gfshan

我们威海有个项目，准备6月份开始认购，但认购期一直到年底，这样的认购模式，可以充分发挥策划的优势，在预售前就将房屋全部销售完毕，也可以回笼资金。
但关键问题是：
1、代理商的佣金怎么发放？因为认购期，客户只是交付定金，对于总代理或二级代理来说，是没有佣金可言的；
2、认购期间的销售业绩如何算？应该在认购期的每个月就开始算销售业绩呢，还是等到预售开始后的一个月，根据销售量来定业绩？
3、客户会不会因为认购期时间太长，对开发商产生不信任感？
等等诸多问题

请大家分析一下利弊，在下谢谢了。

风雅三少

1、个人认为认购时间不宜过长，一般在3--6个月应该时刻控制的，时间太短不利于客户的积累，广告宣传的效果换没有最大化；
2、时间太长会让客户等得不耐烦，而且会让竞争对手有充分的时间准备和调整有针对性的策略。客户的购买热情会下降，可以把认购客户分配到每一位置业顾问的手中由他们做好客户的回访及接待工作，以保持客户的人情不减。
3、认购期一般是不结算佣金的，因为认购的客户不一定会成为成交的客户，而代理公司一般是按销售房屋的合同金额结算佣金的。
4、对开发商来说提前认购有助于客户的积累，但对代理公司来说就会增加为他人做嫁衣的风险；

红旗飘飘

弊大于利
造成消费者对项目产生很大的质疑
1是不是这个项目融资方面存在问题？
2是不是地块根本就还没有拿到证？
3是不是规划又要改变？

容易使代理公司与开发单位造成矛盾，不知道这么久不开盘是代理公司的原因还是开发单位的原因。
1假如是代理公司的原因，那么开发单位则会因为不能开盘，投入的资金迟迟不能收回来而对代理公司信任产生质疑；
2假如是开发单位的原因，有一点可以肯定了，提成和议价肯定发不下来，销售员辛苦了这么长时间还是拿个底薪，谁还愿意在这待？——销售员危机；代理公司赚不到钱难道还会在这个项目象一开始一样投入很大的精力吗，赚不到钱那还不如扯呼呢？——代理公司危机

还有就是来自政府方面的压力：我急着出政绩呢！你占用这么大块地迟迟不动，占着茅坑不拉粑粑。首先对你的好感度就降低了，以后有什么事情估计也不会很配合。
银行方面对你的能力也会产生一定的怀疑。
等等很多，消费者可以想到的危害都可以想到
还有，更严重的，是给竞争对手受之以柄！给他们提供了从很多方面打击项目形象的机会。
你所说的那一点小利对于开发单位的信誉来说微不足道了。

不好意思，占了个沙发

liu-tao0328

认购期长短关键要看认购效果,如果达到了销售预期目标而且楼盘又具备上市销售的条件,建议尽快开盘.这样,开发商资金回笼,代理公司提取佣金,销售员拿到提成.
      认购时间一长,对代理公司弊大于利,主要表现在以下几点:
1.开发商对代理公司失去信心,认为你们销售不利,毕竟大多数开发商资金比较紧张并且急功近利的,他们没耐心等代理公司按步骤销售,很可能代理公司在准备着下一步方案,而开发商已经在和另一家代理公司商量替换你们呢;
2.代理公司佣金请不了款,售楼员工作大半年拿不到提成,员工士气低落,造成销售效率不高;
3.前期认购者对楼盘产生怀疑,放弃购买,得不偿失.
4.错过最佳开盘时机,让竞争对手有机可乘.

梦泪缘思人

弊大于利这是肯定的..我认为.
认购时间长了点吧..于各方面都不利.还是我认为.

asaninlove

我碰到过个案例
就是因为认购时间太长
造成了市场上很多不和谐的声音
到后来 认购的退订的很多
负面报道也一直伴随

纵横

楼上的朋友分析的都很透彻了,我就不谈了

说一下佣金及销售提成问题

我执行的办法是 (认购金不退的情况下)

收认购金达到合同额的百分之三十KFS 就结代理费

售楼员签定认购书就按销售业绩拿取提成

主要是看 认购金是不是可以退~!

认购书上约定可以退还那就不能这样操作了

风雪6794

任何项目的开发过程中,认购是对产品的一种检验,如果产品已经生成,而市场反映较差,则认购时间会长,为什么?
1\大家都知道,项目的每期开发销售过程中,开盘只有一次,如果在认购期间,客户储备量不足,后果是可想而知的,
2\对于认购期长,可以是捂盘的另一种说法,如果产品畅销,说明利润未达到最大化,可以考虑将剩余物业进行提价销售
^^^^^^
有事离开!!!

力郎

从客户观点去论证:
如果时间过长了,就会让客户觉得这开发商没有实力,有一种不可靠的感觉在里面,心存猜忌是人的本性,而且近段在媒体上又报导了不少类似的不利消息,这样对开发商的声誉造成很大负面影响，对以后的推广造成难度；
从内部人员去看：
如果时间过长，特别是对销售人员来讲，会造成内部人员的不稳定，长期处在一个只内部认购的时期，大家都知道，内部认购是没有提成的，会造成大家的一个疲惫状态，人员流动性会增加，从外界来看，如果前台人员流动大的话，肯定会让人觉得公司不好，否则不会留不住人；
从公司角度出发：
长期认购，会使资金回流过慢，不利于公司的良性运作，成本增加，造成房价上涨，给销售带来阻碍；
虽然现在房价在上涨，以后卖可以总价会高些，可那只是前几年的情形，谁也不知道以后的利润是在增加不是减少，风险还是有的，更何况现在物价也在上涨？总之，我觉得，合理的内部认购应该是在2个月内为佳，特殊情况也不应该超过3个月，太长了，不好？（个人观点）

梁子

解决之道:
一、在策划营销上,可采用日收益原则"即日起,下定,每日现金优惠100(或其他)元,直至开盘",这样可以化被动为主动,风险就是让客户感觉到早下定早收益,晚开盘收益大.
二、在代理公司与开发公司的风险规避上,代理公司可以如下操作,所有下定客户资料严格由自己控制,这样开发公司就不敢轻易半路改嫁了
三、还没想好