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一、拆迁成本太高了中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。/ Y% o5 k8 p# t5 [/ m( d& \$ z
1999年，公司在北濠桥桥北西侧拿了块地，不大，只能建3万平方米的住宅。
8 T; `( |4 c6 T$ I; }中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。在当地，人们习惯把北濠桥北叫贫民区。住在那里的大多是以前老护城河的搬卸工，都是靠卖苦力为生的。年老了，做不动了的，也就靠卖点菜，贴补一点家用。如果说家里有点值钱的东西，也就剩下这些虽然已经非常破旧的瓦房了。周围都盖起了住宅楼，就剩下河边这里没开发了。家家户户都指望着赶紧拆迁，好多拿点补偿费。
$ E; X3 M7 R% }2 S  @0 `中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。整个地块100多户人家需要拆迁，公司请了专业的拆迁公司负责拆迁工作，又把公司所有搞经营和销售的都派出去，一家一家做工作。
6 v1 N) o' o8 y% ^4 B* o! _自然，拆迁工作遇到了前所未有的困难。所有人都说自己没钱，要等价交换面积，还要补贴过渡费、搬家费、装潢费，青苗补偿自然是不可少的。而当时的补偿标准就是800多一个平方，再加上其他费用，平均下来也就1200、1300的样子。要是按照他们的要求全部满足的话，这个地块就别搞了，成本太高了。2 y4 p. T% Y2 p$ u! y4 w1 C
向市领导汇报、请村干部出面协调、拿出鼓励措施、适当提高补偿标准。。。。。。所有能想出来的方法都用了，甚至对某些强硬份子通过法院申请强拆。全都无效。3 D# c7 {4 T& s; y3 c( c9 \/ N) m
当时最具有代表性的一句话就是：“我家没钱，你把我房子拆了，我没地方去。除非你帮我买新房子，我不要你的过渡费。”bbs.fdc100.com9 h2 M6 E! L' P/ W6 _4 J
他们看中了项目西边刚起的新住宅小区，销售价格1900，是当地最好的住宅小区了。▓▓房策天下（地产思想库）- y% j( t) P% V* \& A
双方僵持了很长时间，没办法，公司最终让步，花了大约2000万，买了他们指定的新房用于安置。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。# S9 O% N9 D' a* s4 u9 j
最终，愿意原地安置的拆迁户也就大概20户左右。
! m' _5 f4 t7 ]! Y8 L' F$ Y中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。花了一年半的时间，终于完成了拆迁任务。一算成本，完了，当地销售价格只有1800，而我们的所有成本已经达到2300了。这个项目还怎么做呀？

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二、规划怎么做
$ b+ e) C0 L+ c1 bbbs.fdc100.com不管了，走一步算一步吧。▓▓房策天下（地产思想库）3 d2 E1 O! {5 p. F
不管怎么说，小区南侧有200多米宽的河面，河里搅动后发出的臭味让人恶心，河面上还泛着一层厚厚的煤油花，真怀疑丢根烟头下去会不会整个河面烧了起来。
% C7 i- f$ `1 Z% I  t但这毕竟是亲水楼盘呀，整个城市除了西边的水产公司，就再也找不到第二块这样的地了。
2 Z* \$ I& y3 a- s' ~( ]* s现在的问题是：规划到底应该怎么做？
/ ^  ]% u. B$ r▓▓房策天下（地产思想库）小高层肯定是不敢做了。公司勇敢的做了第一个吃螃蟹的人，在一个小地块上做了整个城市第一个小高层项目，到现在，工程已经竣工了，132套房子只销售了不到20套。好在公司以前赚了些钱，要不然还真挺不下去了。
# K1 u  T+ G7 }9 x房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案
2 w2 q" c) m) l9 |4 B& {& Y( n[ 本帖最后由 峰 于 2007-4-22  18:43 编辑 ]

