lxsh

我想问一下 其其格 ，你姐姐是做什么的啊？

byfman

目前百万大盘一般在郊区，交通通达程度占决定因素。个人觉得分三种情况：1、一线城市郊区，就比如北京、上海、天津等这样的城市，城市中心到达项目一般有地铁、轻轨等便利交通工具（如果没这样的规划，那大面积拿地的风险就太大了），方便上班族，这样定位应该是城区概念，配套成熟、共建完善，交通便利，主力客户应该是城市中心的白领上班族，产品价格上部应该太高。2、二线城市如青岛、烟台这样的城市，城市中心到达项目一般距离较远，有时可能会有江、河湾的限制，桥的交通，这样的项目一般有自身资源，且有一个共点，即是A市的项目，却离B市近，这样定位应放在产品本身，塑造社区概念，主力客群为A、B两市中高端客户，对生存环境比较重视，而且价格比较合适的产品，交通工具以公交线路为主。3、三线城市如滨州，潍坊等地城市中心到达项目不是很远，区域空白，无公交通工具，公路路况好，配套不完善，但环境有一定的特点，产品档次高，一般以高端客户为主

ossbyygy

这个是人家做的，有些我也不是很清楚，我把去年做过的一个小项目拿出来吧，我们再来讨论讨论，这个小项目已卖完了，个人觉得有点成就感，更主要的是，他的推广思路至少 证明大方向是没有问题的，前段出差了，明天摆上来，有兴趣的朋友来研究一下，你们的方法将有一定的判断依据了

luoqihuacfo

#22楼，二线城市如青岛、烟台这样的城市．是二线吗，三线城市了．质疑．

我爱学习

大盘开发主要做到有一个明确的主题，贯穿始终，就是体现生活方式、生活态度、生活状态等，客户定位不要仅局限在某一点上，大盘客户定位面要广一些，这可以通过分期开发不同的产品加以引导。

wangjvip007

加布林

以北京现在的交通条件、生活习惯、教育愿景等实际诉求，楼主关于客户定位部分的分析有自我矛盾之处。
白领精英工作紧张、经常加班、交游频繁、注重夜文化，而六环离“文明世界”太远了，再一个，北京的公路交通拥堵，郊区交通成本高，而轨道交通基本在五环范围内，因此，正出现一个倒流现象，周一至周五搬回城里的小房子、老房子，周末回到郊区的大房子、新房子。
因此，退休或准退休的老年人是可行的切入点，但模式是“1+1”或“1+2”的，即发扬中华民族尊老的传统美德，以年轻夫妇周末住、老年父母（公婆）常年住为居住模式，形成以青年夫妇为核心的2个或3个家庭就近居住的概念，老人原来的旧房可以出售或出租以补贴新房的居住成本。
开发公司既然是知名企业，我暂且把他理解为规模企业，因此，可以采用营销公司的模式，即经营新房，又经营旧房，即增加知名度和影响力，又产生新的利润点。

粗略意见，欢迎指正，有兴趣交流的话可以到我的博客上留言：
ID: http"//hexun.com/zhj69

xiongxing200314

年纪轻轻住洋房……

leiyuba

我倒是觉得，在客户群上应该有两个定位：投资客户及使用客户
考虑到项目位置较偏，在一期推广上还是应当以低价策略吸引两方客户群目光，尤其是在使用客户群方向上，在北京这样的高房价大背景下，很多消费者会考虑价格低的房产。并且配合小户型及月供概念，可将房屋总价及月供额设定一个非常吸引眼球的点位上，实施比较简单快捷，能快速回笼资金。
当然为了项目后期能够获得好的利润附加值，最好是塑造“物超所值“概念，等一期盛世亮相入住，不仅可为后期项目入驻设立物业典范，增加后期项目价值可信度，而且已有入住客户会口口相传，给项目做口碑。在此基础上再增设享受生活概念，会更容易些的。
这也变相要求分期开发进度要求上，必须在一期完全达到入住标准以后，才能谈及二期、三期等的开发及预售。一期不能太大，但配套要全。前期商业入住客户可免租，并设一个较长时间，三到五年。

虚无缥缈

从目前所有此类项目来看，基本都采用一种方法，万科的造城运动。从万科的成就来看，这是一个很好的解决方法，在“龙舟”的贴中所说方法，本人较为认可。
但是在诸君所说方法中，其实没有完整回答楼主提出的问题。以下是本人的一些想法，还请各位指教：
条件分析：
1、根据楼主所说情况，此项目应该是在06年新政出台后拿到的，因此，在各种条件上都受到不利限制，较有难度;；
2、地处一线城市;；个人认为这是本项目成功的一个关键因素;；
3、开发商有实力，并且信誉上佳。个人认为这是本项目成功的另一个关键因素;；
4、项目容积率较低，但相对项目位置，地价必定便宜，因此，此也是一个利好因素;；在此容积率规定下，给了我们一个非常自由的开发环境；
5、本项目周边配套差，交通不便，并且经济落后，此为项目硬伤，解决方法只能依靠开发商自己；
解决策略：
1、首先，我们来分析一下“大盘地产”的优势与劣势（引用）：
优势：
(1)易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；
(2)有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；
(3)易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；
(4)有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；
(5)易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；
(6)通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。
劣势：
(1)受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现；
(2)地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；
(3)销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；
(4)销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；
(5)销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；
(6)若出现危机，局面难于控制；
(7)物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重；
(8)资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。
根据此情况，我们所要做的就是发挥优势，规避劣势，由于时间问题，我仅就市场定位及客户群定位