郊区百万大盘定位题（考一下你的项目操盘能力，是英雄你就上擂来）

大学生?..算了..这个想当然了..请问毕业生中有多少能够有能力出了校门就买房?..那绝对是少数..绝对少数..有些租都租不起..

首先要问楼主一个问题..为什么位置偏配套差环境差还要卖中等偏上的价格?..有什么支撑点?..

过掉这个问题来看客户群定位..
楼主自己提到了一点是打工族和老人..那么要从何处去寻找这样的客户群..不妨将该市做区域划分..寻找各区域中该类客户群最为集中的区域..从区域中可以寻找出既定的人群..
不要局限于某一类型的人群..因为大盘可以有很多种产品形态..你可以做出不同的组团来带动整个大盘的档次..从低到高慢慢形成规模效应..结合开发商的品牌..这一点应该是可行的..这个时候客户群又不局限于打工族和老人了..可能在后期要涉及到中等收入家庭..

这两点结合之下似乎有些矛盾..因为第一个客户群处于社会的较低阶层..而第二类客户群又过度到了中等收入阶层..中间的过渡并不容易...

关于造城
重庆有城市向北（江北新区），城市向西（大学城），
我都不知道这个城市到底是在向哪个方向在发展了
不过有2个比较好案例值得借鉴

2个都属于原来离市中区很远的菜地/

1 美心的洋人街。首先投资在沿长江修建一个免费的滨江主题公园，汇集全球著名景点微缩景观。加上100块网球场，汇集人气。等这片公园有一定人气，再推出高档住宅。
目标缩定的是有车一族（该地区离市中区需20分钟），老年人。
2  巴国城 和洋人街差不多，但体现的是古代巴国的建筑加以一系列商业步行街。提高人气。

这应该和LZ所说的情况差不多，但重庆是一个没有所谓中心发展的城市。

个人觉得，以上2个列子可以借鉴。

先找出卖点，不管是概念还是造人气。

好项目哦

这样的项目不在于市场,也不在于客户,
把产品做好是核心,要舍得,高品质,做别墅品质,直接竞争 4\5环的项目,其他的不用怎么操心

十分感谢啊

偏远大项目~~交通先行~~

象这类的偏远造城项目，而且又有面积限制，所以做不了高端别墅~

那么所针对的客户群只能是中等收入甚至以下的；例如

1. 年轻白领一族--上班没几年，积蓄不多，但有稳定收入可以支撑贷款；

2.城市开发中所涉及到的动迁户一族--拿到一笔不多不少的动迁费，但不足以支撑购买市中心房子的；

3.周边批发商场的小业主--有购买实力，应该有自己的交通工具，离经营地点又近，何乐而不为？

但这2类人最关心的都是交通的便捷，所以交通是关键~！！！

但据说开发商信誉很高，那也应该有相当实力吧，那么解决方案就很好找啦~~

1.如果该区域有轨道类交通，那么请设立小区巴士（最好是免费的）往返地铁站；

2.如没有轨道交通，那更好！！！

  

