返璞归真

大江东去，浪淘尽，数风流人物，还看二手市场



        我曾二次参加过广州有名的地产代理公司的董事长婚礼，第一次是在五年前，婚庆嘉宾中有几百人的地产同业老总，熟人多，蛮热闹，简直就象是房地产人沙龙。前些日我又参加了一次地产代理公司董事长的婚礼，地产人少了很多。伤感中，我们历数当年的风云人物，很多人已经消失在圈子中了，也有很多人境况让人感到意外，不免有点兔死狐悲之概。最后达成一个共识：我们依然还在地产圈。席间有一朋友曾是广州最早的平立地产人。96年就认识了，后来就象“黄埔军校”的学生一样自己开了家一手代理公司，现在居然又变成一家二手经纪行的老板了。其自豪地说：转得快有得捞。意思是说：是因为其转型得快才活得好。

         广州地产已经有象香港一样出现了市场寡头了(香港地产主要只有五大家族了)。早年广州政府就有计划地逐步抬高市场门槛，规范市场环境，据说：计划在三年时间压缩到500家，五年300家，现在七年过去了，地产开发企业从原来最高峰时期的1600多家到现在才百多家.  僧多粥少, 工资也上不了多少,  一些大型开发商成熟得已经是流程化作业了,  一般地产人就象工厂流水线上的打工妹一样, 走了你一个人没关系, 自有大把后来人替补上。 只要精英人物工资才是不断上涨, 一般小辈也收入也就麻麻的，日子没有早先那么滋润了。

       与此同时；残酷的市场竞争也造就和培育了十家左右的地产巨鳄，他们在这场绞杀战中的迅速崛起。同时也积累了大量的财富和资源，主导并占据了大份额市场。一手代理也同样残酷，遥想5、6年前还煞是热闹，打开报纸都是不同的代理公司在打擂台，百家争鸣。媒体和协会每年都搞一级代理评选， 如今已是昨日黄花，久远的故事。合富辉煌以上市公司强大的资金实力，狂揽人才，四处扩张，并以其资源优势和可靠的后台管理及有效成本控制、灵活的合作机制对广州一手代理市场进行了一场无声清理战。现在广州已无一代理公司敢与之比肩，市场法则就是这样不进则退。随着广州一手市场的萎缩和垄断，原来的代理公司的代理人要么就投入了开发商的怀抱，要么就远走他乡，异地求存。反映快的转型进军了二手中介领域。

      反之，二手中介如火如荼地热闹起来了。广州、上海这样国际都会城市的二手地铺如雨后春笋般地冒出来，满街都是。广州在册的中介代理公司有1100多家，门店超过3000多家。上海最高峰时（国八条前）达到20000家，现在7000家左右。满堂红拥有地铺170多家，广州中原130家左右，合富辉煌下属二个二手品牌机构：合富置业门店达180间，万家门店20间，各大机构仍继续在“秣马历兵、扩军备战”中，二次大战即将拉开大幕。

      2000年我就职于有港资背景企业满堂红(现在是行业老大),  主要负责地产媒体广告方面。当时甚为不解。公司投入巨额资金，年年亏本，为什么还要年年不断加大投入。后来明白了，因为这二年开始大大收益了。因为他们是“众人皆醉我独醒”。他们深谙香港地产是怎样走过来的，洞察了大陆市场所蓄孕的巨大的商机。正因为站得高，才看得远，所以敢不断的投入，现在的收益真是月月满堂红。临渊慕鱼，不如退而结网。

       纵观全国，二手中介已成燎原之势，将迅速波及内地市场。满堂红已经出走广州，布局江西、上海市场，中原地产基本遍布全国的主流城市，深圳创辉已基本完成珠三角的布点，门店超过430间。内地的地产人醒了没有？前有虎后有狼，你可听到省港骑兵吹响的阵阵号角了吗？趁你地二手市场初期迅速占领市场制高点，也能分得一杯羹。正可谓：未雨筹谋，狡免三窟，才能风雨不动安如山。


是谁动了我的奶酪？

广州的地产人已有前车可鉴，内地的地产人你可醒了吗？

醒后有什么动作呢？

是不是该做点什么呢？

-------------------------------------------------------------------
由2006年度房地产第一火爆热贴《售罄》作者：邓小华主讲

地产中介门店高效运营管理考察研修班

                               （第一、二期）招生简章


■ 如何突破单间店铺月营业额10万的瓶颈？
■ 残酷的市场竞争没有假期，快速成长与持续盈利路在何方？
■ 前沿模式强效复制，倾力打造地产店长军团的“百万圆桌”。


      有形的东西，越分越少；无形的东西，越分越多。广州的二手楼市场经过二十多年的发展，已日趋成熟，广州的二手地产中介经过几轮的洗牌，已沉淀众多的生存绝技及致胜法宝。昨日的广州，或许就是今天你的市场。前沿模式的成败得失，让你迅速用别人的成功引爆自己的胜利；吃别人的堑，长自己的智。
      组织考察研修不是目的，通过考察研修，找出地产中介生存规律才是目的；参加考察研修不是目的，通过参加考察研修，创出更多知名地产中介品牌才是目的。

一、主办单位：亚太房地产销售力促进中心
       承办单位：广州市奥锐管理顾问有限公司    广州天呈文化传播有限公司
二、招生对象：地产中介企业老板、总监、店长、公司培训人员、其他管理人员及希望在地产中介业发展的人士。
三、培训方式：—考察交流        —讲授            —分组讨论   
                         —案例分析        —角色扮演        —互动式教学
      
