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北京：涨价仍将是主流趋势

在近日结束的北京国贸春季房展会上，记者发现，北京五环内已经难觅每平方米8000元以内的楼盘，大部分项目都已跨越了万元大关。而与房价猛涨相对应的却是销售量下降，居民购房意向回落。

大部分房价过万元

据国贸房展组委会介绍，此次前来参展的城区商品房现售和预售项目多分布在市区东部，以朝阳区居多，而交通便利的地铁沿线成为此次房展的热点区域，价位多分布在每平方米8000元至1.5万元之间，而相对成熟的商圈和市区附近楼盘多数超过每平方米一万元。

在房价猛涨的情况下，销售量却呈现大幅下降的趋势。据国贸房展组委会统计，展会第一天意向成交套数仅为167套，其中北京项目为111套，外埠为56套，四天共计意向成交896套，每日成交均价都在每平方米8000元以上，最高的一天甚至达到每平方米11530元。

记者采访的大部分购房人认为能够接受的房价在每平方米8000元左右，那么是哪些人在购买单价在万元以上的房产呢？北京房产中介链家地产副总经理金育松告诉记者，根据对成交客户的调查统计显示，2007年第一季度，购买单价在万元以上房产的客户，主要包括企业中高层管理人员、个体经营人员、政府公务员以及律师、医生、会计师等专业群体；年龄层次主要以31至40岁的中青年为主，占比为34%，而41至50岁的占25%；家庭年收入在15万元至20万元以上的，占比达到37%。

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小户型受追捧

记者调查发现，目前京城在售的中高档小户型商品房销售十分火爆，有的甚至出现通宵达旦排号现象。在国贸春季房展会上，中小户型项目共有28个，比去年冬季房展增加了16个，增量明显。此外，据北京中原地产三级市场部研究中心统计显示，3月12日至4月12日这一个月的时间中，小户型二手房的销售量占其总销售量的40.2%，比上月提高了3.1个百分点，比1月份更是提高了4.1个百分点。

记者从链家地产、中大恒基、中原地产等房产中介了解到，目前小户型二手房成交均价比整体高出3%至6%左右。据金育松介绍，去年5月份九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后，其中关于“新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定，促使房产需求者对小户型二手房心里价位较低，造成小户型二手房房价“滞涨”，但是由于其需求仍然旺盛，未来几个月，二手小户型房价会出现“追涨”现象。业内人士预测，北京11个区县小户型二手房的成交均价有望在本月底突破每平方米9000元。

未来房价看涨

从2004年开始，北京出现了房价暴涨的现象，特别是2006年房价更是飞速上涨。根据对北京一些楼盘的抽样调查，2006年北京市内房价的涨幅基本在30%到50%左右，涨幅惊人。针对房价的不断上涨，政府也出台了一系列对房价的调控政策，但效果并不是很明显。面对扑朔迷离的市场前景，未来房价走势如何，无疑是购房者最为关心的问题，对此，记者也采访了有关业内人士。

金育松认为，在连续两轮的宏观调控下，调控的效果将会逐渐显现，2007年房价上涨的幅度将会趋于平缓，并且不同区域的房价涨幅将会呈现更加明显的差异，对于当前北京一些交易价格已经处于明显高位的区域，其价格涨幅在2007年将会回落，房价涨幅将会控制在10%左右，而2007年新兴热点区域和轨道周边区域房价上涨幅度会较大。

对于支撑房价上涨的因素，金育松认为，一方面，2006年北京的经济运行良好，经济增长势头强劲，2007年将继续保持较快的经济增长，在此良好基本面的支持下，消费者的住房需求依然旺盛，这对于房价的上涨是有利的支撑；另一方面，2007年北京的住宅供应在2000万平方米左右，与2006年的供应基本持平甚至会略有下降，而住房的刚性需求和潜在需求依然旺盛，供不应求的紧张局面并不可能根本扭转，这样，房价必然会继续上涨。

此外，奥运效应在2007年更加显现。借助奥运概念所产生的巨大经济效应在2007年必然会得到最为有效的体现，也是许多人进入北京，寻求更好奥运经济效益的最后一年，这样就会派生出大量的住房需求，而这对于房产价格的提升又具有极大地推动作用。

