来龙去脉

我公司在江苏苏北三线城市，客运总站西侧有１０万平米的综合项目，其中商铺有近４万方（沿街＼四层（一二楼联卖１５０平方左右，三\四４０至５５平米）），和一幢１９层大酒店，２００６年１０月动工，目前多层住房和商铺已经封顶一个月了，住房（多层）销售７０％，前后换了两家销售公司（均是三流，更不懂商业，都是关系介绍来的），只能卖住房（其实是开发商的影响力和项目地段，景观的及综合优势均好性自然销售），代理公司做了五六个活动，均有负作用，好项目给做的不愠不火，
住房不愁，就是商业及１９层大酒店，代理公司动了两次，（没去一套）．当然我们的产品也不对路,但代理公司联推广都不会,就天天在办公室等客户上门,经理及策划除了打游戏,别的都不会，现我公司把他们逼去招商了，估计也没戏，
敬请各位商业地产精英，给点建议，当然有商业运作及招商资源的大型商业代理公司也可以委托合作（有能力和网络的商业代理公司）．此商业还没有业态定位,唉．我们开发公司也是外行,所以才请了如此的销售公司. 我们也有责任,现急需各位的高见.         
   请赐教．商业代理公司发我的邮箱，zsy1618@126.com

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项目是新市中心,处于经济开发区和行政中心的交界线上,处在交通主干上,住宅客户较认可.

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各位大狭，能否把你操作过的商业项目或经典的类似的项目执行方案发上来

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你这个项目存在最大的问题就在于太违反常规，具体表现在：1、房子都已经盖起来了还没给它定位；2、4万平米的商业想通过散售来解决的可能性不大；3、对于客户没有一个明确的定位；4、自己心里都没底就别指望投资者有信心；5、用卖住宅的手法卖商业肯定是行不通的......
既然项目已成事实，个人认为应该做好以下几点补救措施：1、对你的项目所在区域市场重新做一番深入的调研，起码知道这个区域存在哪些商业需求，存在多大体量的需求？2、对你已经盖好的商业项目重新进行审视，知道你的项目能做什么样的商业，适合什么样的商业业态，有没有调整的可能性？3、确定商业项目的市场定位、业态组合、各业态的面积分配以及商业的整体形象等。4、确定你要采取什么样的经营形式以及合适的租售价格？5、不论是租还是售都应该给这个项目确定一个好的招商办法，要给你的目标客户在概念上以足够的信心，毕竟这是一个4万平米的商业，而不是4000平米。6、最好自己拥有一个好的商业管理团队，要引入相对比较先进的综合统筹经营管理理念，如果各商户都散着各自经营，那么你的商业项目就会成为一菜市场，后期要提升租金就很难了。7、最好重组团队，适当的投入是应该的

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谢谢楼上的支招,通过我的简单介绍就把问题分析的很透彻,
公司董事长把希望寄托在寻找新的有强大实力的商业公司上,其实我们开发公司也是有责任的,全把希望寄托上在销售公司上了,
不过我们公司很舍得发钱推广,只要有好的方案,就是代理公司出的作品太小儿科,还停在初级阶段,公司广告费投入不少,但适得其反.
真急人,我对商业也不再行..明明是好项目,就因为操作失利,搞的太被动.
不知还有什么高见?多指教.

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我们公司及代理公司，商业销售＼招商及策划方面的人才确乏的很，
所以我来房策来求教了．各位大狭，多多出招啊，也可以给我介绍人才及商业销售公司．

邀你同歌

1、往往商业开发大凡跟住宅一样，很少有先做规划后搞开发的，这里姑且不摊住宅物业，只言商业，就是开发商在立项之初就应该先有业态定位和业态规划，后根据业态的属性进行商铺的建设，而大多数开发商往往忽略这一点，“先生孩子后找娘”，产品格局木已成舟，业态规划也受到局限，使得商业物业本应该利润升值的空间被不合格局的产品所挤占，物业效益最大化成为虚幻。
2、大多数开发商还是受着自我个性的色彩的设计与创意，就是迷信开发商自己的主观意识，缺乏市场调查与论证，过多的经历耗费在产品（商铺）上而不是商业上。要知道，商业物业的产品本身没有多大价值，其价值体现在多承载的商业环境、商业氛围、商业规划、业态选择与定位、服务对象、人流动线等等诸多因素，这些隐性因素构成具体的产品价值。如此，应该在拿地之后迅速寻找专业代理商来共同参与，共同提炼产品定位、业态定位、形象定位、价格定位以及客户定位等。制定一套详尽的招商计划、招商流程和招商步骤，并合理进行销售控制，价格升幅模拟等操盘细节。如今，现在项目虽然木已成舟，说出这主要的两点只是一种未来开发的希冀，对本项目而言毫无益处。既然已成现实，根据开发商的简述来看，地理位置、商业环境和人流厚度应当不成为题。关键的就是依据产品的本身结构、进深铺面来进行详细的业态整合。
对此，我公司对本项目比较感兴趣，超大型商业物业作过8个，其中车站周围的商业物业作过3个，都比较成功，如果开发商有益，不妨我们之间加强合作，共同使该物业今后的旺场积累基础。

QQ：292905873
电话：13706405134
公司副总/策划总监：武子原

上海兴翰房地产顾问公司·山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司

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这个项目均好性是很不错，
现已经被三流公司搞的伤痕累累．
公司董事长还是相信外来和尚，（假和尚误人啊）
已至如今，
我想房策上英雄不会少．
是英雄露两手．
要是能来项目指导更好了．

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已成事实，后悔的事就不提了．

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邀你同歌，明天我上ＱＱ加你
谢了．