写字楼裙楼商业发展方向研究
写字楼项目大多会有几层裙楼商业，这几层裙楼商业中，临街商铺通常是抢手的香饽饽，但内铺和其他楼层的商业往往滞销多年，仍无人问津，一方面影响项目形象、城市形象，发展商的利润也全压在这几层裙楼上。裙楼通常被发展商形容成烫手的山芋。
对发展商而言，裙楼商业无外乎这样几种发展方向，租、售或者租售结合。经过分析，以下几种方向是值得借鉴的。
一、 整体出租给品牌商家，如天虹商场、茂业百货、沃乐玛等，可考虑部分临街铺零租或零售给银行、较大营业面积的高档品牌店。
这种方式有以下优势：
1、 利用商家的品牌，提升项目的知名度，从而促进整体项目的品牌提升。
2、 选择有实用的商家能为开发商带来持续稳定的租金收入；
3、 随着商业价值的提升，发展商所持有的商业物业有会持续升值，由于物业产权仍归发展商所有，可用于银行抵押贷款，贷款额也会不断增加。
劣势在于：不利于迅速回收资金，租金收入可能较低。
如果发展商没有资金运转问题，又没有更好的商业运作方案，这种思路是较为稳妥和现实的，而且操作起来也比较省心。但这种商家一般租期较长（多在10年以上，一般为15年或20年），想回收回来自己经营或销售就不太现实了。唯一要注意的问题是：必须在项目设计之前确定合作意向，因为不同的商家对建筑的规划都有自己独特的要求，尤其是一些跨国企业，一旦确定了合作意向，则项目商业部分的规划设计必须按他们的要求来做。
二、 整体招商，自己经营，可考虑部分临街铺零售给银行等商业商务配套机构。
这种方式有以下优势：
1、 企业多元化发展，从而分散企业风险，增加企业羸利点；
2、 可获取较为丰厚的商业经营收入。
3、 自创商业品牌，有助于企业品牌的提升；
4、 物业产权仍归发展商所有，可用于银行抵押贷款，解决资金问题；
4、 随着商业价值的提升，发展商所持有的商业物业有会持续升值；
5、 为社会解决就业问题，为员工谋取提升机会。
劣势在于：不利于迅速回收资金。