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上海：外环内房价已过万元

在最近上海举办的一系列房展会上，记者了解到，交通、配套设施等相对便利和完善的外环线以内新房价格几乎都在万元以上，并且还在上涨。

房价上涨势头明显

尽管3月份上海展览中心刚刚举办过“上海之春房展会”，但在4月13日开幕的2007浦东春季房展会上，由于推出了浦东地区外环线区域及各大功能区的多处楼盘，还是有大批购房者专程赶来参观咨询。很多开发商的看房班车等候区内一直排着长龙。

来自西安的程女士告诉记者，由于儿子和儿媳在上海工作，一家人打算购买中环线内新房，又因一家两代人居住，所以要求房子相对宽敞，最好在100平方米以上。可是在房展会上转了好几圈，还是没有发现性价比合适的房源。看中的房源每平方米单价全都在1.5万元左右，如此计算，一套100平方米以上的房子总价就要150多万元。相对于每平方米8000元至9000元的心理预期，程女士一家觉得难以承受。

正在为程女士介绍房子的上海金丰易居一位工作人员表示，按照程女士的要求，每平方米万元以下的新房很难找到，“最近外环线内的房价都在上涨”。

抱着小孙女参观房展会的胡女士家住浦东新区，她对记者说：“我们一家三代想改善条件买个三房两厅，最好每平方米七八千元，可是房子不是太远交通不方便，就是太贵实在买不起。”

在一家国有企业工作的彭先生正打算购买一套位于浦东中环线内的80平方米左右的小户型，他对自己即将成为“房奴”一族表示了忧虑。彭先生说，90多万元的总价，虽然已经准备好了20多万元的首付款，但贷款后每月3000多元的月供还是让他觉得“很辛苦”。

外环线区域成热点

经过一系列宏观调控，上海投资购房的比例已大为缩减，目前购房者主要集中在自住型和改善型，但不少购房者对中心城区每平方米两万元以上的房价仍“望而却步”。

从上证房产工作室获得的数据显示，上海近一周楼市在各个环线区域的成交情况如下：内环以内区域周成交265套，内外环间区域周成交895套，外环以外区域周成交1226套，由于配套交通、总价要求皆十分契合自住需求的新房楼盘稀缺，住宅成交仍然集中在外环以外区域。

记者在刚刚结束的春季房展会上也看到，成交情况火爆的往往是位置稍偏、房价较低且处于功能区内的房源。位于浦东张江地区的阳光花城紧邻外环线，距离市中心大概要一小时车程，但开发商打出了每平方米7800元的均价，该地段又依附着张江高科技园和未来地铁二号线延伸线，一时间吸引了大量购房者。该楼盘开发商对记者说，一期396套房源在一个月内销售一空，二期房源依然受到众多购房者尤其是在张江高科技园工作人士的热烈追捧，平均房价每平方米已上涨2000多元，也超过了万元门槛。

此外，展会中推出的小户型和二手房源也受到广泛欢迎，成为不少工薪阶层追捧的热点。“本来买房子为了自住，到底还是希望宽敞些，”参观房展会的吉女士表示，“但如果价格持续偏高，那么也只好多考虑小户型。”

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房价趋势依然走强

据业内人士分析，“成交区域”已成为决定市场价格的关键词。比如今年1月，徐汇区房源成交的主力区域在徐家汇，楼盘价格基本上都在2.5万元/平方米以上，因此整个区的成交均价也被拉高；而在2月，房源成交的主力区域在长桥、华泾等板块，房价基本上在1.5万元/平方米以内，所以整个区的成交均价有明显回落。同样，外环线以外的成交量增多，反映在统计数字上就会拉低整个房市的价格。记者从多家房地产公司了解到，上海内环以内、中环至内环区域内的房价近一段时间来不仅没有下降，反而小幅上涨，核心商圈更是如此。

事实上，业内对上海房价的底气普遍看好。浩坤地产的研究员宋照夕表示：“强劲的‘世博板块’是上海房价最有效果的‘发动机’，世博红线区房价在近两年还会居高不下；同时，磁悬浮、京沪高铁等大工程也将拉升上海房价。目前，上海多条轨道交通线路正在建设，从市区到嘉定、松江、南汇、金山等郊区呈东南西北‘放射性’铺开，使房地产的‘梯度效应’削弱，上海房价整体盘面后劲十足。”（记者:邓若楠实习生:赵学哲）

