第一步，相识篇——“众里寻她千百度”。
目前欧洲和美国的房地产市场已经比较成熟，市场趋于饱和，本土市场缺乏具有吸引力的投资机会；因此大量以千万欧元为单位的中小型基金希望涉足中国房地产业。2006年以日本西武房地产投资基金、美国FORTRESS私募基金和新加坡GIS地产基金为代表的中小型基金到中国房地产市场试水，韩国和中东的一些投资机构也进入中国市场。
海外基金公司限于缺乏对于中国房地产市场的了解，他们主要借助一些戴德梁行、仲量联行等国际房地产顾问公司进行地产项目的考察。中小型房地产企业可以建立与房地产顾问公司的良好互动关系，建设能够满足海外基金合作要求的专业化人才梯队，通过项目与海外基金的接触和交流混个脸熟。中凯开发之所以能成功与华平联姻，引入麻省理工毕业的王谦做CEO是关键，有计划、有步骤地与海外基金接触，熟悉他们的文化理念和操作方式，实现融资的第一步相识。
第二步，相知篇——“浓抹淡妆总相宜”。
大部分中小型开发企业为非上市公司，公司股权和经营状况不透明，海外基金公司需要花费很高的成本去了解和识别这些信息。所以，与海外基金公司从熟悉到信任的过程是相当繁琐的，40%-50%的时间都花费在合作模式的讨论上，只有10%-20%的时间真正用来讨论项目，其他时间被用于谈判退出方式。稍有不甚可能导致合作的破裂，即使像顺驰这样的大开发商，在2004年与摩根士丹利的谈判，也因为操作方式的不同而失败。能够让海外基金对开发商产生“浓妆淡抹总相宜”的印象相当不容易。相知的期限可以是数月，也可能长达数年。相知的过程也是一个对项目评估的过程，而且海外基金公司对项目的审核相当细致和谨慎。首先，中小型开发商需要提供项目发展的宏观走势研究，能够对国家宏观经济和区域经济的解析、相应的产业政策和地方政府规划的考察。其次，在圈定项目之后，要求对项目当地的财政状况、销售价格走势、通货膨胀率（CPI和PPI）、经济增长动力和市场发展潜力做出详细的分析和预测。最后，在深入了解市场状况后，需要进一步了解产品层面，有时需出具相对独立的第三方市场调研公司的研究报告，如2006年澳洲麦格里古得曼集团与上实地产在工业地产的合作项目中，让世邦魏理仕（CBRE）出具第三方调研报告。这些都是中小型开发企业在与基金公司接触中需要有所准备的，了解基金公司的评估体系要做到未雨绸缪。海外基金与开发企业真正相恋前，会对开发公司的能力和信用资质进行分析。开发企业需要向基金公司演示以前的项目投资，律师和会计师也会审计开发商的项目业绩和银行信用，并且对项目团队进行整体考核。只有在与基金公司的不断沟通和审核中才能建立信任关系，才算是真正的相知了，这也是是否能够成功融资的关键一环。