• 在项目还未启动前，开辟2-3条专线车，往返与市中心--批发商场--项目；
  
  
•   可以尝试与附近公交线路公司联系（尤其是通往市中心的线路），开始1、2年可以由开发商补贴延长该条线路到小区门口，
  
•   往后有了人气公交公司各个会找上门~！
  
  
•   无论是专线车还是公交车，都在车身做上楼盘形象广告，那不又是一条推广之路？
  

抛砖引玉

下面从四个方面层面加以阐述：

细致深入的可行性研究
——是项目开发的先决条件

开发商决策层根据一份报告决定开发某种产品，并认为这个产品一定符合消费者欲望，存在太多的主观因素。一份可靠的、信息量大、准确反映市场特点及消费者需求的调查报告的产生绝不会如此简单。客观公正的调查者来自于公司外部，而决不是在决策层授意下按照个别人的喜好进行工作的本公司职员。
一般的经济活动都要求出具可行性报告，房地产开发也不能例外。可行性研究主要完成两个方面的任务：经济可行性与技术可行性。为满足数千万乃至数亿资金的项目运作，可行性研究至少应该包括以下内容：宏观政治经济环境分析、本地经济发展与政治环境分析、本地房地产市场供需分析及发展预测、项目所在区域市场环境分析、目标消费市场研究、项目评价与总体开发策略、项目品牌塑造及形象树立方案、项目投资分析报告（经济效益与风险分析）。最终为发展商解决以下问题：在这个地段开发哪类物业、该类物业应该在市场上处于哪个位置、谁会来购买、经济效益如何、为什么？尽管数年来成功与失败的个案使发展商的决策层相对谨慎了一些，但由于不自觉的自信，更可能产生“就这样做”、“这样做没错”的固执，其结果往往非常可怕。
事实上，大量的房屋供应市场，消费者的可选择余地越来越大，他们的购买行为已经从冲动型向理性、货比三家的模式转化，此时竞争出现在开发的全过程，而不仅仅⫻营销阶段。或许发展商对市场环境及消费者的消费行为有较深了解，但市场风云变幻，细微的差别就可能造成无可挽回的失败。
在房地产项目开发的全过程中，应始终牢记一条：开发商只是产品制造者，产品不属于开发者，而是属于消费者，属于在市场上反复比较后购买的那些人。因此，开发哪类产品、具有何种功能、应该安排哪些配套设施、采用什么样的环境景观、户型面积及其使用功能、交楼标准等还是要让消费者说了算。发展商的作用是组织实施，按要求交楼，赚取应得利润与知名度。
要了解消费者、把握市场脉搏，应该专业市场调查公司进行，这里不存在成本控制问题，即便最后得出的结论与发展商的初衷不谋而合，只能说发展商有先见之明。对产品最有发言权的是消费者而不是发展商。

把握好房地产开发三个关键环节

住宅和商铺作为一种商品，和其他商品一样具有生命周期。作为该商品的生产者，对发展商而言，商品的生命周期只有三五年时间（部分项目因其占地规模，可能长或短些），且不论交楼后发展商的社会责任问题。此后，产品是消费者的，他们将使用40到70年。
重要的是发展商占用巨额资金生产出的商品，当然不愿意积压或变成业主，任何生产者都希望减少积压，发展商更追求零库存。为此必须在开发过程中掌握好三个环节：
第一个环节：市场调研和项目策划并行
稳妥地做好前期策划工作，做到知己知彼，包括安排专业市场调研公司进行针对性的市场调研，真正了解市场环境并对消费者进行准确描述——此种描述应该具有预见性，与正式销售时间吻合。
第二个环节：资源整合
在成本控制的前提下，与专业公司和业内知名企业合作，完成设计、施工、营销、包装，与著名的材料、设备供应商合作，完成整体成套设备、部品、材料的采购，聘请著名的物业管理公司接手服务。
第三个环节：全程策划
重视项目工程进度与销售进度控制，将全程策划渗透到项目开发的各个环节。特别要重视项目第一次公开亮相和正式接受内部认购的时机。在营销过程中，永远注意把项目最好的一面展示出来，如果感觉没有到位，宁可放弃露面的机会。

随着市场的发展，这是很多项目面临的前瞻性问题，同行们都有不同的思路，遇到定位模糊问题，有一个办法就是反其道行之，能怎样，只能怎样，就好了

说点个人的看法
对于偏远地区的大规模路盘，我认为要关注两个方面，第一，看交通条件判断项目的辐射影响区域，研判影响区域的产业、人口和区域房地产状况，寻找可吸纳的目标人群。例如：大学集中区域，则大学师生是必须关注的对象。第二，要关注项目所在区域的城市规划，或者区域的城市功能定位。明确区域的城市功能可对区域未来的人口构成和近期可能吸纳的人群有所了解和预判。只有看清了项目对那些人可能具有吸引力才谈的上具体的项目定位。
关于产品问题，我认为较偏的地区产品往上做好于往下做，无论从开发商的利润角度，还是项目本身的生命力，以及克服项目的弱点（距离远。配套缺）都更为有利。中高端人群关注点更多在项目产品本身和区域的未来发展潜力，而中低端人群相对更关注是否解决一般的居住生活问题，购房成本和生活成本，是项目距离远配套缺的劣势无法回避。
产品往中高端做，以目前的设计水平完全可以忽略9070政策对产品的影响。例如3＋1，2＋2的产品搭配，大面积灰空间的设计,均能保证销售面积小于90平米，而改造后的使用面积达到140－160平米的要求。

学习一下

大家都好专业哦  佩服佩服