广州：万元房时代已经到来

尽管不像深圳那样，商品房价格直接过万，但面临7000元/平方米的高位，广州的购房者还是不得不接受“万元房时代”的到来。与此前的情形不同，持续上涨的高房价不仅没有吓走购房者，今年以来广州楼市的成交量反而出现了回升。

来自广州市国土资源和房屋管理局的数据显示，天河区3月份成交的房价为10667元/平方米，铂林国际公寓、MBA国际公寓、尚德大厦等以小户型为主打、均价超过一万元/平方米的楼盘仍然受到市场的追捧，而誉峰、倾城时代、尚东美御和尚东宏御等价格超过1.2万元/平方米的楼盘成交量也不错。

越秀区3月份住宅均价也在高位运行，达到8958元/平方米。越秀区3月份在售的楼盘仍以原有的楼盘为主，大东门华庭、东山紫园、淘金家园、锦城南苑等是该区成交最活跃的楼盘，售价均超过一万元/平方米。

广州国土资源和房屋管理局公布的数据显示，尽管3月份广州的房价和成交量都出现了比较大的下降，但总体来看，今年以来广州市的住宅成交量还是呈现了快速增长势头。1月至3月，广州市十区房屋交易登记49360宗，交易登记面积510.94万平方米，交易登记金额299.16亿元，同比分别增长4.2%、-3.9%和16.2%。

有专家表示，广州出现的这种“高房价、高成交”现象，表明消费者已经在某种程度默默接受了房价高位运行的格局。一些急于买房自住的购房者开始行动，而期待在此领域作“深度投资”的购房者则更加活跃。

与深圳等地不同，广州的户籍人口占有相当比例，楼市也主要以自住需求为主，投资客的比例比较小。在1996年至2006年间，广州的房价保持了稳定，因此当时广州楼市有“炒不动”之说。1999年，广州房价甚至降到5601元/平方米的水平，一些楼盘为了吸引顾客，推还出了送车库等一系列措施。

2004年广州楼市止跌回暖以后，开发商为了拢聚人气，不断地人为造市，连续抛出“地荒说”、“房荒论”……然而此时国家不断出台新的调控措施，数量之多、动作之大，前所未有，一部分购房者仍然在观望中等待，希望房价下降后再出手。

两年过去了，广州楼市均价上涨了3000多元/平方米，严酷的现实让很多人的想法发生了改变。2003年工作的丁小姐去年要结婚，她就以10020元/平方米的价格在珠江新城买了一套二居室的房子。她告诉记者，以前要是这个价格她连考虑都不会考虑，现在倒觉得万元的均价已经可以接受，“毕竟均价已经到了8000多元了，再不买，可能会更贵。”

另一方面，万元房的大量出现让更多的投资者在进入楼市时义无反顾。杨先生说，他在2005年以一万元/平方米的价格，买下了一套180平方米的房子用以自住。还没有住进去，就有人不断打电话要求购买，按照对方开的价，转手就可以赚40多万元。今年他又买进了两套房子，对他而言，房价越高，可以获利的空间就越大。

深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕表示，购房者心态的微妙变化说明楼市的消费模式已经发生了改变。“万元房时代”之前，广州市民主要是买房自住，房子是追着人跑的，现在购房动机却逐渐往投资乃至投机的方向倾斜，是人追着房子赶。每个人惟恐没有房子住，惟恐在新一轮的击鼓传花游戏中没有分享到“经济发展成果”。

说到底，这是人们常说的“买涨不买跌”的心理在作祟。一段时间来房价的持续上涨，让很多人误以为房价是“稳涨不跌”的，万元房的大量出现更让人迷信房价的坚挺。事实上，房地产市场具有很强的周期性。按照有关专家的说法，中国的房地产周期频率，大约是五年发展，两年低落，七到八年为一个周期。而目前中国房地产临近周期性低潮，“当所有人都相信万元房合理的时候，危险就降临了。”高海燕说

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深圳：涨价势头有增无减

尽管中央及地方出台了一系列房地产调控政策，但深圳房价上升的势头仍有增无减。目前深圳房地产市场购销两旺，甚至可以说成交“火爆”。今年3月推出的阳光华艺大厦(均价14500元/平方米)和橄榄绿洲家园(均价18000元/平方米)等新楼盘，在没有通过任何媒体做发售广告的情况下就销售一空。

