猩猩

说点现实的:
1、钱
2、人脉关系
3、当然就是自己的实力
钱又分为：为了获得代理的项目而进行的金钱疏通和将代理费调低；
这是我多年来的经验，在现在这个竞争的市场，这样的做才能生存的久些，做清高很难。
以供娱乐！

黑门牙

江苏某城市：异地开发商开发、异地代理商代理
难点
1、无良媒体的威胁（少见）：开发商能在这所城市拿地、开发，说明与政府部门还是有良好关系的。但在实际推广过程中，个别电视台、报社等还是找来各种借口强收赞助费、强拉广告，向这种情况，要求开发商频繁与政府高层协商是不现实不明智的；
2、成本和风险控制问题：当地招收的新的销售员，培训成本与上岗的时间成本明显增加，并且新员工素质和能力的风险难以把握（老板决定不调老员工过去的前提）；与当地新合作单位（媒体、物料制作单位等）的各种成本也高于当地同类企业，而且风险同样难以控制，不合适的合作伙伴往往耽误事情；
处理方法
本着“强龙不压地头蛇”的古训，我司把部分广告业务转移给了当地一家较有影响的广告公司，比如设计、制作、媒体发布等，这种合作关系效果还是很明显得，本地企业有着成熟的关系脉络，对上述问题有较大帮助，而且在市场数据与市场消费习惯等方面还能提供宝贵的意见。

没有蛀牙。

个人觉得应重点关注以下几点：
1、与发展商的沟通协调
2、团队骨干人员的专业性（可以带去当地没有的先进经验，结合当地市场执行）
3、与政府部门及同行之间保持良好的关系

请各位大虾批噢

凯珀

曾经帮助国内品牌发展商开拓一个异地市场，现在去了代理公司，我认为进军异地市场是要按一定的顺序分步走：

第一步：从人脉关系出发。
             以上几位前辈都提到这个人脉的问题，确实，人脉是最重要的，它将是保证以下几步顺利进行的保障。
             众所周知，要成功打进异地市场，必须摸清该市场的底，但是，谈何容易，不仅要了解当地的地产市场行情，更要熟悉当地的
             风土人情，到头来还是要跟当地的发展商建立良好的合作关系，最终目标是在当地建立实力的口碑。
              人生地不熟，寸土难行啊。
              如何搞好人脉呢？办法不是没有的，对开发商也好，对代理商也好，应该在当地聘请一个能力强一点的市场负责人，那怕是
             高薪聘请，而且，最好是当地的地产新闻人士。为什么要选新闻界的人呢，因为新闻界的人见多识广，人脉关系也广，自然会
             与政府，开发商等比较熟悉。接下来就是通过这个负责人与报社高层取得联系，定期与报社的各层通水联谊，保持良好的沟通
            关系，在熟悉一个新市场会少走好多弯路。当年，我就是这样一步一步帮发展商开拓这个城市的。
第二步：行业市场信息收集。
             组织人员到当地考察调研，得出详细的调查报告，不仅仅是正对产品，还要对消费者进行分析研究。
第三步：广而告知。
              通过各种媒体、活动让自己曝光，哪怕是公益活动也有一定的帮助，最好就是能够在当地的房展会上参展。

             第一步是重点，第一步走顺了，以下几步就会比较顺利的走下去。
             以上仅是个人的一些观点，本人从业地产的经验也比较有限，希望各位路过的人士指点评价，谢谢！

8246222

本人曾经在内地一个三线城市做过一个项目.也还算比较好.总结了一下,主要是在这几个地方要注重.
1.进驻一个外地项目,一定要与开发商保持良好的关系,要能把开发商要我办事变成开发商和我一起办事.与之相处好了,我们才有了能够跳舞的舞台.所以那时候我们常会和开发商的一起打麻将,喝酒,唱歌什么的.
2.前期市调一定要清晰,到位,把当地的消费方式,消费能力等搞清楚,还有整体的一个大的环境搞清楚.明确怎么样才是适合本项目的一个定位.
3.做事情一定要到位,尤其是对待开发商方面.要把工作上的很多细节都处理好,包括生活上.
4.要从头到尾全盘参与.因为我做的是一个商业盘,当时是等到场子开业了才走的,所以后来款子也很好结,这也得益于前面和开发商一直保持着很好的关系.
对了,我是做招商的,参与的也是全盘的招商工作.

八月照相馆

原本也是很想写的，可是发现前面的朋友的说道了，再写显得有点不合适。个人觉得楼主的话题开的非常好，给了大家一个非常直接、非常关键、非常重要的交流机会。这是一个代理行业普遍性的问题，也是少有几家公司能够真实解决好的。现在地产市场行情一片看涨，我反而觉得，下一个话题应该是：怎样才能长久持续地发展代理公司了！

dingding0101

只说一点:  策划公司 可以联合当地的广告公司 利用广告公司的 人脉资源 切入市场 了解当地市场的情况,甚至可以结合成为战略合作伙伴,迅速了解并且融入当地市场,那么外来策划公司在思维和创新上的优势可发扬光大,竞争力得以体现!

