是必须要有强大的专业知识作后盾才能拿的起放得下~~~

yyhh

闪一下：
发散营销：
开发商或是代理商各地区级营销网络的建立
二手房市场的网络能力
电子商务网络的营销推广

三剑齐下，慢慢建立，日后力量必定会很大，一旦建立建全，公司会有一批忠实的房产FANS

liuxiu37

建国曰：我要玩娱乐地产
王旦曰：我还玩登山地产呢
最后小强若有所思：看来我得玩面皮地产了，把脸修厚点·

偷学了点东西，胡言乱语了一番

dayu488

创意产业，创意地产真的用的好烂了，只陷入盲目的跟风，却很少沉下去做自己项目特点的创意．东和城，重庆．１６万方，含住宅，商业一体！０４年立项，以创意为概念推广．因种种原因拖了两年启动．时侄今日，创意已是老话题，毫无新意．背复政府新批的６大创意产业原去，正对重庆巨头龙湖北城天街．东和城创意产业如何开拓？
小第新作　玩转天街．以虚击实．通过系列的活动，将东和城创意先锋的地位巩固，为项目起到良好预热．
话不多说～请指正，谢谢～～～～多送点币啊！！！！吐血之作
http://www.51files.com/?7ROBEDMNJBYUZIZ13HGO

[ 本帖最后由 dayu488 于 2007-4-15  12:54 编辑 ]