谁在为房价上涨推波助澜

据统计，去年深圳平均房价为每平方米9384元，今年1月至3月，全市商品房月成交均价分别为10670元/平方米、11133元/平方米和11272元/平方米。记者在采访中了解到，在深圳，目前除了离市中心较远的郊区地段能见到每平方米售价在万元以下的新楼盘，特区内一般高级住宅每平方米售价在16000元至20000元之间，豪华住宅售价在每平方米三万元以上，如侨城东方华园，以均价五万元/平方米发售。

按照市场规律，只有买盘强于卖盘，价格才会上涨。深圳的楼价步步高升，且成交活跃，那是谁在为楼市涨价潮推波助澜呢？据一些房地产中介公司调查分析，深圳的本地买家以私营企业主、个体经营者、企业白领阶层、公务员、事业单位工作人员等为主；外来买家则以商人、海归人员居多；深圳毗邻香港，所以香港人也是买房主力之一。据一些商业银行专业人士介绍，办理买房按揭手续的多为企业白领、公务员及事业单位工作人员，他们月薪在万元上下，收入稳定，信用较好，受银行欢迎。

在深圳一家通讯公司任主管的何先生告诉记者，他今年是二次置业，买了两套房，自己住一套，出租一套，还银行房贷压力不算大，房子买下来就马上升值了，感觉很好。在深圳经营了多年服装生意的业主杜小姐向记者透露，她去年以来先后在深圳买了五套房，主要目的是投资，买下的几套房子平均升值近50%，每月还能收租，比自己做服装生意效益好多了。分析人士认为，正是这种升值效应和赚钱效应驱使许多买家入市，参与者形形色色，除了买房自用、买房投资等正常买家，当中不乏炒买炒卖的投机者。

几家欢喜几家愁

买了房就升值固然是好事，但对没买房、甚至买不起房的人来说，心理压力越来越大，同时，也期盼房价快点跌下来。房价高位运行，低价格的楼盘就成了人们追逐的对象。

4月7日至8日的两天内，深圳共有东方盛世、中海怡瑞山居和金地梅陇镇二期三个位于郊区的楼盘开盘，其中东方盛世在三小时内售空，均价7600元/平方米；中海怡瑞山居开盘当天售出七成，均价8000元/平方米，金地梅陇镇二期两天售出七成以上，均价10500元/平方米。

记者日前到这三个楼盘访问了一些业主，有业主认为，深圳的交通四通八达，等到地铁修通后，住房离市中心远一点就不成问题了；也有人说，郊区的商品房与特区内的房子差价很大，将来有很大的升值空间。一位资深房地产专业人士称，像这样立即售罄的商品房，说明其房价在市场上很有吸引力，接近持币待购和有稳定收入的消费者的心理价位。

深圳是一个外向型经济为主的城市，外资企业和私营企业员工的收入相对较高。据一些网站和电视媒体对市民的调查显示，月收入不超过万元的居民希望房价低于一万元/平方米，月收入5000元的市民希望房价最好在5000元/平方米左右，以此类推，而这种房价与收入的比较标准比较现实，基本反映出工薪阶层的承受能力。

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深圳房价将走向何方

深圳大部分房地产开发商、中介公司和业界人士对当地房地产市场的未来依然看好，他们的主要依据是：我国宏观经济持续快速增长，人民币升值，股市向好；深圳综合经济实力在全国大中城市名列前茅，外来投资不断增加；深圳外来人口多，可供开发的土地难以为继；深圳与香港相邻，两地房价有可比性，但目前深圳房价比香港还低很多，还有很大上升空间。

一部分专业人士则认为：没有只升不跌的楼市，深圳的楼价经过两年的急升，已经翻番了，未来一两年强势横盘的可能性较大。深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，目前深圳房地产已有泡沫，但依照国外经验，这个上升势头还将继续，并在一至两年后达到顶峰，然后出现拐点。深圳市统计局发布的《深圳市2006年企业景气调查报告》表明，房地产行业依旧为最景气行业，超过半数接受调查的企业家对深圳经济发展持乐观态度。从行业来看，去年深圳各行业的企业景气指数都在景气区间运行，八大行业中企业景气度最强的为房地产业，在155以上的高位平台运行。深圳市房地产信息报告指出，今年以来，房地产供应量减少，市场需求旺盛，土地资源向优势企业集中，商品房销售价格稳步攀升，持续升温的行情还将维持一段时间。（