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三、两种规划思路bbs.fdc100.com6 u) w- D& h+ _8 U
一种规划思路就是把容积率做高，建筑面积做大，把所有固定成本分摊到每个建筑平方上，尽量压缩单方成本。然后等待市场成熟，够本就卖了。不求赚钱，先求保本。
( Z' N! L" P- X$ g另一种规划思路就是北高南低，让每栋楼都能看到河，并把楼房错落摆布，并在沿河第一排设独栋别墅，把档次做高。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。0 O- ~- D5 O) U1 \  @* _1 i9 [5 s) Q; |
是啊，既然成本已经远远超过市场接受价格，不如再增加成本，把项目做成高端产品。
/ @. k' s( \2 O统一了思想，那就干吧。7 I) i: N3 F! z( Q$ {5 f" r
高端产品也不见得就是要高绿地率低容积率，这和市场所处环境有关系，容积率还是要尽可能做高。
0 E! {/ X$ p' x' U1 Zbbs.fdc100.com就这样，小区规划完成了：▓▓房策天下（地产思想库）+ ?$ E& m( D9 r. k/ ~
第一排是6栋别墅和一栋四层楼中楼多层；( P$ e' \4 J# P
别墅第二排是3层住宅；
+ l5 a( S9 U/ h+ L% H中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。其余楼房全部是6层住宅。

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四、客户群体分析+ a0 {6 z, K0 J, C
那时候，我们可没有“客户群体分析”这个时髦的名词，只是下意识的认为需要去分析一下什么样的人会买这里的房子，他们最需要的是什么样的房子。
0 P7 w8 G! e% |9 p▓▓房策天下（地产思想库）第一个想到的自然是私人老板，所谓最先富起来的那帮人。! L! \# C0 i1 t5 q# `) M
第二个想到的自然是高收入人群，就象这些国企开发企业的老总了、设计院的院长了、工厂的厂长了，等等（当时企业改制还没有开始）
# X. g) r& H6 c) Q. @2 ^% F) k第三个想到的自然是油水多的单位。bbs.fdc100.com# @( S: G; x+ F8 a) u6 Q- X+ f% Q
这些人都有一个统一的特性：年龄超过35岁。) j& l  f2 I$ J; |2 F* U
很显然，他们需要的最少是三房，而且他们都舒适惯了，房间自然要大。他们的客人都比较多，客厅也自然就要大。他们买这里的房子理由只有一个：身份。而看不到河显然和身份不符。
! i7 m  C* A7 C( R毫无疑问：三层住宅必须是三房的大户型。四层能直接看河，干脆做楼中楼，为那些买得起别墅却不想太张扬的人设计成一二层带车库、三四层带阁楼的三层楼中楼非标别墅。

xxm1985

结果呢？销售过程能再详细的解释吗？

峰:)

引用:

原帖由 xxm1985 于 2007-4-21  19:27 发表 bbs.fdc100.com! I0 [' N. i" Y7 K
结果呢？销售过程能再详细的解释吗？

5 u" B8 V4 C4 ]$ Y5 X. Q▓▓房策天下（地产思想库）
4 e& K0 [+ H, Ebbs.fdc100.com别着急，我会把我这个项目所有的操作过程写出来的。7 @- L1 P0 ~8 a( D5 f# D, }# v

' @0 g1 j% d4 f$ m5 u2 p- fbbs.fdc100.com在此感谢东海岸，没有他的鼓励和启发，我不会想到要把这个故事写出来。希望所有阅读的朋友能留下你的感受，你的支持多一点，我的精彩就多十分。
8 u2 c4 Q3 b! p& J3 r房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案bbs.fdc100.com( A( T- K% v/ |# ]5 V4 q
[ 本帖最后由 峰 于 2007-4-22  19:33 编辑 ]