                         (为保证教学质量，让学员充分参与、互动，每班不超过50人)

详情请看销售执行栏目 http://www.swotbbs.com/thread-21404-124-1.html

[ 本帖最后由 大雪无痕 于 2007-6-21  10:35 编辑 ]

aray

二手血雨腥风。提高行业诚信、巧用、善用各类技巧技能无疑可使生产力提升、业绩提升。
此文可让我们清楚自己的营销环境。找到自己的位置促进我们学习。。。。。。

纵横

呵呵 刚上半部还挺为楼主的见地赞赏

下颁布怎么变发DM 的了啊  呵呵

dhb2004

中介公司正缺这样的培训机会，非常支持 我报二个名字

天行狼

先替俺哥们报个名，这样的细分市场培训真的不多，错过就有点可惜了

lj8878

看了楼主的一席话，真吓了俺一大跳，同时也非常佩服楼主水平高一个招生的帖子居然写得如此有创意，写得如此大气磅礴，风云际会的。偶也看过您的《售罄》，实战性强，信你，我跟进了，五一相会，也的确真想见识您这高人。

kmlgdx001

呵呵，没看到很多二手门店都关了

脚踏黑土地

lao  总.........期待

top1628

不同观点

     我之前也是做一手代理的，后来一手市场几乎都被大公司垄断，竞争激烈，利润又低，就和朋友一起合作投资搞二手中介，现开了5家分店，业务还不错。

     我觉得人有钱了房子就要卖旧买新，将来中国的二手中介前景应该不错。
     其实，只要稍加留意就会发现，这几年大城市的房地产二手市场增长都很快。反观一手代理市场：现在开发商成熟了，公司做大了，对代理公司越来越不重视，代理费是一年不如一年。越是成熟的城市，一手代理是越来越难做的。

     如果之前做一手代理的，增加二手业务，还可以资源整合。一手和二手联动，会是一种新的经济增长模式。在香港和新加坡这些地方，房地产代理公司都是以二手业务为主。由于做二手掌握了大量的客源，在香港和新加坡很多做代理一手楼盘的代理商，就是以二手网点多，经纪人多来做为接项目的筹码，发展商卖楼也把二手中介的渠道做为主要销售方式，如果销售好，广告都不多出。
     我相信，从香港和新加坡两地的情况我们可以看到：将来房地产代理，重点发展二手业务会是一个趋势！

     现在国内很多城市的二手中介市场还没真正启动，潜力很大。房地产讲究快者为王，现在做二手是个机会了！

     我觉得开二手公司如何拓展业务和团队管理很重要，分店开多了，管理问题更多，我一直想找同行交流一下。《售罄》我也看过，比较认可。这个培训我公司先报两个名额，学习学习，顺便也认识一些朋友，看看有什么可以合作的。希望这个培训不会令我失望。

[ 本帖最后由 top1628 于 2007-4-9  23:30 编辑 ]

返璞归真

培训实录片断（一）：

              如何让下属保持良好的工作面貌

       几乎每个公司都会进行一些礼仪方面的培训，当然在礼仪方面也会有一些硬性的要求，例如，为了让员工看上去更专业，通常会有“穿制服”的要求，这非常好。如果你的公司还没有做这方面的培训或要求，那你公司的提高空间就更大了。
“硬件”的要求是非常容易做到的，关键是“软件”，这也是我们服务客人的核心。我举一个简单的例子，就是如何让员工天天保持“微笑”？

       我们天天高喊“微笑”服务，大谈、特谈什么“八颗牙齿”等等，我们看上去都知道很多，但关键是“你笑了没有？”我做业务时也有扮过客人，发现绝大多业务员都长“苦瓜脸”，偶尔遇到一些有笑容的，最后一听到客人说不买楼，立即就换脸了，活像一个天生的“变脸”大师。如何让员工更有笑容？哪一位有好的方法？

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

        我谈一下自己在做管理时，是如何管理下属的“微笑”。首先，我对下属的服务态度要求只有四个字，是最简单、最基本的四个字。我记得朱容基在中央财大演讲时对会计毕业生的要求是很基本、简单的，即“不做假帐”。不过，最简单的有时却是最难的，相信各位一定相信我的这个观点。我对下属的要求是“永不变脸”这个字，不论是客人第一次来，还是不买楼，要走人了，我们都不能变脸。你是不是感觉到了，看上很简单，但真正做到却很难了呢？更关键的不是我提出了这个要求，而是如何让这个要求能真正执行下去。

       在执行过程中，我实施了一个消灭“无齿（耻）”的动作，在我的团队里，每一个人进来，我都会告诉他/她我们这里的规定，即一旦你发现谁脸上没有笑容（当然不会露齿，即使有笑容，没露齿也是不行的，没有达到微笑标准），任何人都有权立即告诉他：“你无齿啦！”当每一个人听到自己无齿时都会立即笑起来，一方面，这句话听起来还是挺幽默，毕竟把齿与耻结合了；一方面，每一个人毕竟不愿意说自己无耻。每天早会时，我也会开玩笑问一下：“大家敢快看看，看我们这里有没有无齿的家伙”，这时大家都会大笑起来，笑着开始一天的工作。

      这种通过把压力化入幽默中的“微笑管理”法在我工作中非常有效，相信也有助于你，不信，试一试，见到你的员工出“马脸”时，立即告诉他/她，不要无齿啊！

     下面我们谈一谈如何让员工在工作中充满激情，也就是我们的“激情管理”，你们有什么好的办法呢？
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

[ 本帖最后由 返璞归真 于 2007-4-11  12:56 编辑 ]