ossbyygy

我在内地城市呆过，总结起来有这么几点：
1、外地公司在心理上容易有这样的想法，尤其沿海的，总认为自己的推广最为系统，最为立体，倡导立体营销什么，往往容易按自己的手法去制定推广计划，而忽略了当地的推广方式，比如我们在外做项目习惯户外广告，效果好，性价比高，但是当时我们做的时候，户外的价格和效果相差很大，而且市区里几户就没什么户外，T牌要到上高速出市的地方才有
2、不了解当地消费者心里接受的卖点，忽视一些特有卖点，比如说，在沿海，高层是再正常不过的，因此我们认为无须对高层做什么，但是在内地时，我们就遇到过当地对高层的强大抗性，我们所用的高层卖点几乎全变成了劣势，费了老牛劲才改善了一下。
3、再有对当地人文啊，当地人的心理不了解，比如我在东莞，人们对东江的延展意义非常认识，认为是东江边上龙城之子（石龙镇），石龙人基本上以生为石龙人为荣，他们甚至会放弃在市区的房而买在本地，但是内地就不一定了，他们一样喜欢水，但是这个在意义上就会差很多，有别的原因会让他优先考虑的。
4、对开发商的协调与当地政府等了解不够，很多开发商都没有外面的正规，我就见过三元国际接盘，开发商是首次开发项目，除开工程部整个公司就不超过10人。
5、往往以自己的角度做方案，一般不会结合当地员工的经验，这是一个心理问题，因为面试的时候，永远认为当地人对比以前招的人水平差些，难已重用。
就想到这么多啊，解决方法其实就一个：一切从本地出发！！

san_jiao_mao

我的两点感受

1、充分市场调研
外地项目一定要做好充分的准备，不打无把握之战。做好前期市场调研，把握好项目推广方式，选择正确的媒介传播。我们公司总部在北京，第一个代理的外地项目就是没有充分的了解当地的情况，推广采用的还是大城市的传媒方式，脱离小城市的实际情况，并不被当地人所接受，导致大量资金空投，项目卖的很不理想象。

2、独立的管理机制
成立地方独立管理机制，远程操作不是长远之计。管理人员可以从公司派出，销售最好本地现招，便于成本控制。

rbshooter

1、初入一个外地市场，开发商往往对自己的楼盘比你更了解，而且其成天在心里都在逐磨如何解问题。而在开发初期的提案很多是没有办法做出更多的调研分析，有可能导致提案时讲的和后来实际操盘时的策略方法会有不一样的地方，开发商就会拿以前的说法找你。
2、开发商的经济实力强于代理公司，以成败论英雄的话，毕竟他的实力比你强，再说，有句俗话说有奶便是娘，你的服务你的方案你的团队都得经过其认可，收服务费的时候才稳当。跟其讨论问题的时候，以专来的角义勇来讨论，其会用他多年的在其他行业的经验来进行判断。有的甚至强词夺理。
3、开发商总认为付了服务费请的专业公司，你们就应什么都能做，什么都能干，规划设计、室内装饰设计、户外景观设计、消防设计、电路设计、广告平面设计等等一切都能做。有的代理公司为了表现自己的专业，开发商说什么都是能做，下来后要么整合其他公司来做，要付费的啊，要么自己新招人员来完成这块工作，最终导致公司不像代理公司。
4、没有做过商业地产，初涉行业的开发商对主力商的招商一味的乐观，总认为我的租金低，我再为其提供设备、装修，如此好的条件招不来那就是代理公司的事。
5、有病乱投医，开发商与代理公司的沟通和配合还没有到彼此完全信任的地步，对代理公司的一个方案，销售上的一个策略，在当地的广告公司、朋友圈中去打听，有的会到省级城市或没海去考察，然后听了他们的意见和看后的体会就开始开会影响代理公司基于市场的策略。
6、合作没有持续性，开发商总会想法到一定时候把代理公司赶走，因为其在不断地学习和成长， 同时也不明就理的认为代理就这么简单，何必要给这么高的费用。
7、开发商与代理公司的经济实力的悬殊，开发商心理总认为你是他请来为其他打工的，而没有把这种合作关系看作甲乙方的合作，引来的结果就是稍有项目没有达到他的预期，就开始找责任。
想到的就这么多，有想到再作添加。
针对以上，有如下想法：
1、项目初期提案收费，叫作补偿金，在接触之初就先给开发商讲好，提案后（当然有一定的标准）不论是否签定深度合作合同，首先要收取补偿费，主要是对市场了解的劳务费和前期策划费及未签合同的补偿金。笔者在前不久开始采用这种办法，开发商还是能够接受的，这样也节省了成本，同时还显示出你做这个行业的专业。
2、与开发商的沟通目的是建立信任，对个人的信任，对团队的信任，对公司的信任，所以有进我们提倡诚信，但还得运作手段。包括会议、聚会、礼尚往来，以数据说话，多用幻灯和演讲。
3、讲观念，讲案例，讲的过程就是让开发商调整其思路逐步让其和你的思路同步。
4、承诺之前先要分析自己的形势，不要轻易许诺。
5、加强团队管理和与开发商沟通的管理，避免开发商从你的团队内部来拆散你的团队。
6、注重团队人员的专业素养表现，让开发商认同思路同时组建其与团队对接的班子。
7、多做培训，培训有时是一种非常好展现。
8、拿出业绩，让开发商信服。