06年东西湖市场分析
一、区域概况
东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区而南承江汉区，可以说是武汉市的北大门。但东西湖区与江汉区相接，离江汉中心城区也不过5分钟路程，与其他城郊板块相比具有较明显的地理位置优势。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通；区域内道路通畅，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)已开始动工，全长11.5公里，预计2006年建成。连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。
从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且同其他地区相比，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，他们大手笔的运作使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。
二、市场概况
随着2006年武汉市整体市场的快速发展，房地产市场价格持续上扬，而东西湖区域价格也随之水涨船高。下表是全市房地产市场价格与东西湖区市场价格的在2005年和2006年的对比：
数据来源：武汉市房地产信息网项目备案价格
从上表可见，2006年全市均价与东西湖区域均价涨幅分别达到13.4%和19.9%！东西湖区域价格涨幅超过了全市均价涨幅，可见本区域房地产市场的发展潜力。
东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃•金河、耀江•丽景湾、银湖翡翠、万科•西半岛、鑫海花城等等，且体量都较大，区域内项目的密集性为全市范围内所罕见，而这也使得东西湖区域供应量相当充足。
2006年东西湖区域总供应量达到157.84万㎡，其中2005年剩余体量73.42万㎡，2006年新增项目供应量85.42万㎡。由于2006年房地产市场空前严峻的宏观调控，市场销售状况或多或少受到影响。反映在东西湖区域的销售状况，则是46.5%的销售率，使得2006年剩余量达到91.27万㎡，而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。
三、板块分析
根据区域内房地产发展状况，基本可以将其分为三个板块：金银湖板块、吴家山板块和城西板块。金银湖板块指张公堤以北、张柏路以东的区域，吴家山板块指张柏路以西、金山大道以南的区域，城西板块指张柏路以西、金山大道以北的区域。
1、金银湖板块
金银湖板块住宅项目规划在1000亩以上的住宅项目接近总量的三成，规划在500亩至1000亩之间的住宅项目超过总量的半数，可见该区域的确是名副其实的大盘聚集地。区域市场经过几年的发展，多个项目的联片开发，区域内逐步形成了规模化、容积率低、高绿化的住宅群。而众多房产大企的陆续进驻，金银湖区域品牌优势局部得以展现，生态、精神文明、社区文化、休闲、高档等特色营销理念日渐深入人心，居住氛围日益成熟。
◇区域市场概况
金银湖区域市场应该说是从2000年“碧海花园”项目的开发作为起点，在2005年则达到开发高峰期。项目的集中上市造成了区域供应体量的放大，而2006年的新盘上市导致了供应持续增加。
就金银湖区域来说，2006年供应量主要是由两种情况构成：2005年以前结转项目的存量和2006年新增项目的新推量。具体情况见下图：
2006年金银湖板块总供应量达到127.69万平方米，占整个东西湖区域总供应量的80.8%。2006年金银湖板块销售量为52.32万平方米，销售去化率41%。由于区域内项目多为大体量项目，后续存量较大，这将加大区域市场压力。
◇价格变化
2005年房地产市场的行情看好使得整体市场价格上涨较快，这点在金银湖板块的项目体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡，而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡，超出区域均价12%，显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。
数据来源：武汉市房地产信息网项目备案价格
从上图可以看出2006年价格与2005年价格相比上涨了7.8%，板块价格涨幅低于东西湖区域12个百分点，但价格仍高于东西湖区域整体均价。这是由于2005年金银湖板块房地产市场的快速发展，其生活配套和交通没有及时的解决，使得06年板块价值上涨速度下降，反而是区域内其他板块受轻轨，这一利好消息的刺激价格上涨较快。
金银湖板块内项目可以分为两类：一类是环湖路沿线楼盘，一类是板块内金山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，因此价格都属于中等偏低水平，形成了区域特点；而后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，因此价位多属于中高水平。
◇面积分布
从图中可看出金银湖板块供应市场面积区间分布特征，在面积供应上现阶段还是以中大面积户型为主。而由于2006年政策的调控因素，加上区域价值的挖掘，相信今后该板块的小面积户型将逐渐增多。
金银湖板块在售项目一览表
项目名称 开发商 在售项目物业类型及价格
（元/㎡）
银湖翡翠一期 武汉新恒基置业有限公司 高层：4000
小高层：4000
别墅：12000
高尔夫城市花园三期 武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司 高层：3850
叠加别墅：4800
联排别墅：7800
半岛嘉年华 武汉宏宇实业集团 高层：3500
小高层：2800
别墅：4500起
金珠港湾一期 武汉华生房地产开发有限公司 高层：3180
别墅：3800-5800
万科•西半岛一期 武汉市万科房地产有限公司 宽景house：4000
多层：3750
小高层：3800(厨卫装修)
顺驰•泊林二期 武汉能达实业发展有限公司 情景洋房：3400
花园洋房：3600
联排别墅：3500
粹嶺二期 武汉长江科技经济开发有限公司 叠加别墅：3700-3900
联排别墅：4300
都市假日三期 武汉三镇实业房地产开发
有限责任公司 多层：3300
翠堤春晓二期 武汉市东交房地产开发有限公司 多层：2800
新澳阳光城二期 武汉新澳房地产开发有限公司
武汉太阳物业发展有限公司 小高层：2900
多层：2900
泰跃•金河一期 湖北泰跃房地产开发有限责任公司 多层：3100
注：此价格为各项目对外公布售价
