meiranda

同意庭园元素的说法，最近我们的一个项目也是靠近市郊，同样是综合性生活社区，庭院式别墅的开发不仅提升了整个项目的档次和价格，还受到很多客户的关注。

zhouhuazhu

这是北京的项目，能不能把情况说得更清楚些。在北京的哪个方位，不同的地方相差太远了

zhouhuazhu

傻了吧，大型超市的选址要求是周边3公里内辐射人口15万，这个项目够呛阿

liveil

本人对北京的市场了解不多
但是觉得南北对对比的话，北京人更愿意接受概念性的东西，而南方人更实际精明。
看过这么多前辈的东西，感觉学到很多东西啊，肚子饱饱！

那么现在说说在下的愚见！

1，对于一个偌大的盘来说，怎么说也要掀起一个区域的热潮，以区域的成熟来带动项目的价值，以项目的完善来推动区域的成熟。于是，自身楼盘和区域的关系是个相互的，如果没有城市规划的利好，只好自己制造概念，这一点，对一个如此实力的开发商来说，不是难题！
2，目标消费群。这个不难找，当现在的房子越来越为富人盖的时候，我们很容易就寻找到了90平米以下的消费群体。城市白领、中间阶层……具体职业如中小学老师，企业中下层员工等，他们占据了城市大多数人，却买不起市中心4环甚至5环以内的房子。以上那群人，渴望有家，但是对价格敏感的同时也对性价比要求很高。
3，万科在最初的扩张的时候，好像都是在郊区拿地，但是类似万科四季花城等楼盘都做得很成功。对于如此一个大盘，户型比例和大小有有限的情况下，首先要做到社区内的全，配套和规划要全，而不是现在市场上的流行的一味的精，但是，还是应该保持在一定的品质水准之上。再次，要做到人性，这点又得学万科，万科的品牌就足以撑起一个楼盘的价值。因为买这些房子的人，一不是追求享受，二也不是投资，而是真正的居住。因此，家的感觉非常重要。

对于销售，开发期这么长，资金的投入很大也很久，因此在销售上，先期的产品是一个高的印象，但不是最好，在品质和销售上呈现抛物线周期，对不同职业采取团购形式进行捆绑式销售也是一个比较实用的手段。还需要考虑到，区域成熟以来的竞争对手的增加，那个时候可以考虑更多的特色高端产品！30%的空间还是可以有一番自我发挥的……

以上基本比较乱！
胡思乱想，没有系统整理，当来此学习请教的~!

qd03

把房子和刚毕业的大学生联系起来还真是第一次听说。不过刚毕业的大学生的根基还是父母，所以大学生的客群还是追究到父母啦。

鲁风惊寒

我感觉可以营造一种年轻人社区的概念。也就是那位很厉害的大虾说的，对于那些精英着手，他们也希望跟自己住一起的是跟自己有同样的追求和生活状态的人。偏僻一点都没事了，因为那边就是一个完整的生活圈。造城运动再怎么说不是一般开发商能做出来的。

ron_song

1. 地段偏，但小区班车可勉强弥补一些；但近市中心已经几乎没有如此大的开发地块，这是明显的规模优势
2  周围居住气氛不够，但因为盘子大，未来可以自成庞大的系统，百万平米的盘估计能居住3到4万人口，因此，需要卖“未来的期望”
3 创造社区景观，加强和改进居民服务设施，宣传上突出未来的各项规划如商业、医疗、教育、服务等设施的便利性。
4 当然，最大的卖点是房价较低，目标客户应是城市平民阶层、开始创业的城市白领阶层等，有一定经济基础、需要自有住房（目的自住、结婚等），近中心的房价是他们无法承受的。
5 要有创新型的社区主题，我曾参与过一个极相似的项目，百万平米，近郊区，提出了“全成长社区概念”，在社区环境、文化、健康、居民生活氛围方面共同成长的意思。

其他的楼上各位说挺多的了

muzi2012

要淡化区域劣势，树立项目的高端形象，本人建议先做配套，由于现在的消费者越来越理性，不会光听开发商说的，仅仅利用广告造势是远远不够的，但这要求开发上具有很强的实力。

快乐的疯子

真的学了不少的东西啊！

windowsout

既然是一线城市的项目用##城做为定位语有点俗了，可以考虑以BLOCK街区的形式作为推广！！！建议你看一看一个较“剑桥春天”的推广策划，也许有一定的帮助！！！！