郊区百万大盘定位题（考一下你的项目操盘能力，是英雄你就上擂来）

分析5环的购买人群是否会有可能性被挤到6环来 价格差多少？距离差多少？定位都市打工一族 本人觉得不现实，年轻人生即为都市而生，宁愿在都市场租房方便 也不愿意去郊区买房，除非是个别的刚性需求者，要结婚，必须要买房的还差不多~~~所以在客群定位上，我建议到周边项目去观察他们的客群，这就很考验市调人员的水品了。当客群定位以后，以后的事就很简单了，就我们所知，客群是一个项目的靶心，有个它才有了打击的目标

大学生这个办法 不是没办法搞 我觉得很有搞法，关键是看怎么操作，可以做为创业栏目，挑选真正优秀的大学生，并给予社会责任感，使项目形象是取于社会给予社会，而且本人大公司就需要人才，不过是借助一次招聘进行炒做，也不是要你所有的房都这样做，只是很少的10--20套而已，而且这些学生就算住，合同上也会写明多少年还，离开公司房就会被回收，又不吃什么亏的，就当是一次招聘炒作而已

我看完大家的分析，觉得大家都忽视了配套这一块，百万平米应该是有一定数量的商业用地吧，
我的思路是从商业部分动动脑子。交通是硬伤，是一定要解决的，交通好了可以找大型购物中心，好象初莲花这类的超市就喜欢呆在郊区，有了商业氛围，人气问题就解决了。
其次还是产品，品质是一定的（根据市场判断是否考虑精装），受户型面积的限制，这个项目的客群应该以年轻白领为主，在北京，青年城的定位问题应该不大，六环总比买不到的好。卖给年轻人，总的策略就是超值，一旦社区文化形成，后面的房子就好卖了，北奥当时就是这种情况。

分析得都很好！
学习了
学习很快乐！

只有三点建议

一、像卖白菜一样卖房子（项目开发理念）
二、把红线外的配套放在红线内做，尤其是基础商业（配套的自我平衡）
三、做“多层+小高的小镇”概念（项目概念）


凡事我喜欢简言，仅此三点，希望对楼主有所裨益！

可以搞别墅项目,买别墅的都是有车的人,可以规避交通的缺点
在项目内建高尔夫球场\宝铃球馆\会所等娱乐设施,必竟有钱人是想找个安静的地方过周末和娱乐的,顺便包个二奶什么的,越是交通不畅越好,省得被老婆发现

价格定了，而且较中等，那么产品的投入成本自然就有了，什么样的成本作什么样档次的产品有什么好模糊的呢？
如果说概念的话，周边荒凉说明是个新建城区，而项目上百亩肯定是分期开发，长期发展很重要，应该查阅一下城市建设和市政规划方面的机构对此区域出台的相应政策，看看政府对这个区域的定位，和近几年在招商引资及城市规划方面的动作，然后依据城区未来的主力产业的经济力量和人员社会特性去做项目的概念定位比较好。
比如这个区域以后要建大学城，还是一个生态旅游区，或者高科技产业园什么。然后去定位智慧城，或情景洋房，或白领公寓，或大学生公寓什么的。
在说一点，定位完了，后期推广主题和营销氛围及产品规划核心一定要围绕着这一定位作下去，否则会出现执行不到位的销售困难。路还长着呢。

学习！~

像这种楼盘应借势,借政府规划势,借居住郊区化,借城市扩展势,同时也要借开发商自身势.在宣传时,忽略地理位置的偏僻,强调未来的升值性.在开发节奏上,一期重点开发90平米以上的,吸引中高档客户群,提升项目知名度,以带动二期小户型的销售.在商业,环境上创造个性化,打造一种适合中老年生活的地方,构造富人喜欢的环境.