郊区百万大盘定位题（考一下你的项目操盘能力，是英雄你就上擂来）

都是高人啊
众所周知房地产开发周期长投入资金大并且具有很强的地域局限性,不象生活用品那样可以采用东边不亮西边亮的销售模式.所以对于这么大的一个盘在定位之前还是先要把基本工作做足,把市场调研工作做好,以市场需求为导向摸清当地居民最需要的是什么房子,在他们的心目中对房子对小区是一个什么样的概念.

在北京不管哪个六环,不用发愁,也不用可以找什么概念,普通开发模式即可.想买的人排队,等着数钱吧,哈哈

问楼主三个问题：
1.这的目标客户有多少人？这些些客户能否支撑你这么大的项目？
2.你凭什么吸引这些都你这里来买放？（你说的客户基本上大多的项目都想吸引）
3.你说的品牌是什么？品牌的价值诉求和内涵是什么？

但是你什么都没有回答？
客户都没有高清楚，你的产品回做的好吗？你的品牌价值诉求能准确吗？你的营销推广会有的放矢吗？
我感觉你在闭门造车

回复楼主

分析的相当不错~学习

本人认为郊县项目有先入为主的优势所在，开发商信誉尚佳对于目标消费者而言占据达成购买意向点甚少，毕竟买房子不同比于小件类商品，在此对于造城的概念还是欣然认可的，但是“城”就要有城之配套，大有足不出户生活无忧的意义所在，关键就是配套健全与否的问题，再有一点就是目标消费者的定位，现在由于种种因素的限制及社会现实问题所在，应考虑房子卖给谁，以及购房者非买不可的理由所在。简而言之就是---谁是最大的购买群体（根据此点将项目准确定位）
以下简单阐述一下本人观点：1.以上提及目标消费者的定位问题，首先本人认为80后是购买主力群体，这类人群接受新生事物，渴望自由，渴望独立空间，张扬同时略带些许叛逆情节，对舶来品及异域文化兴趣浓烈，现有城市建筑风格以及物业配套大同小异，新的开发亮点势必能带动此类人群的购买意向，抓住每一个细节（细节造就完美）就是抓住了目标消费者的心。
2.造城会形成一个致命问题，因项目体量比较大，须分块开发，这样有可能会形成一期与二期、三期定位脱节，无法衔接。所以一期起到决定性的作用，包括案名、配套、建筑风格等，在此建议整个项目贴近欧洲式风格，这样的大规模欧式风格在国内尚且不多，即已有了一个粗浅的风格定位，那么就要做好项目的分期衔接问题，可将每一期以欧洲名城命名，将每一期建筑风格与案名相吻合，挖掘亮点进行有效宣传（此物只应此处有---非买不可的理由），当然配套也要做足做全，价格采用高开政策！
太晚了，先写这些！可联系本人QQ381239579

产品已定
个人愚见:客户定位为知富阶层,这样不会筐死客户群

个人的一些见解

按楼主所给出的信息，该项目应该是在北京，且周遍荒凉，没有什么项目，那显然不可能是在东6环和西6环，东6环廊坊那里高校林立，项目众多，西6环也不太可能，只有南6环和北6环比较符合。
    项目的SWOT分析大家都给出来了，我也就不在强调了，对于LZ给出的信息，有一点不太清楚，为什么要强调做多层？1.5容积率可以做好多类型的产品，比如别墅，TOWNHOUSE都是可以做的啊。其实在现在来说，这个项目还算比较优质的。北京是个历史悠久的城市，在近几年内，老城区肯定会进行改革的，到时会有大量的拆迁户，而他们大部分都属于老北京人，都不太可能能在北京市区内购买住房，那么机会就来了，随着北京奥运的到来，北京的发展必然会走向新的高峰，6环外的发展也会列入北京外扩的重要计划中。那么重新在6环外造城是个很不错的选择。以普通6+1多层为主，花园洋房和退台洋房为辅，90左右小三室和大2室结合的户型产品，会吸引大量拆迁户及首次置业的客户，整个项目统一规划设计，分几期开发，首期一定要以品牌、规模、低价来做卖点，引进社区超市，医院及教育机构来完善社区，二期以后可以逐渐抬高价格，以退台、花园洋房为卖点提升项目的品质，来挽回首期牺牲掉的部分价格，在促销手段上，可以大打绿色生态牌，以郊区绿色生活为主题，大肆渲染郊区生活情调。在风格上，可以采用欧陆风情，玩些打造京城万人绿色社区的噱头。
    如果不稳妥规路线的话，而且企业有实力又不怕风险，大可以打造百万平方的高档别墅城，以武汉的F天下为例，都是超大规模（3000亩）的项目，同样都在城市的郊区（武汉郊区盘龙城），同样的周遍荒凉（F天下刚开始的时候，周遍都没有什么项目），但F天下取得了非常好的成绩，该项目可以借鉴下，以高档项目吸引北京高端客户，来打造京城顶级名流社区。
由于时间及对该项目的了解不深，只能写些个人的临时想法和建议，希望大家共同学习和进步。

利用开发商的实力先搞些配套，进行招商，再卖房子，把流程反过来做

很希望能看到大家的做过的项目
学习学习