郊区百万大盘定位题（考一下你的项目操盘能力，是英雄你就上擂来）

百万不是小项目  开发周期应该不下5年, 应该先做战略规划,百万平米的社区人口不下3万人,要满足消费需求需要很多商业配套,所以应该相应规划出商业中心,商业的主力店应该是超市,根据人口量计算,超市不低于2500平米.所以在项目前期应该找到一家知名超市,并签定意想协议.把配套做在前面,把区域未来发展前景描绘出来,吵做出来,该项目的操作不是什么难题,定位可以分组团,百万方可以分组团客户定位

有一点值得注意

看了各位达人们的分析,都很有道理,似乎咱们在分析的时候忽略了楼主介绍的其中一点,那就是附近有很多批发商场.这应该是一个突破口吧.

简单加一句，配套景观全部起来，再开始卖（至少绿化先起来），定位跟前面的高手一样：造城

先前某些人的观点我不敢苟同。

大盘客户策略：
    应当切忌将大盘客户锁定为什么什么中产阶级，大盘因为体量大，辐射范围广，用区域客户细分来做大盘客群定位恐怕会闹笑话。大盘客户策略应当提升到战略级别，建立城际客户圈层，划分客户版图，再进行客户群细分。推荐几个广东的超级大盘给你，看别人客户策略怎么做的：
    90年代的祈福新村是南中国第一大盘，占地6000亩，开发周期超过10年，同样处于远离当时广州市区的番禺偏僻地段。该楼盘的客户策略为外销带动内销，通过吸引香港人置业，引发广州人跟风和关注。
    万科四季花城，万科进军广州的第一个项目，地处广州与南海交界位置，够偏了……在当时广州几大地主打压下，四季花城当时不得不先拓展南海客户，结果碰钉；后来转变策略，通过万客会发动广州客户，主要是靠近南海的荔湾区客户群，通过线上高端带动低端，终于打开了局面。
    碧桂圆凤凰城，广州东增城的超级大盘，占地6000亩总建270多万，公建就超过47万，该超级大盘客户策略主要通过对广州客群诉求，带动增城本地人的攀比心理，形成了广州主力核心客户圈层和增城区域客户圈层的同时发力。

大盘配套/展示策略：
    另外再说明几点，郊区大盘营销一定要用到配套/展示策略，郊区大盘配套开发是项目开发的核心，拥有足够的配套设施和配套环境是打动消费者的关键。郊区大盘的教育配套、商业配套、运动休闲配套、环境配套等需要结合营销先行，一方面可以展示开发商实力，告知客户这是未来生活的展现，给客户造梦；另一方面可以借助配套将项目形象拉到高位，跻身城市一线品牌行列。广州的翡翠绿洲、广雅等大盘当时在产品占据优势的前期下，却因为配套滞后，未给与充分展示，导致先期销售一度陷入困境。

大盘推盘策略：主要有两种
    1、产品组合丰富，大小通吃，通过多样产品线覆盖整个细分市场；
    2、前期细分产品，只推出产品系统中的高性价比产品入市，再通过后续产品推出实现逐步走高；

大盘推广策略：大盘往往是市场的领航者，是龙头，在城市某些区域往往是市场空白。大盘推广往往是多种营销手法共同作用的结果。
导入期：应当以品牌导入为主，没有品牌也要竖立品牌，这是大盘推广的原则。前期导入应当通过整合营销实现多方位传播炒作，全方位科学立体投放，实现目标客群区域和圈层覆盖，竖立大盘形象和威信。同时导入期应当广泛开展大客户拜访、组织企业举办活动，与政府联动进行大事件营销等，方能成功建立大盘品牌之力量。

发售期：以活动营销和体验式营销为主，媒体投放力度应当转向主力客群市场，以主力带动外围，加大媒体投放和炒作。

持续销售期：推广力度逐步向外围圈层辐射，通过巡展、外展，区域投放等拓展外圈层客户。

在大盘的营销推广中，活动营销和体验式营销往往贯穿始终，不断地制造楼盘节点、不断引发关注、品牌热度保温、节奏科学投放方能保证大盘的漫长的营销周期中形成品牌持久效应。

以上观点仅供参考，马上有个600亩项目要做全程，呵呵，策略先说这么多了……

3楼的提案很好但是我想补充的确保生活的辅助功能设施—菜市场很关键，小型购物商场也必须；交通问题必须依托政府的公交部门。靠小区的班车运营实际上只是理想模式。
“项目周边 很荒凉，基本没有什么项目。 ”案子本身在所在地域是一个操作较前的项目，所以要充分了解政府对本地块周边的规划发展计划。