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五、多层的设计▓▓房策天下（地产思想库）9 c" k' @+ D7 f9 }; O- h
能直接看到河的房屋都设计好了，接下来考虑6层的多层。
3 I, B; H( \& P" p0 I当时，我们并没有去分析这些多层要卖给谁，只知道是面对社会各界人士。既然是高端产品，就不能做小户型，但也不能做过大，否则上了40万的房子卖给谁去？（当时的房屋总价一般都在25万以内）。
: M/ R* o: J# r$ X- `bbs.fdc100.com最终，我们的权衡点就是120到130的三房。“T”型设计。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案, {$ W6 l- r. S9 T1 k6 H6 p
为了制造卖点，参考上海当时最流行的“错层”设计，动静分离。
( N5 O( Q/ h+ Q; Q$ P: c: G▓▓房策天下（地产思想库）而最北侧临马路的房屋，面积控制就要更小了，将来的销售思路只能是指望整个小区档次上升后，形成哄抢局面，把这些临马路房屋一抢而空。

帅的挨刀

作为同行肯定支持你，而且把自己的成功策划写成小说类的文章也能激发阅读欲望，高手

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六、价值工程系统
* |8 N9 p9 {# p! L6 `bbs.fdc100.com规划构思好了，户型面积控制了，接下来该考虑如何设计才是最经济最省钱的问题了。
9 F! l  `  H( I+ X! h+ W$ a我想很多做策划的朋友可能都不清楚外墙周长和建筑成本的关系，也不知道体形系数是什么意思。
' n+ N, E) H* `: Q; s我简单地告诉大家：正方形的房屋是造价最省的。因为同建筑面积情况下，它的外墙周长最小，它的体形系数最低。
; E& l# G$ G9 t9 k房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案于是针对成本控制，我们采取了一系列措施：中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。, q% {+ m0 ~% Q0 G3 r& O: \4 b
开缺口采光遭到屏弃；
" f" p2 e/ W; J8 K5 O( R" X房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案飘窗设计当时在上海已经流行了，但造价会增加，改变成全落地飘窗，两侧45度平开，中间整玻璃固定；中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。) E5 r8 j6 `7 }
阳台常规设计是四扇推拉，价格太高了，固定便宜，改成两边各一平开小窗户，其余都全玻璃固定；
& z0 A, z; G  ^" Mbbs.fdc100.com。。。。。。+ G7 f* j, }# T( j# S6 j+ ^
所有的功能和设计都要通过价值工程系统来对比分析，最终选择出即能满足我们高端产品定位要求又能节省造价的设计方案。

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七、到设计院上班▓▓房策天下（地产思想库）  {8 A" u) @- x3 u
设计工作开始了。我不再去办公室了，改跑设计院，天天在设计院上班。
& z& V, }/ P/ o盯着设计人员画图，出现问题及时沟通。
& |6 N1 w- z9 g9 H$ K▓▓房策天下（地产思想库）当时确实把我累坏了，这帮家伙，正好把我当跑腿的和协调员。
) G4 r( T  a3 g% D1 {) Pbbs.fdc100.com结构一句话：“你到建筑那里去，叫他把这给改了。这个墙和那个墙要拉拉齐。”
4 N, o1 j, j7 n) ]# _( q& S6 F中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。我一看，确实，墙不拉齐就是多花钱。没话说：改！. [) Z! ?# @' S# x
跑回建筑室，改图。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。- M: S: b3 G2 m% P& R
建筑一看：“不行，一拉齐，卫生间宽度不够了，最小要2米。否则你浴缸放不下别怪我。”
  P: _! ?5 X7 R- Xbbs.fdc100.com晕啊！再打电话：“老马，快，帮我量个尺寸，正常的浴缸多少长？”中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。0 ?8 ?$ e. d+ ?" ?
答：“1米5。”
- v- l, t6 t3 F8 W0 l5 P+ w心算：1米5加30公分，1米8就够了呀。bbs.fdc100.com& u, V) s8 n$ X/ o" E  ?
建筑又说：“你不算管道了，还有15公分的管道宽度呢。”
' I: ^/ f9 I  d; b9 j1 B/ P4 x; @▓▓房策天下（地产思想库）“移位，把管道放最里面，出来再放浴缸。”赶紧想出一办法来，要不然不改图呀。
) @; v7 m" ]* k9 |8 h# ybbs.fdc100.com这帮家伙平时和我都是哥们，这时候一个个都折腾我。